Альтернатива «20 евро за квадрат». Фиксируем арендную плату за коммерческие помещения по-новому

Если использование того же «процента с оборота» в качестве базы для определения размера арендной платы за рубежом стало обыденным явлением, то в Беларуси оно появилось только несколько лет назад. Интересное позитивное последствие пандемии коронавируса — желание у арендодателей и арендаторов начать использовать более прогрессивные формы фиксации арендной платы чем «20 евро за квадрат». Давайте разберем все варианты: 

1. Арендная плата в привязке к иностранной валюте 

Наиболее встречаемой арендной платой является фиксация в иностранной валюте (как правило, в евро).

В условиях постоянно растущего курса иностранной валюты и зачастую падающего потока посетителей сохранять привязку к официальному курсу рискованно для арендатора.

Здесь нужно вспомнить, что по соглашению сторон можно оставить «валютную» привязку, но при этом определить договором курс: банк, по курсу которого будет проводиться оплата, дату для определения курса, процент, прибавляемый или отнимаемый от зафиксированного курса, и другие механизмы для определения итоговой суммы, подлежащей оплате.

Это позволит сохранить баланс интересов и не поставит арендатора в кабальное положение в случае резкого скачка курса валюты.

2. Арендная плата в виде процента от оборота

При этом стороны часто устанавливают минимальный фиксированный размер арендной платы (нижний предел), который будет подлежать уплате арендодателю даже если выручка арендатора равна нулю. В зависимости от сложности ситуации и объективных обстоятельств сторонам, возможно, стоит пересмотреть условия договора, установив на определенный договором срок арендную плату в виде процента от оборота в чистом виде, то есть без установления нижних и верхних пределов арендной платы.

В любом случае формулировка условий арендной платы от оборота имеет ряд нюансов, которые необходимо зафиксировать:

• Что представляет собой база для исчисления арендной платы (необходимо определить термин «товарооборот», порядок его определения, указать включаются ли в товарооборот онлайн-продажи, установить другие характеристики);
• Порядок контроля арендодателя за достоверностью представляемой арендатором базы для исчисления арендной платы (порядок формирования отчетов, доступ к доказательствам (фин.документам, бух.учету), проверки независимыми аудиторами, предоставление Z-отчетов и т.д.).

Также на практике встречается привязка арендной платы не к проценту от оборота, а к проценту от чистой прибыли арендатора. В этом случае в договоре аренды также нужно четко зафиксировать, что представляет собой термин «чистая прибыль» и как арендодатель сможет контролировать ее размер.

Фото использовано для иллюстрации

3. Арендная плата в виде досрочного возмещения затрат на улучшение арендованного имущества

Если арендатор делает ремонт в арендуемом объекте, то многие договоры аренды содержат условие о том, что арендодатель возмещает понесенные расходы арендатора после прекращения договора. В условиях кризиса и пост-кризиса стороны могут установить в договоре новое условие о том, что арендодатель начнет возмещение расходов заранее. У арендодателя возникнут обязательства по возмещению расходов арендатора на ремонт помещения, например, ежемесячно равными долями, однако фактически перечислять денежные средства не придется: можно воспользоваться односторонним зачетом (ежемесячная арендная плата против доли затрат арендатора, ежемесячно возмещаемой арендодателем).

4. Арендная плата в виде иного полезного предоставления арендодателю 

4.1. Передача вещи в собственность или в аренду

Напоминаем, что стороны могут договориться о том, что арендатор передаст арендодателю в собственность или в аренду определенную договором вещь, что и будет представлять собой арендную плату.

Например, на общей с арендодателем кухне арендатор разместил дорогостоящую кофемашину и кухонное оборудование. Стороны могут договориться, что использование работниками арендодателя указанной техники будет представлять собой арендую плату за кухню.

4.2. Услуги

Арендная плата может выражаться в оказании услуг, то есть совершении определенных действий или осуществлении определенной деятельности в пользу арендодателя. Просто вспомните, чем вы занимаетесь, какие услуги оказываете, и подумайте, возможно, ваша компания может предоставить услуги своему же арендодателю. Кроме того, сотрудники вашей компании, осуществляющие непрофильную деятельность (например, маркетологи, IT-администраторы и т.д.) могут быть недозагружены и, возможно, они могут быть полезны арендодателю.

В договоре необходимо указать размер арендной платы в денежном выражении, какие услуги оказывает арендатор и их стоимость в денежном выражении, где и как арендатор оказывает услуги, порядок и периодичность внесения арендной платы. Также необходимо урегулировать случаи, если отпадет необходимость в оказании услуг. Если сложно сформулировать условие об арендной плате в договоре аренды в таком виде, то возможно стоит вспомнить про зачет встречных однородных требований (стоимость услуг в месяц против размера арендной платы в месяц).

4.3. Продукция

Этот вариант возможен, когда арендатор производит какую-то продукцию, которая необходима или интересна арендодателю. Подумайте о своей деятельности и предложите такой вариант арендодателю (например, арендатор-ресторан будет поставлять обеды для арендодателя). То, что арендодатель раньше не спрашивал об этом, не значит, что ему это не интересно сейчас.

Фото использовано для иллюстрации

5. Сочетание форм арендной платы

Стороны могут предусматривать в договоре аренды комбинации указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством. Другими словами, стороны могут делить арендную плату: условно 1/3 от арендной платы в виде услуг арендатора, 2/3 в виде денежных платежей.

В зависимости от конкретных обстоятельств (вашей деятельности, вида арендуемой недвижимости, деятельности арендодателя) помните, что существует возможность договориться и заменить формы арендной платы на наиболее приемлемые в текущей ситуации. Также не стоит забывать о возможности договориться на отсрочки и рассрочки уплаты арендной платы, сдачу арендуемого помещения в субаренду.

Фото использовано для иллюстрации