Как защитить права жильцов?

Источник материала:

Техническое обслуживание жилых домов остается сегодня одной из актуальных проблем для широкого круга граждан. Суть ее заключается во взаимоотношениях собственников, нанимателей жилых помещений, членов организаций граждан-застройщиков с жилищно-эксплуатационными организациями, которые далеко не всегда добросовестно выполняют свою работу.
Как изменить ситуацию и заставить жилищно-эксплуатационные организации должным образом относиться к своим обязанностям? На этот вопрос “ЭГ” попросила ответить председателя комиссии Палаты представителей Национального собрания по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Николая ЧУРСИНА.
- Каждому из нас очень важно, чтобы в дом или квартиру исправно подавались электричество, газ, горячая и холодная вода, чтобы было тепло, а на лестничных площадках, в лифтах, подъездах и на придомовых территориях — чисто. За все эти удобства жители платят свои кровные деньги. Их обязанность ежемесячно участвовать в финансировании доли затрат по фактическим расходам, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирных жилых домов, содержанием придомовых территорий соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений, закреплена в статье 51 Жилищного кодекса.
Работы по техническому обслуживанию инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу потребителям тепловой и электрической энергии, газа, воды, а также удаление стоков, выполняются организациями-поставщиками. И если обеспечение населения электроэнергией, газом налажено удовлетворительно, то о надлежащем техническом обслуживании жилых домов пока что остается лишь мечтать.
Согласно правовым нормам пункта 1 Указа Президента от 17.03.2006 № 153 «Об изменении срока внесения платежей за жилищно-коммунальные услуги» и пункта 5 Инструкции о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг (утв. постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 24.05.2004 № 13) плата за техническое обслуживание жилого дома, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов производится в порядке, установленном законодательством, и не позднее двадцать пятого числа месяца, следующего за истекшим, и договорами на участие в расходах по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг (договоры на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг), заключаемыми потребителями жилищно-коммунальных услуг с подрядными организациями и поставщиками коммунальных услуг. Таким образом, законодательством определено, что техническое обслуживание жилых домов осуществляется на договорной основе. В договоре определяются условия предоставления услуг, права и обязанности потребителя услуг и обслуживающей организации. Что же понимается под термином «техническое обслуживание»?
В абзаце третьем пункта 3 Инструкции по планированию, финансированию и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми на возмещение части затрат на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства жилищном фонде (утв. постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 10.04.2006 № 16) дано определение термина техническое обслуживание — услуги по эксплуатации и ремонту вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанию придомовых территорий. Кроме того, согласно пункту 8 Инструкции о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг (утв. постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 24 мая 2004 № 13) техническое обслуживание жилого дома включает затраты подрядных организаций по текущему содержанию жилых домов и придомовых территорий (текущая эксплуатация и ремонт общего имущества жилых домов, уборка и освещение вспомогательных помещений, придомовой территории).
Общее имущество жилого дома — это обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества. Сюда входят межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.
Содержание придомовой территории включает работы по уборке мусора, снега на придомовой территории, ремонт усовершенствованных покрытий проездов, проходов, уход за зелеными насаждениями и другое.
В соответствии с пунктами 9 и 10 данной Инструкции плата за техническое обслуживание осуществляется по ставкам, устанавливаемым в соответствии с законодательством в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений и (или) по нормативной себестоимости содержания 1 кв. м общей площади жилых помещений.
По установленным ставкам (постановлением Совета Министров от 13.04.2006 № 505 с 15 апреля 2006 г. установлена ставка в размере 225 руб. в месяц за 1 кв. м общей площади жилого помещения) производится плата за техническое обслуживание: в пределах 20 кв. м общей площади на каждого проживающего (прописанного) в жилом помещении члена семьи нанимателя, собственника, члена организации граждан-застройщиков, в т.ч. временно отсутствующего, и 10 кв. м общей площади на всю семью, а также полученной в соответствии с законодательством дополнительной площади жилых помещений в размере до 20 кв. м; в однокомнатных квартирах (за исключением перестроенных и построенных по индивидуальным проектам); в квартирах, заселенных несколькими потребителями жилищно-коммунальных услуг, расположенных в многоквартирных жилых домах; неработающими пенсионерами при достижении женщинами 55 лет, мужчинами 60 лет, инвалидами I и II групп, проживающими отдельно от трудоспособных членов семьи, независимо от размера занимаемых жилых помещений.
