Верните мои деньги ...

Источник материала:

Постановлением Совмина от 14.09.2006 № 1207 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года № 396» утверждено Положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости» (далее — Положение). После его принятия в редакцию «ЭГ» поступил ряд писем с просьбой пояснить некоторые ситуации, связанные с порядком индексации возвращаемых средств и условиями их возврата. Вызвало полемику среди лиц, осуществляющих расчеты, и введение статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ (далее — СМР) для жилых домов, стоимость которых рассчитывалась с учетом контрактной цены (ранее расчеты по всем домам осуществлялись также с применением индексов изменения стоимости СМР, но без использования статистических индексов).

На вопросы читателей отвечает начальник отдела управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ.  Совмин «выше» министерства Вступил в ЖСК в конце 2005 г., но из-за долгостроя планирую прекратить строительство квартиры в 2006 или 2007 гг. По каким правилам мне вернут деньги — по тем, которые действовали на дату вступления (постановление Минстройархитектуры от 28.01.2002 № 3), или по постановлению Совета Министров № 1207?

Постановлением Министерства архитектуры и строительства от 28.01.2002 № 3 было утверждено Положение о порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений. В связи с принятием постановления № 1207 оно отменено. Одновременно признано утратившим силу и постановление Совмина от 1.12.2001 № 1735 «О порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений».

Таким образом, после 25 сентября 2006 г. — дня официального опубликования постановления правительства № 1207 — все расчеты по возврату средств при прекращении строительства жилья, в т.ч. в составе ЖСК, осуществляются в соответствии с новым Положением.  

Распространяется на всех

В названии Положения речь идет только о дольщиках. А как быть остальным участникам строительства — членам ЖСК, МЖСК и т. д.?

Пунктом 2 указанного Положения конкретизировано, что его действие распространяется на членов организаций граждан-застройщиков (жилищно-строительные кооперативы, коллективы индивидуальных застройщиков, молодежные жилые комплексы), членов гаражно-строительных кооперативов, а также граждан, заключивших договоры с организациями, осуществляющими реконструкцию не эффективно используемых зданий под жилье.  

Бухгалтер не права

В процессе строительства квартиры я утерял часть копий платежных документов, по которым было видно, когда и какие платежи вносил за счет собственных средств. Бухгалтер, которая производит расчеты (я вышел из долевого строительства), сказала, что рассчитает только по представленным мною документам. А как же остальные деньги?

Положением предусмотрено, что для возврата денежных средств инвестор представляет в организацию граждан-застройщиков копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет возможных источников — собственных средств, средств организаций, иных источников, копии заключенных соглашений между ним и организациями об условиях предоставления займов, справку банка и (или) небанковской организации о размере выданного кредита. Вполне допустимо, что документы могут не сохраниться, в т.ч. по объективным причинам. В таком случае ведомость возврата проиндексированных взносов составляется на основании документов, имеющихся в организации граждан-застройщиков, которая при необходимости должна сделать запрос в соответствующие организации, предоставившие денежные средства выбывающему инвестору. Кроме того, все средства для осуществления строительства жилья вносятся в безналичном порядке, поэтому вносимые суммы, равно как и дата внесения платежа, могут быть вычислены по банковским документам.   

Сумма возврата — с учетом инфляции

Обязательно ли индексировать возвращаемые средства, ведь все расчеты в строительстве жилья осуществляются по текущим ценам?

Расчеты в строительстве действительно осуществляются в текущих ценах. Но такая цена уже учитывает сложившийся уровень инфляции. Стоимость одного квадратного метра жилья — составная величина, зависящая от стоимости энергоресурсов и строительных материалов, уровня заработной платы строителей, автомобильных и железнодорожных тарифов и т. д. Средства же, внесенные гражданами на строительство жилья, зафиксированы в абсолютной величине. Это означает, что 500 тыс.руб., к примеру, внесенных гражданином в 2005 г., остаются такой же суммой и через год.

Вместе с тем стоимость не завершенной строительством квартиры при выходе инвестора из состава членов организации граждан-застройщиков будет рассчитана не при помощи простого суммирования внесенных платежей, а с учетом инфляции за период строительства. Таким образом инвестору, прекратившему строительство, вернется внесенная им сумма с учетом инфляции, а вновь вступивший инвестор оплатит стоимость не завершенной строительством квартиры по состоянию на дату его вступления в организацию граждан-застройщиков.  

Не пройдет и полгода…

Нашел нового застройщика, дом будет введен намного раньше того, в котором строю квартиру уже несколько лет. Написал заявление о своем желании выйти из состава дольщиков с просьбой перевести мои деньги с индексацией этому второму застройщику. Мне сказали, что вернут деньги только тогда, когда найдут нового инвестора на мое место. А если не найдут?

