ПРОПИСНЫЕ УСЛОВИЯ

Источник материала:

Прописные условия
Чтобы прежний хозяин вовремя освободил квартиру, нужно прописать условия в договоре

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20080901.35/080261511

«БелГазета» продолжает цикл публикаций о спорных правовых ситуациях, возникающих при сделках с недвижимостью. В сентябрьском выпуске «Дома» мы рассмотрим варианты документального оформления денежной суммы, передаваемой в залог выполнения условий освобождения квартиры, и фиксации в договоре санкций при их нарушении. Консультацию ведет юрисконсульт АН «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.

- Существует несколько вариантов оформления суммы залога, но чаще всего покупатель удерживает определенную часть денег из общей суммы покупки у себя на руках. И при этом выдает продавцу расписку, в которой обязуется вернуть залог при условии выполнения продавцом своих обязательств.

Однако бывает так, что причиненные продавцом неудобства, в т.ч. моральные и материальные, по мнению покупателя, значительно превышают сумму залога. А продавец, по вполне понятным причинам, с этими доводами не соглашается.

Такие ситуации легче разрешать, когда в договоре присутствует посредник, например агентство недвижимости. В этом случае чаще всего составляется трехсторонний договор, определяющий сроки исполнения продавцом своих обязательств по выписке и освобождению объекта, при этом денежная сумма, обеспечивающая надлежащее исполнение обязательств, остается либо у покупателя, либо у поверенного лица, определяемого сторонами дополнительно.

Отличительной особенностью участия посредника в таких отношениях является тот факт, что в договоре, определяющем сроки выписки и освобождения объекта недвижимости, предусмотрена также ответственность продавца за нарушение сроков выполнения своих обязательств.

История. Меркулов продал квартиру семье Сидоровских и пообещал выписаться и освободить площадь в течение месяца. В залог своевременного выполнения взятых обязательств Меркулов оставил Br1 млн., а Сидоровский написал соответствующую расписку.

Важный нюанс. Никаких дополнительных условий стороны не оговорили - ни устно, ни письменно.

Второй важный нюанс. Сидоровский, будучи также участником «цепочки» сделок, продал свою прежнюю квартиру, тоже пообещал своему покупателю освободить ее в течение месяца и тоже оставил в залог выполнения взятых обязательств Br1 млн.

Неприятная ситуация. К оговоренному сроку Меркулов не освободил квартиру и не передал Сидоровскому ключи, а тот, в свою очередь, оказался в неудобном положении перед своим покупателем. Чтобы выполнить условия договора, Сидоровский вынужден был арендовать квартиру до выполнения Меркуловым взятых обязательств.

Третий важный нюанс. В семье Сидоровских уже было двое детей, и сейчас они ждали третьего, поэтому пережить форс-мажор в более дешевой однокомнатной никак не могли. Кроме того, пришлось выбирать квартиру поближе к поликлинике, чтобы супруге было удобно посещать врача. Поэтому главе семейства пришлось раскошелиться еще почти на такую же сумму, как сумма залога.

Последствия. Через два месяца Меркулов освободил проданную квартиру и передал Сидоровскому ключи. Сидоровский высказал претензии по неисполнению Меркуловым взятых обязательств и потребовал возмещения понесенных затрат: аренда квартиры на месяц - Br900 тыс., оплата услуг агентства, нашедшего квартиру, - Br210 тыс., моральный ущерб - Br210 тыс. На это Меркулов ответил, что для покрытия непредвиденных расходов Сидоровского будет достаточно оставленного в залог Br1 млн. и дополнительной компенсации он выплачивать не будет.

Что делать. Составить соответствующий договор и предусмотреть в нем ответственность продавца за неисполнение взятых обязательств. Размер компенсации обычно рассчитывается исходя из предполагаемых затрат покупателя на приобретение аналогичных удобств, в случае если бы он своевременно начал пользоваться приобретенной квартирой.

Дополнительно следует учитывать недобросовестное поведение продавца при соблюдении сроков выписки проживающих на объекте лиц. Здесь расчет ответственности должен устанавливаться исходя из размера госпошлины на подачу иска в суд и, возможно, услуг адвоката.