СТРОЙКА ПО ПОНЯТИЯМ

Источник материала:

Стройка по понятиям
 

Александр СТУДЕНЦОВ

http://www.belgazeta.by/20080804.31/080210531

Стремясь к интенсивному развитию стройиндустрии, государство не находит сил для совершенствования правового регулирования строительного подряда. Этот вид обязательств не всегда можно распознать даже по действующим договорам, тем более что на практике его чрезвычайно важные аспекты нередко игнорируются.


ПРОВОКАЦИОННЫЕ ИМПЕРАТИВЫ

По договору строительного подряда (ДСП) работа выполняется «в установленный срок». Но срочными являются большинство гражданско-правовых сделок. Правда, продолжительность строительства исчисляется по СНиП и определяется проектной документацией. И все-таки, коль скоро речь идет о факторе времени, с учетом зачастую многолетнего действия ДСП полезно определить допустимость его пошагового исчерпания. Как требуют общие правила подряда, санкции за просрочку передачи результата работ взыскиваются только в стадии прекращения договора (в т.ч. с его досрочным расторжением). Чтобы способствовать динамизму строительства, следовало бы считать промежуточным завершением договора выполненный этап работ, а именно окончание производством того либо иного конструктивно-технологического элемента. Отставание от графика безотносительно данного материального компонента предполагает возможность наверстывания, в связи с чем сохраняется отсрочка применения дисциплинирующих подрядчика мер воздействия.

Обязательства заказчика «уплатить оговоренную цену» и «принять результат работ» характерны для любого подряда. Вместе с тем п.6 ст.708 ГК допускает отказ от приемки результата строительных работ в случае недостатков, которые исключают возможность его использования по целевому назначению. При этом п.44 правил заключения и исполнения ДСП (утверждены постановлением Совмина от 15.09.1998г. N1450, далее - правила) гласит: некачественно выполненные работы оплате не подлежат; не оплачиваются до устранения дефектов и технологически связанные с ними работы. Т.е. заказчику не то чтобы можно, но должно не принимать их.

В данной ситуации приоритет следует отдать правовым нормам меньшей юридической силы, учитывая особенности строительства (источник повышенной опасности в период работ, вероятность тяжких последствий при непредвиденном разрушении объектов недвижимости). На заказчике лежит ответственность за осуществление контроля и (или) технадзора за производством, квалифицированное рассмотрение актов сдачи-приемки. Если случится непоправимое, он отвечает солидарно с проектировщиками и подрядчиками. Попутно заметим, что истечение гарантийного срока не снимает ответственности за качество с подрядчиков, виновных в ненормальном износе объекта при обычных условиях эксплуатации.

Даже по основному признаку ДСП (предмет сделки) не всегда возможно его идентифицировать. Он заключается «на строительство или реконструкцию здания или другого объекта, а также на выполнение строительных и других специальных монтажных работ» (ст.696 ГК). Чем обусловлен такой «водораздел»: разве при создании объекта недвижимости названные работы не выполняются? И хочется понять, что же это за работы (в юридическом смысле).

Конкретно сориентировать субъектов правоприменения должны акты специального законодательства. Так, в законе «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» содержится перечень работ, сгруппированных в конгломераты. К ним относятся не только возведение и конструктивные изменения объекта, но земляные и реставрационные работы, капитальный и текущий ремонт, снос зданий и сооружений, монтаж и демонтаж зданий и конструкций, а также подготовка разрешительной и проектной документации. А строительная деятельность (она же суть строительство) там обозначена как строительные работы, независимо от их количества.

