Увеличение предложения на рынке минских новостроек грозит обвалом цен?

Источник материала:

Дальнейшее увеличение предложения на рынке минских новостроек грозит обвалом цен ниже уровня себестоимости строительства, считают минские девелоперы.

Сложности с реализацией квартир в минских домах-новостройках, готовых и строящихся, создают предпосылки для снижения объемов коммерческого жилищного строительства. Поговаривают, что некоторые даже крупные застройщики решили отложить начало возведения новых многоквартирных домов до лучших времен. Причем среди профучастников появилось довольно устойчивое мнение, что если темпы коммерческого жилищного строительства не снизятся, то это может обрушить цены.

Те же, кто настроен более оптимистично, не спешат замораживать свои проекты и считают, что делать какие-то кардинальные оргвыводы надо ближе к зиме – то есть по итогам третьего квартала. Такой позиции придерживается, например, руководство ОАО "Минскпромстрой".

На вопрос корреспондента "НБ", не собирается ли ведущая девелоперская компания сокращать объемы коммерческого жилищного строительства, генеральный директор компании Владимир Нехай ответил следующее: "Во всяком случае пока такой задачи мы перед собой не ставим. Мы, например, собираемся в самое ближайшее время начать строительство двух домов. Но жизнь покажет, как будут в дальнейшем складываться обстоятельства. Думаю, что к концу года можно будет сделать уже какие-то конкретные выводы", – сказал В. Нехай.

В то же время собеседник предположил, что скорее всего мы достигли какого-то насыщения рынка. Уровень этого насыщения зависит от платежеспособности потребителей, которые приобретают квартиры без привлечения льготных кредитов.

"Есть определенный уровень насыщения. Он чувствуется. И если увеличить предложение, которое уже имеется, мы просто обвалим цены или просто перестанем строить, потому что цены упадут ниже себестоимости", – пояснил В. Нехай.

В том, что сами же девелоперы могут обвалить цены, нет ничего сверхъестественного.

Например, по данным Польской ассоциации девелоперов, объемы продаж недвижимости в Польше в начале 2009-го сократились на 70-80% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Эксперты связывают это с негативным влиянием кризиса и ужесточением условий кредитования.

В тоже время потере равновесия в соотношении спроса и предложения в Польше способствовали и сами строители, чьи ударные темпы работы привели к затовариванию, отмечают эксперты. Так за 2008-й в Польше было возведено свыше 165 тыс. квартир, что на 24% больше показателей предыдущего года.

По данным компании Emmerson Real Estate, в Варшаве сегодня выставлено на продажу 20 тыс. квартир, из которых 13 тыс. – новостройки, остальное – вторичка, приобретенная в период повышения цен для перепродажи. В условиях спада владельцы избавляются от своей собственности, усиливая перегрев рынка.

Аналогичный сценарий возможен и в Минске. Но в отличие от польских девелоперских компаний, белорусские и в частности минские застройщики не могут полностью отказаться от строительства жилья. Прекращение работы грозит не только банкротством, но санкциями свыше, если какая-то из крупных девелоперских компаний захочет свернуть свою деятельность и выбросить людей на улицу. К тому же у нас в отличие от Польши есть государственный плана по строительству жилья и его невыполнение может иметь гораздо более неприятные последствия, чем необходимость работать с 2-5-процентной рентабельностью.

А найти нишу, которая обеспечит безбедное существование частным девелоперам, решившим свернуть жилищное строительство, в разгар кризиса практически невозможно.

Поэтому строить жилье все равно придется. Вопрос – какое и по какой себестоимости. Например, девелоперы в Дели в самом начале мирового финансового кризиса быстро переориентировались на строительство малогабаритных квартир и тем самым остались на плаву.

Минские строительные фирмы по-прежнему продолжают строить дома с роскошными квартирами, упорно цепляясь за придуманную кем-то байку о том, что малогабаритные (типа "хрущевок") квартиры не будут пользоваться спросом у привыкших к комфорту белорусов.

Между тем по прогнозам аналитиков компании "Итера Девелопмент", решая задачу снижения общей стоимости недвижимости, строительные компании и проектировщики вынуждены будут идти на сокращение средних площадей коммерческой и жилой недвижимости. На рынке жилой недвижимости после спада спроса и формирования дефицита произойдет дифференциация рынка по применяемым технологиям строительства, по размеру квартир, по стоимости и уровню дохода потребителя. Прогнозируется снижение себестоимости строительства за счет применения более дешевых технологий, уменьшение площадей квартир и как следствие снижение цены квадратного метра и общей стоимости объектов.

К слову отметим, что в настоящий момент ОАО "Минспромстрой" реализует квартиры в строящихся домах по ценам в 3-4 раза превышающим цены 2002 года.

В частности, квартиры в домах на ул. Некрасова и Варвашени в мае 2002 года предлагались судя по рекламным объявлениям в ценовом диапазоне от 300 до 500 у.е./кв. м, в строящихся домах по улице Притыцкого – в среднем по 330 у.е./кв. м.

В настоящий момент застройщик предлагает квартиры в домах повышенной комфортности и тоже без отделки по цене от 1250 до 1500 у.е/кв. м в готовых домах и от 3,3 до 4,2 млн. руб. – в строящихся. Для граждан, состоящих на учете нуждающихся, есть возможность приобрести квартиру по договору долевого строительства по чуть меньшей цене.

А вообще в воздухе витает какое-то странное предчувствие, вызванное осознанием того, что кризис не закончился, он только начинается.

Теги: Минск