Александр Климчук: Объекты незавершенного строительства никому не нужны

Источник материала:

В предпродажной подготовке предприятия очень важна экспертная оценка. О том, как проходит оценка предприятия, с какими трудностями может столкнуться оценщик в своей работе и почему некоторые иностранные бизнесмены считают стоимость белорусских предприятий завышенной, в эфире Радио TUT.BY рассказал Александр Климчук, заместитель генерального директора Института недвижимости и оценки.

Чем занимается Институт недвижимости и оценки?

В этом году Институту недвижимости и оценки исполняется десять лет. Все это время мы занимаемся оценочной деятельностью, и на сегодняшний день являемся лидером в этой деятельности. Мы оцениваем недвижимое имущество, оборудование, бизнесы, объекты интеллектуальной собственности, а в этом году готовим материалы к акционированию предприятий.

У нас есть два дочерних предприятия в Гомеле и Витебске, филиал в Гродно. В штат входят аттестованные по всем видам имущества оценщики. Мы занимаемся оценкой как больших, значимых объектов, так и мелких зданий для продажи и внесения денежного вклада.

Оценку каких предприятий или пакетов акций в настоящий момент осуществляет Институт?

В последнее время мы произвели оценку пакетов акций двух небольших акционерных обществ в Бресте, делали оценку промышленного предприятия в Минске, и, по нашему мнению, тот бизнес, которым занимается это предприятие, не соответствует своему функциональному назначению: туда необходим приход инвестора с модернизацией предприятия или с освоением этой площадки. Также мы проводили оценку Гродненского консервного завода, в который тоже предполагается приход инвестора. В этом году мы делали оценку БПС-банка.

Учредителем нашего Института является Государственный комитет по имуществу, и ответственными оценками мы занимались уже давно.

Каковы планы на будущее? Какие предприятия собираетесь оценивать в ближайшем будущем?

От нас не зависит, кто будет оцениваться или отчуждаться в будущем. На это есть соответствующие постановления правительства в части предполагаемых предприятий, которые подлежат акционированию и приватизации. Работа идет в режиме реального времени, и мы можем не знать, какие предприятия в течение текущего месяца будем оценивать.

Как проходит процедура оценки стоимости госпредприятия? Какие основные критерии учитываются при этом?

Подходы к оценке государственных и негосударственных предприятий одинаковы - нужно говорить о рыночной оценке. В 2006 году был утвержден указ президента об оценочной деятельности, создана специальная нормативно-правовая база для этой деятельности, разработаны и утверждены стандарты по оценке тех или иных объектов гражданских прав. В этих документах не оговаривается, государственная это собственность или частная. Но в дополнении к оценке государственной собственности есть постановление Госкомимущества № 35 об оценке объектов государственной собственности, куда включены некоторые дополнения: помимо рыночной оценки оценивается стоимость чистых активов, определяется балансовая стоимость имущества. Если это государственное имущество, то продажа осуществляется чаще всего по наибольшей стоимости, если не принят другой документ в части этой сделки.

Если мы говорим о рыночной стоимости, то она определяется по трем классическим методам: затратный, доходный, сравнительный. Затратный говорит о том, какие затраты нужно понести при создании того или иного объекта предприятия; доходный - это те дисконтируемые доходы или капитализация доходов, которые может получить будущий собственник или владелец от данного объекта; сравнительный применяется в том случае, если были сделки, где продавались аналогичные компании, и путем соответствующих корректировок можно определить рыночную стоимость этого объекта. Это классические методы для оценки всех объектов собственности.

С какими сложностями вы сталкиваетесь при проведении оценки?

Чаще всего приходится под тот или иной объект проводить какие-то дополнительные исследования, какие-то ценообразующие факторы выявлять и проводить соответствующую оценку, ведь одинаковых сделок не бывает. Главное, чтобы был грамотный оценщик, который мог бы выявить те или иные факторы для данного объекта и участвовать в оценке.

Чем национальная система оценки отличается от международной?

Есть международные стандарты оценки, в которых прописаны классические методы и правила поведения оценщиков, какие-то общепринятые подходы в оценке, и есть национальные стандарты, которые не противоречат международным, но имеют некие особенности с учетом нашего законодательства. Глобальных отличий нет. Если и бывают расхождения, то в каких-то параметрах, которые используются в оценке.

На недавнем форуме один немецкий бизнесмен недоумевал, почему по белорусской методике старое оборудование стоит дороже, чем новое. Как такое может быть?