В результате круг замкнулся, поскольку имеет место тавтология (обратное воспроизведение того же самого другими словами, не уточняющее смысла). К тому же классификатор видов работ, утвержденный приказом МСА от 26.08.2004г. N217 на основе ОКРБ 005-2006, очень вольно интерпретируется. Строители склонны не замечать разницу между названием видов работ, в т.ч. должных соответствовать лицензионному перечню видов экономической деятельности, а также содержанием работ и овеществленным в недвижимом имуществе трудом. Например, к оплате приняты работы по устройству кирпичных перегородок (не просто кладка кирпича), как оказалось на поверку, выполненных не на полную высоту. Т.е. завершенный производством элемент здания отсутствует, имеются лишь фрагменты. Контролирующими инстанциями это могло быть вменено в вину обеим сторонам ДСП как приписки применительно к количеству работ и расценкам.

НОРМАТИВНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ

И вообще, не на всякие строительные работы нужно заключать ДСП, точнее - не на всех строительных объектах, которые тоже нуждаются в классификации. В этом плане не очень-то можно положиться на правительственные и ведомственные нормативные акты. В них объектами строительства названы не только строящиеся или реконструируемые, но и расширяемые, реставрируемые, благоустраиваемые и ремонтируемые здания, сооружения или инженерные системы. Правда, с уточнением, что на это разрабатывается проектная документация. Но отсюда мало чего можно извлечь, если судить по многообразию ремонтно-восстановительных процедур.

Например, текущий ремонт нацелен на предотвращение износа объекта, а равно на локальное устранение неисправностей и повреждений. Это следует из технического кодекса установившейся практики (приказ МСА от 18.07.2005г. N172). Согласно постановлению Совмина от 19.10.2006г. N1387, эти работы по зданиям III уровня ответственности не требуют разрешения органов госстройнадзора на производство СМР. Соответственно, они выпадают из сферы влияния Департамента контроля и надзора за строительством Госкомстандарта (ДКНС). И весьма сомнительно, чтобы требовалась разработка нового проекта, тем более строительного (максимум - дизайн-проект); необходимость ДСП тоже не вполне очевидна. Это мнение логически подкреплено существованием ремонта как такового: совокупность работ и мероприятий по восстановлению утраченных потребительских свойств объекта. В данном случае постановление N1387 в буквальном прочтении не отменяет получение разрешения ДКНС, на соискание которого нужно представить действующий ДСП.

Есть прямое подтверждение того, что употребление прилагательного «строительный» к работам и объекту не всегда служит мотивом к применению ДСП. Пункт 6 положения о порядке приемки в эксплуатацию (постановление Совмина от 29.11.1991г. N452 в редакции ПСМ от 9.08.2006г. N1020) допускает сдачу объекта строительства лишь при его 100-процентной готовности. Исключение предусмотрено для жилых домов в части внутренней отделки и благоустройства. Об этом же говорится в СНБ 1.03.04-2000 (приказ МСА от 26.12.2000г. N596). Следовательно, до окончания любого строительства отделочные работы невозможны без ДСП. И заключать его с подрядчиками не может никто, кроме заказчика (исключая привлечение субподрядчиков). Отступление от этого принципа влияет на формирование стоимости создания недвижимости (неучтенные работы), на исчисление в будущем соответствующей налоговой базы и т.п.

Однако в заселенном многоквартирном доме аналогичные работы выполняются в рамках бытового подряда. Причем они не считаются ремонтом (ничего же перед этим не ухудшилось). Тем не менее подходят под определение модернизации, как ни странно, согласно п.3 вышеупомянутого ТНПА: совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских свойств здания, его частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований. Можно сказать, доведение до проектных значений при неизменности ПСД. Т.е. формально строительство продолжается, но без необходимости заключения ДСП на установку сантехники, межкомнатных дверей и проч.