По нормативной себестоимости, утверждаемой областными исполнительными комитетами, Минским городским исполнительным комитетом, плата взимается за техническое обслуживание остальной площади жилых помещений, в т.ч. в перестроенных и построенных по индивидуальным проектам однокомнатных квартирах. Для примера, решением Минского городского исполнительного комитета от 8.06.2006 № 1145 утверждена нормативная себестоимость с 1 июля 2006 г. — в размере 522,2 руб., с 1 августа 2006 г. — в размере 529,5 руб., с 1 октября 2006 г. — в размере 544,9 руб. за один кв. м общей площади в месяц.
Под общей площадью жилого помещения понимается суммарная площадь пола жилых и подсобных помещений квартиры (одноквартирного жилого дома). В общую площадь жилого помещения не включается площадь лоджий и балконов.
Особое недовольство вызывает у граждан санитарное состояние межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, мусоропроводов, подъездов. Здесь, как правило, замусорено, стены исцарапаны, разрисованы, из мусоропроводов распространяется запах разлагающихся отходов. Санитарное состояние подвалов также не выдерживает критики.
Как видно из вышеприведенных нормативных правовых актов, обязанность по обеспечению надлежащего состояния в местах общего пользования жилых домов лежит на жилищно-эксплуатационных организациях. Граждане, добросовестно оплачивающие услуги по техническому обслуживанию, вправе требовать от обслуживающих организаций наведения порядка в местах общего пользования своего жилого дома.
В соответствии с нормативными требованиями текущий ремонт стен и потолков в подъездах жилых домов должен производиться организациями, осуществляющими техническое обслуживание, за счет средств, поступающих на статью «техническое обслуживание», с периодичностью не реже одного раза в восемь лет. Понятно, что денег на эти цели не хватает. Доля, оплачиваемая населением, в среднем по республике составляет около 43-45% от нормативной себестоимости. В первую очередь эти средства направляются жилищными организациями на ремонт кровель, стыков стеновых панелей, систем теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения, элементов благоустройства и другие профилактические работы и мероприятия по содержанию жилищного фонда. Однако дефицит денежных средств не отменяет обязанности обслуживающих организаций надлежаще выполнять техническое обслуживание жилых домов. Фактически получается, что обслуживающие организации свои проблемы перекладывают на плечи жильцов, которые вынуждены сами убирать подъезды, мыть лестничные площадки, красить стены, потолки и т. д.
Если существуют определенные обязанности обслуживающих организаций, следовательно, имеется и ответственность за их невыполнение или ненадлежащее выполнение. Об ответственности за нарушение жилищного законодательства говорится в статьях 125-126 Жилищного кодекса Республики Беларусь, статье 141 Кодекса об административных правонарушениях. К сожалению, следует признать их преимущественно одностороннюю направленность. Привлекаются к ответственности в основном граждане, нарушившие Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь.
Однако наличие в жилых домах протекающих крыш, грязных подъездов и т. д. говорит о том, что обслуживающие организации также нарушают указанные Правила, но не несут за это надлежащей ответственности. Следует на законодательном уровне обеспечить усиление ответственности жилищно-эксплуатационных организаций и их должностных лиц за нарушение жилищного законодательства, защитить должным образом права и законные интересы граждан. Важность проблемы взаимоотношения собственников, нанимателей жилых помещений, членов организаций граждан-застройщиков с жилищно-эксплуатационными организациями нашла живой отклик у депутатов Палаты представителей. Они выступили с законодательной инициативой о подготовке законопроекта, направленного на защиту прав потребителей коммунальных услуг.