Теперь главное — не дать квадрату округлиться

Источник материала:

СЮЛЬЖИНА Аэлита

Дольщики будут строить жилье по новым правилам

Указ Президента о долевом строительстве страна ждала 12 лет. Кстати, моду конвертировать деньги граждан в квадратные метры задал не кто иной, как УКС Мингорисполкома. Бизнес оказался перспективным. Сегодня дольщики помогают выполнять седьмую часть годовой жилищной программы государства и зарабатывать неплохие дивиденды не одному десятку коммерческих и государственных структур.

Однако доброе дело очень омрачили громкие скандалы с судами, коллективными жалобами и даже акциями протеста инвесторов. Почему возмущались? А как бы поступили вы, если застройщик включает в цену квадратного метра стоимость городского ЗАГСа или, взяв деньги вперед, возводит обещанные жилища лет эдак 7? Я привела лишь два реальных примера. Вообще, их было множество. В конце концов, обманутые дольщики написали письмо Президенту, потому что пробелы в законодательстве не давали им возможности защитить свои интересы в суде. Ведь права и обязанности застройщика и дольщика регулировались только ажиотажным спросом на недвижимость. У первого был дефицитный товар, у второго — обесценивающиеся деньги. Кто диктовал условия, понятно без слов. И даже появление типового договора долевого строительства, утвержденного приказом Минстройархитектуры, ничуть не изменило ситуацию. Локальный документ чаще всего игнорировали. А еще на этой «благодатной» почве стали вырастать компании, имеющие весьма смутное представление о стройке, но жаждущие больших денег.

Однако с 1 июля эту страницу нашей жизни мы перевернули. Долгожданный указ Президента о долевом строительстве многоквартирных домов вступил в силу. Им утверждены правила заключения, исполнения и расторжения договоров, а также их типовой образец. Насколько учтены все ошибки прошлого? Как повлияет изменение законодательства на цену квадратного метра? Не отпугнет ли застройщика? Об этом мы спросили у директора фирмы–застройщика, риэлтера и чиновника.

Владимир Подволоцкий, начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры:

— В указе Президента впервые выдвинуты повышенные требования к застройщику. Компания–претендент должна предоставить сведения о реализации проектов, в которых принимала участие в течение последних 3 лет. Кроме того, ей запрещено привлекать деньги населения на стадии отвода земли. Прежде следует разработать проектно–сметную документацию, пройти все согласования и даже заключить договор страхования ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиком. Тут же пошли разговоры, что фирмы начнут брать кредиты и на проценты по ним увеличится стоимость жилья. Я думаю, напротив, у заказчика появляется веский стимул подготовить все необходимое быстрее. Да и деньги инвесторов не будут за это время обесцениваться. По большому счету, долевое строительство — временное явление. Жилищно–строительные компании, как это принято во всем мире, должны идти в банк, брать кредиты, строить жилье «под ключ» и затем продавать людям готовый продукт, а не собирать деньги у Иванова, Петрова, Сидорова. Пока таких условий нет, государство, чтобы защитить интересы и дольщика, и заказчика, вынуждено вмешиваться и регулировать их договорные отношения.

Указом Президента, например, ужесточены сроки строительства. В идеале они должны быть нормативными: год–два, максимум — три. Не успели, нарушили обязательства, все дополнительные издержки — за счет заказчика. Рублем будем бороться с долгостроем. Предусмотрены также меры по предотвращению необоснованного роста цен. Вкладывать деньги в недвижимость очень выгодно. Сегодня банки, другие организации покупают квартиры на стадии строительства, чтобы потом их выгодно перепродать. Но нам прежде всего нужно решать жилищную проблему. В Минске 160 тысяч семей стоят в очереди, полмиллиона — в стране. Потому указ несколько ограничил аппетиты перекупщиков. Они могут претендовать только на половину квартир в доме, продавать которые 3 года нельзя.