Из вышеизложенного вытекает, что специфическим признаком ДСП являются в совокупности: 1) необходимость ввода недвижимого объекта в эксплуатацию; 2) как следствие строительных работ; 3) выполненных в соответствии с проектной документацией и 4) под госнадзором. «Строительный статус» сделки меняется коренным образом, если этой причинно-следственной связи не наблюдается. Но она должна быть где-то закреплена комплексно (строительный кодекс, что ли, нужно принять?) с расшифровкой каждого компонента в отдельности. В т.ч. не помешало бы легитимировать строящийся объект, чтобы обеспечить особый режим экологической, противопожарной, производственной, санитарной и других видов безопасности. Ныне по гражданскому праву до завершения создания капитального строения (ввод в эксплуатацию либо консервация, а также госрегистрация) оно рассматривается как стройматериалы, оборудование. В то же время при срыве сроков строительства нужно платить налог на недвижимость (которая де-юре отсутствует) в размере 2% сметной стоимости сверхнормативной незавершенки. Эти непроизводительные издержки (в сущности, не налог, а штраф) могут возмещаться в составе причиненных заказчику убытков за счет подрядчика, если возникнут вследствие его противоправных деяний.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЙ ДЕКОНСТРУКТИВИЗМ

В общем, состояние законодательства ужасающее. Подзаконные акты не согласуются друг с другом, а все вместе - с ГК. Так, согласно п.2 ст.696 ГК, к капремонту зданий правила о ДСП применяются, если иное не предусмотрено договором по усмотрению контрагентов. В действительности же и проект строго обязателен, и акт приемки в эксплуатацию подписывается. Как же обойтись без ДСП?

Но проблема не столько в коллизии норм. Хуже другое, а именно порок дефиниций. Нет отправной точки для бесспорных умозаключений, она постоянно перемещается, в т.ч. из-за нестабильности законодательства, изношенного процентов на 70, а в остальной части не выдерживающего «гарантийных сроков эксплуатации». Ошибки неизбежны.

Например, не поименованным как ДСП соглашением определена неустойка за просрочку изготовления и монтажа двери в помещение для хранения сильнодействующих медпрепаратов в эксплуатируемом здании. Затем подрядчик стал оспаривать размер этой ответственности, ссылаясь на предельную ставку пени, установленную правилами. Другая сторона выразила недоумение по поводу такого развития событий. Из второстепенных, казалось бы, разногласий возникает риск увеличения для кого-то налоговых обязательств со взиманием в госбюджет штрафов и пеней.

В частности, сделка недействительна по основаниям ее притворности, согласно п.2 ст.171 ГК, если совершена с целью завуалировать иную сделку. А вдруг внезапно вскрывшийся стройподряд не отвечает каким-то предъявляемым к нему базисным требованиям, поскольку на стадии заключения договора не все вопросы были разрешены? Это чревато пересмотром данных бухучета (касательно формирования себестоимости) и т.п.

Представляется, что если при сохранении целевого назначения помещения замене подлежала пришедшая в негодность дверь, это не более чем текущий ремонт. Если же при прочих равных условиях в связи с ужесточением нормативных требований по безопасности она заменялась аналогичной улучшенных качеств, значит, это модернизация. Так или иначе, но стороны не обязаны заключать ДСП.

Однако, когда в связи с использованием по новому назначению зданий и их частей возникают основания к установке вместо обычных усиленных дверей (допустим, противопожарных или с иной степенью защиты), происходит реконструкция. Тут не обойтись без изменения проектных решений (в идеале). Если они не затрагивают несущей способности конструкций, госэкспертиза ПСД не нужна (отменена указом от 16.11.2006г. N676). Но не исключено заключение непременно ДСП на эту работу. Разумеется, стороны должны подчиниться правилам в части ограничения неустойки. Одновременно возникает необходимость осуществления авторского и технадзора в отношении как процесса (соблюдение технологии), так и результата работ (качество готового продукта). Не говоря о проведении подрядных торгов, без которых далеко не всякий ДСП заключишь, равно как и без разрешения исполкома (местной администрации) на строительство. Таковы требования правил и других нормативных актов.

Подобные излишества применительно к «дверным» работам кажутся нелепыми. Но даже монтаж дворового игрового комплекса «Паровозик с горкой» иные не мыслят вне ДСП, тогда как крупные инвестиционные проекты реализуются де-юре во многом «на глазок» в силу декларативности и нечеткости законодательства.