ВКЛАД «ЭФФЕКТИВНЫЙ»

Источник материала:

Вклад «эффективный»
Что предпочтительнее - доллар или квадратный метр?

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20081103.44/080221511

Во время финансового кризиса перед многими встает вопрос, как наилучшим образом сберечь накопления. Изменения курсов валют становятся непредсказуемыми. Недвижимость, традиционно считавшаяся одним из наиболее надежных инструментов, на рынках Америки, Европы и России сейчас не вызывает доверия. Однако в Беларуси вложения в качественную недвижимость, напротив, все еще остаются самым перспективным способом сохранения денег.

Главный вопрос, который беспокоит потенциальных инвесторов в недвижимость: не упадут ли квартиры в цене, как это уже произошло на мировых рынках? Однако для значительного падения цен необходимо наличие нескольких факторов: квадратный метр должен быть переоценен в несколько раз, причем доля спекулятивной составляющей в его цене также должна быть велика, предложение должно существенно превышать спрос, доступ к кредитным ресурсам в значительной мере ограничен. В Беларуси все эти факторы проявлены лишь в небольшой степени.

Например, в Москве «панель» еще недавно стоила около $6 тыс. при себестоимости около $1 тыс. «Запас» для маневра в случае сокращения спроса очень существенный. В Минске ситуация совсем иная. С мая текущего года стоимость льготного «панельного квадрата» здесь выросла до Br1,3-1,65 млн. ($615-780). Как объяснила начальник управления жилищного строительства КУП «Управление капитального строительства Мингорисполкома» Елена Пехота, рост в 8-12% обусловило включение в цену затрат на внутриквартальные инженерные сети, благоустройство и озеленение территорий - то, что раньше финансировалось из бюджета, а также подорожавшие стройматериалы и инициированное правительством повышение зарплат строителям.

Себестоимость коммерческого строительства составляет в среднем $1000 за кв. м при цене реализации $1600-1800. Сокращение спроса на квартиры, которое уже отмечается на рынке, может привести к тому, что часть застройщиков (особенно тех, кто брал под строительство кредиты и уже начал выплаты) решит снизить цену для скорейшей распродажи готовых квартир с целью погашения кредита. Если последствия кризиса в виде повысившихся ставок по кредитам сохранятся в течение полугода-года, не имеющие собственных средств застройщики будут вынуждены приостановить свою деятельность.

С другой стороны, крепкие девелоперы сбрасывать цены не намерены. По словам руководителя группы компаний «Твоя столица» Владимира Давидовича, для них предпочтительнее вообще не выводить готовое жилье на рынок, чем продавать по сниженной цене.

Тем не менее оба варианта чреваты тем, что через год на минском рынке снова возникнет дефицит качественного жилья. А при дефиците цены не падают. Хотя в целом специалисты не исключают стабилизации и корректировки цен, однако удешевление коснется старого жилого фонда. «Не думаю, что современное жилье в новостройках будет дешеветь», - полагает Давидович.

Кроме того, специалисты отмечают, что если сейчас спрос несколько снизился, то к концу текущего года - началу будущего не исключен всплеск, причем именно к качественным объектам недвижимости. Эксперты ожидают, что к этому времени инвесторы, которые вывели свои активы из рискованных бизнесов, станут рассматривать варианты надежного инвестирования средств. А белорусский рынок недвижимости в этом отношении выглядит намного лучше рынков других стран.

Несколько иначе от остального мира развивается в Беларуси и ситуация с кредитованием недвижимости. Как известно, ипотечный кризис в Америке возник из-за того, что банки раздали слишком много необеспеченных кредитов, и, если заемщику долг становился в тягость, он просто отказывался от жилья. Американцу сделать это несложно, если своих денег в купленный дом он не вложил ни копейки, а рынок аренды жилья весьма развит. Белорусские банки и до кризиса не выдавали кредиты на полную стоимость квартир (доля собственных средств должна составлять 10-30%), а также тщательно анализировали платежеспособность застройщика. Теперь банки не только повысили до 20% годовых плату за кредит, но и все чаще отказывают в выдаче. Особенно под долевое строительство как более рискованное по сравнению с покупкой жилья на вторичном рынке. Да и люди в нестабильной ситуации предпочитают покупать саму недвижимость, а не права на нее.

Эти два фактора - вполне адекватная цена минской недвижимости и повышение рисков при долевом строительстве - повышают привлекательность квартир вторичного рынка с точки зрения вложений для сбережения средств. Причем, как особо подчеркивает Давидович, для инвестиционных целей следует рассматривать только современное качественное жилье оптимальных площадей - то, что всегда будет востребовано потребителями «для жизни», а значит, высоколиквидно.

К слову, во время финансового кризиса не стоит отказываться от приобретения новой квартиры с целью улучшения жилищных условий - даже если для этого придется брать кредит. Пожалуй, единственной оговоркой в этом случае может стать сумма кредита. Целесообразно занять в банке лишь недостающую разницу между ценой старой и новой квартиры. Например, с учетом повышения ставок в среднем на 5% ежемесячный платеж за кредит в $15 тыс. в этом случае увеличится всего на $60. Кроме того, после стабилизации положения ставки по кредитам вернутся к прежним величинам, и можно будет перекредитоваться. Теги: Курсы валют, Минск