Реанимировать стройплощадки

Источник материала:

Долевое строительство для многих — удобная форма улучшения своих жилищных условий. Построить квартиру с использованием средств государственной поддержки — льготных кредитов и одноразовых безвозмездных субсидий — могут лишь отдельные категории граждан, долго стоявших в очереди нуждающихся. А в строительство жилья долевым способом, принимая во внимание достаточно развитую систему кредитования строительства (реконструкции) и покупки квартир, могут вступить все желающие. Поэтому государство считает важным развивать его и совершенствовать.

Вступаем «в долю»

В июне прошлого года в республике был принят Указ Президента № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ), которым для застройщиков были установлены достаточно жесткие условия, что, в свою очередь, стало причиной того, что многие компании приостановили такое строительство. Появилась настоятельная необходимость внести в вышеназванный документ ряд изменений и дополнений. Основные вопросы, которые, по мнению застройщиков, нуждались в доработке и конкретизации, это отсутствие возможности работать с достаточной прибылью; значительные штрафные санкции; наличие т.н. неизменной цены; невозможность без суда расторгнуть договор с недобросовестным дольщиком; достаточно громоздкая система согласования изменений цены. Имелся и ряд других влияющих на договорные отношения сторон замечаний, которые призвана решить подписанная главой государства новая редакция Указа.

К достоинствам документа в его нынешнем виде прежде всего следует отнести соблюдение принципа равенства прав и обязанностей сторон при заключении, исполнении и расторжении договора создания объекта долевого строительства, а также сохранение механизмов государственной защиты и контроля за строительством жилых домов, особенно для дольщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Прежней редакцией Указа был утвержден типовой договор создания объекта долевого строительства. Типовой договор — документ, обязательный к исполнению всеми субъектами хозяйствования. Новой редакцией Указа утвержден примерный договор создания объекта долевого строительства. На практике это означает, что стороны при необходимости смогут по соглашению вносить в него нужные дополнения, не противоречащие действующему законодательству. При этом нельзя забывать о том, что Указом также утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее — Правила), которые содержат набор обязательных существенных условий, прописываемых застройщиком в договоре. Так что замена слова «типовой» на «примерный», не ущемляя права ни одной из сторон, делает договор более гибким, применимым к конкретным условиям.

Серьезные нарекания со стороны застройщиков были по поводу возложенной на них обязанности считать стоимость каждого типа жилых и нежилых помещений. Реализовать данную обязанность на практике было довольно проблематично. Конечно, не вызывает сомнения тот факт, что потребительские качества квартир, примыкающих к лифтовой или мусоропроводной шахтам, угловых или находящихся в торцах здания, на последних этажах без наличия технических этажей и т. д., уступают по потребительским качествам другим квартирам. Однако реалии таковы, что учесть все нюансы без наличия соответствующих методик определения стоимости квартир в зависимости от разных факторов на практике невозможно. Указом в новой редакции такая обязанность с застройщиков снята.

Цена «смотрит» на индексы

Прежняя редакция предусматривала ряд случаев, при которых могла меняться цена объекта долевого строительства (квартиры). Теперь принято, что она фиксируется на стадии публикации проектной декларации, на стадии заключения договора, в иных требуемых случаях. При этом для расчета цены могут использоваться как статистические индексы роста стоимости строительства, так и прогнозные индексы цен в отрасли. То есть застройщик при заключении договора создания такого объекта применяет прогнозный индекс, чтобы дольщик мог ориентироваться на его итоговую цену, которая не изменится при отсутствии прописанных в Указе факторов. Так, например, если прогнозные индексы отстают от статистических, рассчитываемых ежемесячно по факту, то цена корректируется с учетом именно статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и фиксируется на дату заключения договора, а также на каждый месяц с учетом соответствующего индекса.

Основной проблемой застройщиков до подписания новой редакции Указа была работа с достаточной прибылью. Нельзя сказать, что до этого они работали нерентабельно: часть прибыли была заложена в сметной стоимости строящегося объекта, часть — в оплате дополнительных услуг застройщиков — в соответствии с действующим законодательством она перечислялась дольщиком на отдельный счет. Однако для развития и совершенствования технической базы этого было недостаточно. Теперь принято решение, что при строительстве жилья для граждан, состоящих в установленном порядке в очереди на улучшение жилищных условий, застройщик вправе устанавливать прибыль в размере до 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости квартиры. Для остальных дольщиков предельный размер прибыли не ограничивается.