Также в документе четко прописан график платежей, порядок формирования цен, штрафные санкции, индексация взносов в случае расторжения договора, дольщики освобождены от пошлин при подаче исков в суд и так далее. Иными словами, урегулировано то, что вызывало споры и недовольство. В разработке комплексного нормативного акта участвовали Верховный и Высший Хозяйственный суды, Белорусское общество защиты потребителей, обобщалась практика проверок Комитетом госконтроля. Надеемся, что удалось оптимально учесть интересы обеих сторон — и дольщика, и заказчика.

Сергей Коренько, генеральный директор СООО «Ареса- сервис»:

— То, что впервые в стране появился комплексный документ, регулирующий взаимоотношения дольщика и заказчика, в принципе, неплохо. Но, к сожалению, писали его теоретики, как, впрочем, и существовавший ранее типовой договор, разработанный Минстройархитектуры. Ведь не применялся он потому, что не учитывал всех жизненных обстоятельств. В нынешних правилах меня очень настораживает фраза о том, что «цена объекта долевого строительства... является единой для всех дольщиков». Но она не может быть одинаковой! Кто–то заключает инвестиционный договор в самом начале строительного цикла, кто–то — в конце. Ведь многоэтажка появляется не за 20 дней, на ее возведение уходят годы, в результате себестоимость жилья изменяется. Как тогда выравнять цену квадратного метра для всех? Просто поднять до итоговых тысячи–полторы у.е.?

Еще нюанс. Юридическим лицам запретили продавать квартиры в течение трех лет со дня получения их в собственность, что, однако, не препятствует фирме–перекупщику осуществить переуступку своей доли в процессе строительства. Причем согласно пункту 2 правил заключения, исполнения и расторжения договора долевого строительства я обязан его подписать с любым инвестором. Хотя, может быть, мне, чтобы снести десяток старых построек и отселить людей при подготовке места под застройку, достаточно, допустим, продать 10 квартир. Но если найдется компания и скажет: покупаю половину, я вынужден буду отдать. И по какой цене потом это жилье появится на рынке, можно только догадываться...

Кстати, о цене. Готовых площадок, где можно начинать стройку хоть завтра, в Минске немного, для коммерческих фирм их и вовсе нет. Потому, чтобы построить что–то новое, прежде нужно снести старое. На отселение квартала частных домов требуется примерно 1 — 2 миллиона долларов, которые раньше можно было взять у дольщика. Интерес тут взаимный: инвестор в результате получал жилье дешевле, чем оно стоит на рынке к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Теперь нам придется брать кредиты. И себестоимость новостроек станет больше на проценты, которые надо уплатить с тех 2 миллионов долларов в течение одного–двух лет.

К сожалению, такая картина получается, если трактовать положения нового документа буквально. Какой будет практика его применения, поживем — увидим.

Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость»:

— Указ Президента сделает систему долевого строительства достаточно четкой. Конкретизирована ответственность сторон. Споры и сомнения в основном вызвал пункт, запрещающий продавать квартиры на стадии выделения стройплощадки. Хотя, на мой взгляд, застройщики несколько лукавят, говоря, что это приведет к серьезному удорожанию квадратного метра. Крупные компании, у которых десятки объектов по городу, имеют стартовый капитал, большие суммы кредитов им вряд ли понадобятся. Вот новичкам действительно придется туго. Но я не готов сказать, хорошо это или плохо. Может быть, мелким фирмам и не следует ввязываться в такое достаточно сложное дело. В целом мы не ожидаем серьезного удорожания жилья для дольщиков. Если это и случится, то не более чем на 2 — 3 процента.

Тем временем на рынке

Продавцы квартир в преддверии осенне–зимнего пика роста цен (как правило, он продолжается с сентября по декабрь) зашевелились и просят за свою недвижимость на 2 — 3 тысячи долларов больше, чем весной. Однако покупатель по–прежнему занимает выжидательную позицию. Причин несколько. В первую очередь заявление министра архитектуры и строительства о том, что цена квадратного метра для нуждающихся в улучшении жилищных условий не будет выше 600 долларов, а УКС увеличит объемы строительства для этой категории граждан вдвое. Кроме того, подготовлен проект указа Президента, снижающий проценты по коммерческим кредитам для семей, обеспеченных жилплощадью менее 15 метров на человека, до ставки рефинансирования плюс 1 процент. Рынок замер в ожидании выполнения обещаний.