НЕЛИКВИД ПРИ ВЫСОКОМ СПРОСЕ

Источник материала:

Неликвид при высоком спросе
В Киеве у девелоперов и арендаторов закончились деньги

Ксения РАЦКЕВИЧ

http://www.belgazeta.by/20081006.40/080040231

В отличие от Минска рынок офисной недвижимости Киева довольно остро отреагировал на мировой финансовый кризис. Строительство примерно половины площадей, намечавшихся к вводу в этом году, заморожено по причине остановки финансирования. Между тем заполняемость киевских бизнес-центров почти максимальная, что говорит о высоком спросе на офисы.

Как отмечают в своем отчете специалисты London Consulting&Management Company, рынок бизнес-центров Киева представлен 83 отдельно стоящими объектами общим объемом предложения всех классов в 900,2 тыс. кв. м. Доля БЦ классов А и В составляет 87% (788.550 кв. м), класс С занимает всего 13% рынка. Заполняемость качественных действующих бизнес-центров составляет от 84% до 100%, характеризуя высокий спрос на офисные помещения.

Украинские бизнесмены арендуют и покупают офисные площади, однако уровень арендных ставок таков, что ежемесячный платеж за аренду сопоставим с выплатой по кредиту при покупке офисов в собственность.

По итогам первого полугодия 2008г. арендные ставки на офисные помещения в Киеве показали колоссальный рост. По данным Украинской торговой гильдии, вместо ожидаемых 20% за год средняя арендная ставка за полгода подскочила на 23% и преодолела психологический барьер в $100/кв. м. Для сравнения: за весь прошлый год удорожание аренды составило 18-20%.

Наиболее заметно в этом году увеличивалась стоимость аренды площадей бизнес-центров класса А: если в конце 2007г. они предлагались в среднем по $77-78 за кв. м, то в середине нынешнего средняя ставка поднялась на 31% - до $102 за кв. м. Средняя стоимость аренды офисных помещений класса В выросла незначительно - с $60,4 до $71,4 за кв. м. Впрочем, по словам директора департамента управления недвижимостью управляющей компании «Тико-Констракшен» Анны Скрипкиной, сегодня увеличение арендных ставок остановилось: «Девелоперы уже не могут идти на повышение расценок, поскольку рост стоимости аренды обогнал уровень платежеспособного спроса».

По мнению директора девелоперской компании Global Solutions Сергея Тумасова, такой скачок обоснован увеличением разрыва между спросом и предложением. Потенциальный спрос на помещения в бизнес-центрах растет на 70% в год как за счет появления новых предприятий, так и за счет увеличения средней площади арендуемых офисов. Однако в текущем году мировой экономический кризис вынудил многих девелоперов, ведущих строительство бизнес-центров в украинской столице, заморозить работы.

Из-за кризиса ликвидности у инвесторов и сокращения объемов кредитования сроки реализации порядка 50% заявленных проектов в сфере офисной недвижимости общей площадью более 300 тыс. кв. м будут перенесены на неопределенный срок. Эксперты говорят, что из-за этого киевский рынок офисов останется ненасыщенным еще как минимум несколько лет.

Кризис стал причиной сокращения спроса на офисы: «Сейчас кредитные ресурсы недоступны не только девелоперам, но и арендаторам. Не стоит забывать и о том, что многие иностранные компании, которые собирались открывать свои представительства на Украине, в связи с финансовым кризисом и в нашей стране, и в мире отложили эти планы на неопределенный срок», - отмечает Скрипкина.

Аналогичная ситуация наблюдается и с продажей офисных площадей. По мнению директора компании по управлению активами «Финком Эссет Менеджмент» Павла Ружицкого, реализация данных объектов остановилась еще в конце весны: «Самыми ликвидными на сегодняшний день являются уже построенные бизнес-центры с набранными арендаторами. Но они не продаются. А покупать строящиеся проекты никто не хочет. Все очень взвешенно стали оценивать риски».

Перенос сроков ввода многих объектов повлиял на сроки окупаемости офисных проектов: по оценкам экспертов, с начала текущего года ставка капитализации в сегменте офисной недвижимости в Киеве упала с 14% до 11-12%. Между тем если игрокам удастся преодолеть сложности с финансированием в течение года, то арендные ставки сохранят годовой темп прироста в пределах 25-30% еще на протяжении двух лет, что позволит рынку коммерческой недвижимости сохранить привлекательность для инвесторов. Впрочем, другие участники рынка считают, что уровень ставок аренды достиг апогея.

Как отмечает в своем квартальном отчете компания Jones Lang LaSalle, стабилизация ставок арендной платы - общая тенденция для рынков офисной недвижимости Европы. В различных деловых центрах, таких как Лондон-Сити, Брюссель, Цюрих, отмечено снижение арендных ставок. Другие рынки, например Барселона, Касабланка, Дублин, Мадрид и Рига, находятся на грани падения.

По мнению наблюдателей, в ближайший год основной тенденцией на рынках Европы, Ближнего Востока и Африки будет либо снижение арендных ставок, либо их стабилизация. Ожидается, что 62% западноевропейских рынков за этот период перейдет в сторону благоприятных условий для арендаторов, сообщается в отчете Jones Lang LaSalle.

Что касается Восточной Европы, где территориально находится Украина, эксперты компании также ожидают, что на 66% рынков арендные ставки на коммерческую недвижимость понизятся. Теги: Минск