Такая ситуация, к сожалению, встречается достаточно часто. Однако внесенные средства, проиндексированные соответствующим образом, должны вернуть в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников строительства, но не позднее 6 месяцев с момента подписания акта о расторжении договора с гражданином, решившим прекратить участие в строительстве, или принятия решения об исключении инвестора из состава организации граждан-застройщиков. Если застройщик игнорирует заявления гражданина, не принимает необходимые решения (например, не подписывает акт о расторжении договора), то названные сроки действуют с момента постановления суда. Одновременно пунктом 8 Положения предусмотрено, что в случае вступления инвестора в другую организацию граждан-застройщиков (участников долевого строительства) возвращаемые средства по его письменному заявлению могут быть направлены на счет другого застройщика.  

Требуется компромиссное решение

Написал заявление о вступлении в долевое строительство взамен вышедшего гражданина, было принято соответствующее решение, но пока мне рассчитали вступительный взнос, прошло 2 месяца, и у меня возникли временные финансовые трудности. Готов внести деньги через 1-2 месяца, но меня пригрозили исключить из состава дольщиков.

Положением установлено, что максимальный срок внесения новым инвестором взноса определяется органом, уполномоченным принимать решения о включении в состав членов организации граждан-застройщиков «новичка» взамен выбывшего. При этом в случае, если вступающий инвестор по каким-либо причинам не оплатил взнос в течение одного месяца со дня принятия решения о его включении в состав участников долевого строительства, рассчитанная сумма подлежит индексации путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на момент фактической оплаты взноса индекса изменения стоимости СМР к аналогичному индексу, действовавшему на момент принятия решения о его включении. В сложившейся ситуации надо искать компромисс, т.к. одновременно с принятием решения о новом члене организации граждан-застройщиков должно было быть принято решение о его взносе, который является источником выплаты средств прекратившему строительство гражданину. Допустимо, чтобы новый инвестор написал заявление, в котором конкретизировал бы сроки внесения средств, разумеется, скорректированных в установленном порядке с учетом инфляции.  

Индекс найти не сложно

Какие индексы применяются при проведении расчетов по выплатам гражданам, прекращающим строительство?

При строительстве жилья по договорным (контрактным) ценам, определенным в соответствии с Положением о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, утв. постановлением правительства от 3.03.2005 № 235, применяются статистические индексы стоимости СМР по областям и г. Минску, утверждаемые Министерством архитектуры и строительства. При строительстве жилья в остальных случаях следует использовать общие индексы изменения стоимости СМР с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску (для объектов, освобождаемых от НДС), которые также утверждаются Минстройархитектуры. Порядок применения статистических индексов в Положении детально не прописан, но изложен в разъяснительном письме министерства от 26.10.2006 № 03-2-05/У510, которое направлено в облисполкомы, Мингорисполком и все региональные центры по ценообразованию в строительстве (прилагается). При этом для облегчения расчетов статистические индексы стоимости СМР будут публиковаться по итогам года в виде сводных таблиц. 

В зависимости от обстоятельств

Почему сумма, которую предъявили мне к оплате при вступлении в ЖСК в качестве дольщика, значительно больше чем та, которую выплатили выбывшему гражданину? Так не должно быть, ведь процесс выбытия и принятия осуществился одновременно. Неужели стоимость купленной мною незавершенки может отличаться от стоимости незавершенки, оплаченной выбывшим?

Стоимость не завершенной строительством квартиры, которую оплатил выбывший гражданин, в описанных условиях (одновременное выбытие и принятие) должна быть равна стоимости не завершенной строительством квартиры, оплачиваемой новым дольщиком. Здесь возможны следующие варианты. Первый — выбывший гражданин имел задолженность по платежам, т. е. стоимость не завершенной строительством квартиры оказалась больше, чем сумма внесенных им платежей.

Однако представляется, что наиболее вероятен второй вариант, при котором два дольщика пользуются разными источниками финансирования. Первый наряду с собственными средствами использует заемные, например, льготные кредиты, которые возвращаются непосредственно банку, или одноразовую безвозмездную субсидию (возвращается в местный бюджет). Второй, возможно, не использует заемные средства или государственную поддержку, поэтому всю сумму должен вносить только за счет собственных средств.  

Правила не надо нарушать

При выходе из ЖСК мне не предоставили расчет, назвали только сумму. Как мне проверить, правильно ли произведен расчет?

В данном случае нарушен п. 4 Положения. При прекращении строительства в обязательном порядке составляется ведомость возврата проиндексированных взносов, в которой указаны следующие сведения: источник предоставления денежных средств, дата их перечисления, сумма по номиналу, коэффициент индексации, проиндексированная сумма и получатель проиндексированных средств. При этом гражданин, который прекращает строительство, должен ознакомиться со всеми расчетами и расписаться в ведомости. Только после всего перечисленного бухгалтер возвращает средства по источникам финансирования. Данная норма действовала и до принятия правительством постановления от 14.09.2006 № 1207 (Положение о порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений).

Теги: Минск