Безусловно, при принятии такого решения было опасение, что стоимость 1м2 жилья для «неочередников» «зашкалит», в результате чего на него не будет спроса. Однако такое положение прежде всего не в интересах самих застройщиков, поскольку прибыль образуется только после реализации построенного дома. В данном случае должен сработать принцип, когда спрос рождает предложение, т. е. дальновидный застройщик установит «проходную» цену. В любом случае дольщики-очередники, которые не желают стоять в очереди в исполкомах за получением льготных кредитов, смогут воспользоваться своим правом на улучшение жилищных условий с поддержкой в виде ограниченной доли прибыли застройщика. При этом нельзя не учитывать тот факт, что программой жилищного строительства в республике предусмотрено ежегодное увеличение доли жилья, строящегося для граждан, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий. К 2010 г. такое жилье должно строиться в объеме не менее 80% от общей годовой программы жилищного строительства, что даст возможность значительно сократить очередь.

Также застройщику предоставлена возможность заключать договоры по неизменной, фиксированной цене. В таком случае он закладывает возможные риски в цену, которую он ни при каких обстоятельствах не сможет поменять до ввода объекта в эксплуатацию. В этих условиях дольщик получает право выбора — заключать договор с тем застройщиком, который возводит жилье по фиксированной цене, или обратиться к тому, кто регулирует ее ежемесячно.

Что касается порядка изменения цены, то без согласования с дольщиком она может меняться только в отдельных случаях — при изменениях статистических индексов в нормативный срок строительства, налогового законодательства, технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта при соответствующем решении местных органов власти. При этом технические нормативные акты, введенные после утверждения всей документации на объект долевого строительства, на него не будут распространяться.

Что не запрещено…

Следует остановиться еще на одном вопросе — строительстве долевого жилья юридическими лицами. Прежней редакцией Указа было установлено ограничение по отчуждению объектов, построенных юрлицами, на срок до 3 лет. Т.е. организация, профинансировавшая строительство жилья для своих работников, не могла продать его им на определенных условиях. Сделано это было с целью предотвратить возможную спекуляцию таким дефицитным товаром, каким является жилье, но организации от этого только пострадали, поскольку средства, которые они вкладывали в строительство, могли вернуться только через 3 года, а до этого жилье могло сдаваться по договорам найма. Поэтому было принято решение отменить трехлетний запрет на продажу объектов после их ввода. При этом граждане-дольщики не пострадают, т.к. изначально застройщик обязан принимать заявления на долевое строительство от физических лиц, и только через 30 дней после опубликования проектной декларации — от юридических и индивидуальных предпринимателей.

Очень важным является новый подход к вопросу расторжения договоров с неплательщиками. Отпала необходимость подавать на каждого недобросовестного дольщика в суд — договор может быть расторгнут по четко установленным основаниям: неуплата дольщиком в полном объеме положенных платежей и его несогласие с изменением цены договора в случаях, предусмотренных Указом. При этом определены причины, которые могут явиться основанием для принятия решения об изменении цены, — изменение статистических индексов стоимости СМР в нормативный период строительства, изменение проектной документации или законодательства об уплате косвенных налогов, введение в действие новых технических нормативных правовых актов. Таким образом, застройщик без наличия соответствующих оснований не сможет увеличить цену объекта долевого строительства, в свою очередь, это даст ему право в одностороннем порядке расторгнуть договор с недобросовестным дольщиком, приняв на его место другого.

Отменено страхование ответственности застройщика за неисполнение условий договора создания объекта долевого строительства. Действующим законодательством предусмотрено, что при его прекращении на любой стадии дольщик получает вложенные им средства без индексации, т. е. в абсолютной величине. В то же время принятым во исполнение Указа постановлением правительства от 14.09.2006 г. № 1207 введена обязательная индексация средств дольщика при прекращении им строительства. Иначе говоря, дольщик при выходе из состава организации граждан-застройщиков в любом случае воспользуется своим правом на индексацию.

Таким образом, Указ в его нынешнем виде должен решить многие вопросы, связанные с развитием долевого строительства в Республике Беларусь, предоставлением гражданам различных вариантов при выборе ими пути решения своих жилищных проблем. Принятый нормативный акт является достаточно либеральным по отношению к застройщикам, при этом не ущемляются и права дольщиков, особенно состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Указ № 396 c изменениями и дополнениями читайте в "Информбанке" печатной версии "ЭГ"