РОССИЯ НА ЛОПАТКАХ

Источник материала:

Россия на лопатках
а в Беларуси всё по плану

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20081013.41/040131511

Ассоциация строителей России заявила на прошлой неделе, что строительная отрасль в стране «лежит на лопатках»: проекты по коммерческой недвижимости замораживаются, темпы прироста жилья скорректированы в сторону уменьшения. На белорусском же рынке недвижимости волны мирового финансового кризиса превращаются в легкую рябь.

Трудности с поиском финансирования для девелоперских проектов начались у российских строительных компаний весной этого года, когда стало понятно, что ипотечный кризис в США и ставший его продолжением мировой финансовый кризис не обошли стороной и Россию. В настоящее время многие девелоперы ищут дополнительное финансирование для уже начатых объектов коммерческого строительства и заморозили работы по проектам, находящимся в стадии разработки. Также компании отказываются от мысли приобретать новые земельные участки под застройку.

Кризис скажется и на темпах ввода жилья в России. Как заявил на прошлой неделе директор департамента жилищной политики Минрегионразвития России Сергей Баринов, запланированные стратегией массового строительства жилья до 2020г. темпы прироста по 18% в год теперь скорректированы до 12%. Впрочем, российские чиновники полагают, что снижение объемов ввода жилья не повлечет за собой увеличения его стоимости, т.к. «сейчас будет дефицит денежной массы». К примеру, глава «ВТБ 24», розничной «дочки» одного из крупнейших российских банков ВТБ, Михаил Задорнов заявил РИА «Новости», что не исключает повышения процентной ставки по уже выданным ипотечным кредитам - при условии повышения ставки рефинансирования Центробанка России. С 4 октября новые кредиты на жилье этот банк перестал выдавать вообще - как и многие другие российские банки.

Для смягчения последствий кризиса правительство Москвы рассматривает возможность субсидирования строительных предприятий, возводящих жилье, а также выкупа у инвесторов-за-стройщиков построенных квартир для обеспечения городских социальных программ.

В ОЖИДАНИИ ШТОРМА

В Беларуси штормовые волны мирового кризиса разбиваются о жесткое планирование строительства жилья и мизерный объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость. По итогам 8 месяцев года ввод нового жилья идет в соответствии с планами: построено более 3 млн. кв. м - 70% годового задания. С учетом разморозки долевого строительства есть шанс, что в этом году план по квартирам наконец-то будет выполнен, хотя по скорости строительства жилья Минск снова в аутсайдерах: за этот период в столице введено всего 572,8 тыс. кв. м (46% от задания).

В отличие от коллег-россиян белорусское правительство не собирается сокращать жилищное строительство, и если в т.г. намерено сдать 5,2 млн. кв. м, то в следующем - все 6 млн. При этом местные власти умудряются укладываться в норматив строительства квартир для нуждающихся. Например, в нынешнем году для очередников будет построено 76% от общего объема нового жилья. А поскольку это жилье недорогое, продается с минимальной рентабельностью к себестоимости примерно в $800 за кв. м, строительство финансируется за счет бюджета и льготных кредитов, то можно предположить, что желающих обзавестись новой квартирой в кредит под 3-5% годовых будет предостаточно.

По-другому складываются дела на вторичном рынке недвижимости. Здесь в значительной доле сделок присутствуют нельготные кредиты. Таким путем приобретается в среднем около 30% квартир, а по некоторым объектам эта цифра увеличивается до 80%. И вот здесь в будущем можно ожидать затруднений. Несмотря на заявления представителей банков о том, что в настоящее время проблем с ресурсами у них нет, а темпы кредитования населения и предприятий даже растут, по информации «БелГазеты», средние банки начали понемногу сворачивать ипотечные программы. Безусловно, заявления об остановке процесса кредитования строительства и покупки жилья не решился сделать ни один белорусский банк. Кризис проявился в заметном ужесточении требований к платежеспособности кредитополучателей, увеличению числа отказов в выдаче кредитов и повышении процентной ставки на 1%. Причем эксперты склонны считать, что в дальнейшем эта тенденция лишь усилится.

В среднесрочной перспективе эти обстоятельства в совокупности могут вылиться в сокращение платежеспособного спроса на квартиры вторичного рынка, а из-за неопределенных перспектив дальнейшего развития ситуации инвесторы пожелают зафиксировать прибыль и выставят свои инвестквартиры на продажу. Заметное же превышение объема предложения над спросом может вновь остановить начавшийся было подъем цен на квартиры.

Перспективы рынка коммерческой недвижимости диаметрально противоположны. Здесь наблюдается острый дефицит как офисов, так и магазинов. Поэтому финансовые трудности девелоперов приведут к сокращению числа будущих проектов и еще большему отставанию этого сегмента белорусского рынка от рынков соседних стран. Однако принципиальная разница белорусских и российских девелоперов коммерческой недвижимости в том, что отечественные за-стройщики в подавляющем большинстве своем строят на собственные средства или кредиты белорусских банков. Для них кризис отразится максимум в подорожании финресурсов, но не в отказе от них целиком, с чем столкнулись россияне и украинцы.

Пожалуй, основной фактор, который стоит учесть белорусским девелоперам в нынешней ситуации, - весьма вероятное ухудшение финансового положения потенциальных покупателей офисов и магазинов. Однако с учетом высокой доходности в секторе коммерческой недвижимости застройщики могут позволить себе приостановить рост цен на квадратные метры.

ДИНАМИКА ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ КВАРТИР В ГОРОДЕ МИНСКЕ


Теги: Минск