СЛАДКИЙ ПРЯНИК С ПОСЛЕВКУСИЕМ

Источник материала:

Сладкий пряник с послевкусием
О деталях лизинга нужно знать заранее

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20081103.44/080201511

Лизинг - удобный для юрлиц способ покупки коммерческой недвижимости. Он позволяет компаниям сохранить оборотные средства и оптимизировать налогообложение. Однако имеются и практические детали покупки в лизинг, о которых наряду с преимуществами имеет смысл знать будущему лизингополучателю.

В настоящее время в портфеле некоторых лизинговых компаний (ЛК) операции с недвижимостью составляют до половины от общего объема сделок. Это неудивительно, поскольку лизинг как финансовый инструмент предоставляет лизингополучателям ряд преимуществ по сравнению с покупкой недвижимости за счет собственных средств, покупкой в кредит и арендой помещений.

В частности, использование собственных средств экономически оказывается гораздо дороже и по стоимости, и по срокам по сравнению с привлечением стороннего финансирования, которое используется в лизинге. В этом случае предприятие может экономить также на налоге на прибыль за счет уменьшения налогооблагаемой базы - это возможно, поскольку лизинговые платежи включаются в затраты. Здесь очевидна выгода по сравнению с покупкой в кредит (правда, она не работает, если привлекался кредит по льготной ставке). Также лизинг позволяет получить в пользование помещение с перспективой его выкупа в собственность, при этом ежемесячные лизинговые платежи по величине часто бывают сравнимы с арендными платежами. Здесь налицо выгода по сравнению с обычной арендой, где ежегодно происходит рост арендных ставок, и арендодатель может не продлить договор аренды. А лизинговые платежи не зависят от конъюнктуры рынка недвижимости и в соответствии с законодательством в течение всего срока действия договора не пересматриваются.

Однако есть и законодательные тонкости, которые непременно следует учитывать при рассмотрении варианта приобретения недвижимости в лизинг. В части уменьшения налога на прибыль необходимо иметь в виду, что в отличие от автомобилей, приобретенных в лизинг, недвижимость невозможно самортизировать в срок действия лизингового договора, который, как правило, заключается на 5 лет. Согласно законодательству, нормативный срок службы высотных зданий составляет 100 лет, двухэтажных зданий (кроме деревянных) - 83,3 года. В этих случая срок лизинга должен составить от 16 до 20 лет. И только у деревянных, каркасных, воздухоопорных и сборно-разборных - до 25 лет, что позволит их самортизировать за пятилетку и все лизинговые платежи отнести на затраты. Соответственно, при лизинге помещения в новом здании с большим сроком амортизации отнести на затраты удастся лишь часть контрактной стоимости объекта лизинга и доход лизингодателя, а оставшуюся часть платежа придется погашать из прибыли предприятия.

С другой стороны, приобретение недвижимости в лизинг является инвестицией, а значит, предприятие не только уменьшает налогооблагаемую базу, но и вправе рассчитывать на льготы по налогу на прибыль. Как отмечает директор компании «Экаунт Сервис» Андрей Жигалко, предприятие может сбалансировать лизинговые платежи таким образом, чтобы получать максимальную льготу. «Важно заранее продумывать схемы финансирования, так как можно потерять средства (если упустить выгоду от использования налоговых льгот) или, наоборот, сэкономить», - сказал он, выступая на конференции «Лизинг недвижимости».

Еще одну важную деталь нужно учитывать при лизинге недвижимости - в участии лизингополучателя собственными средствами и последующем залоге.

Большинство ЛК обещает, что приобретет недвижимость без привлечения средств будущего лизингополучателя. Однако дело осложняется тем, что часто при приобретении недвижимость еще только строится, и реально ЛК претендует на получение кредита в банке под залог прав на нее. Как отметил юрисконсульт компании «Престижлизинг» Алексей Синичкин, в такой ситуации чрезвычайно важны доверительные отношения между ЛК и банком. Если они существуют, то банк соглашается выдать ипотечный кредит при регистрации лизинга как договора сделки купли-продажи.

Другой вариант. Даже если объект недвижимости уже достроен и зарегистрирован, его приобретение требует предоплаты, и на эту сумму ЛК опять вынуждена искать средства. Проще всего тем, у кого в качестве материнской компании выступает банк. Тогда банк выдает кредит своей ЛК под залог прав на получение в собственность имущества и будущих лизинговых платежей.

На еще одну любопытную деталь во взаимоотношениях банка и ЛК обратил внимание в ходе конференции начальник отдела лизинга компании «Райффайзен Лизинг» Дмитрий Бойко. Нередко объект недвижимости передается в залог банку, кредитующему сделку, и, если ЛК не выполняет свои обязательства по кредиту, пострадает лизингополучатель: даже если он исправно платил все лизинговые платежи, банк может отказать ему в передаче недвижимости в собственность до исполнения обязательств ЛК. Для исключения вероятности неплатежей по кредиту предприятиям имеет смысл сотрудничать только с ЛК с хорошей репутацией.

В целом, несмотря на немалое количество юридических тонкостей в законодательстве, регулирующем эту сферу, лизинг недвижимости представляется чрезвычайно перспективным инструментом для предприятий в части приобретения основных фондов. По оценкам представителей лизинговых компаний, бизнес остро нуждается в объектах недвижимости, особенно торговой и складской. И приобретение их через лизинг позволило бы предприятиям более эффективно развиваться. К несчастью, финансовый кризис заставил многие банки в настоящее время свернуть или заморозить свои инвестиционные проекты, в том числе и в области лизинга недвижимости. Как надолго? Белорусские лизинговые компании излучают оптимизм, но прогнозировать не берутся.