Я могу допустить, что речь шла о государственном имуществе, рыночная стоимость которого была ниже, чем оценочная. Государство вынуждено было его отчуждать или совершать какую-то сделку по оценочной стоимости, которая была выше рыночной. Оценочная стоимость - это восстановительная стоимость объекта, первоначальная цена, по которой это имущество было приобретено, перемноженная на соответствующие коэффициенты измененной стоимости основных средств, за минусом накопленной амортизации. Амортизация определяется, исходя из сроков службы, которая, в основном, отражает больше физический износ, чем функциональный или внешний. В связи с этим, возможно, оценочная стоимость, которая фактически равна остаточной, может быть выше рыночной.

Правда ли, что у инвесторов возникает много вопросов по непрофильным активам? Зачастую частный бизнес не готов покупать вместе с предприятием социальные объекты в виде детских садов и больниц.

Вообще, бизнесмен вкладывает средства непосредственно в какой-то проект, потому что, в первую очередь, хочет заработать деньги. Ему неинтересен объект социальной сферы. С другой стороны, большинство объектов социальной сферы не находится в собственности акционерного общества, а состоит на балансе предприятия по договору безвозмездного пользования, и при отчуждении этого акционерного общества или предприятия, скорее всего, эти объекты социальной сферы не продаются и в стоимость не включаются.

Эти объекты, которые находятся на балансе акционерного общества, требуют каких-то дополнительных затрат, что тоже может пугать инвестора. При рыночной оценке такие затратные активы учитываются, и цена этого предприятия будет несколько ниже, чем если бы оно не было обременено этими активами.

То есть даже если эти социальные объекты переходят вместе с основным предприятием, то тогда делается какая-то скидка?

Это даже не скидка. Все понимают, что доходный метод максимально качественно отражает рыночную стоимость объекта, и инвесторы ориентируются на тот денежный поток, который будет генерировать этот бизнес. Если социальные объекты затратны, то денежный поток будет снижаться, и при рыночной оценке это будет учтено.

Входят ли в рыночную стоимость бизнеса перспективы, то есть тот доход, который предприятие может получить в ближайшем будущем?

Конечно. Доходный метод, в основном, базируется на тех доходах, которое предприятие будет иметь в будущем, и однозначно отражает возможные перспективы. Но есть несколько нюансов.

Иногда к продаже предлагается предприятие, у которого не разработаны долгосрочные программы развития и кроме краткосрочного прогноза ничего нет на будущее. Оценщик не является управленцем и не должен предлагать варианты развития предприятия, чтобы оно имело большую стоимость, поэтому чаще всего, в таком случае, предприятие оценивается в текущем использовании и, возможно, будет недооценено. В интересах государства перед продажей предприятия при отсутствии конкретных инвестиционных программ проводить предпродажную подготовку. Тогда оценка будет более-менее объективной.

Бытует мнение, что разница в стоимости активов объясняется разным видением ситуации у продавца и покупателя. Как же тогда определить рыночную стоимость объекта?

Все мы знаем, что помимо рыночной стоимости есть еще цена предложения и цена спроса. Конечно, это разные стоимости. Продавец всегда предлагает максимальную цену за объект и чем-то ее обосновывает. Покупатель хочет эту цену сбить, предлагает цену спроса, по которой он готов приобрести этот объект, и будет искать факторы, которые уменьшают стоимость объекта.

Оценщик определяет рыночную стоимость, которая находится фактически между спросом и предложением, и делает корректировку на торг.

В регионах сегодня много объектов незавершенного строительства. Как проводится оценка таких строений?

В регионах есть не только объекты незавершенного строительства, но и другие объекты, которые могут использоваться неэффективно. Они могут быть оценены точно так же, как и любой другой объект, но стоимость их невысокая, и потенциально они могут быть проданы за одну базовую величину. Даже при оценке специалиста зачастую цена может быть незначительна, потому что доходность таких объектов низкая, тем более при незавершенном строительстве. Таким образом, объекты незавершенного строительства могут оказаться никому не нужными - инвесторам экономически невыгодно их достраивать.

Насколько Институт может проводить независимую оценку, если он является госучреждением, и в то же время оценивает собственность, которая принадлежит государству?

Государство предусмотрело независимость в той части, что любая оценка, которая используется для продажи или другой сделки с государственной собственностью, проходит соответствующую экспертизу. В Госкомимущества есть специальное управление, которое производит экспертизу наших оценок в таких случаях. Оценщикам никто не указывает, какую именно стоимость они должны определить, - это вопрос соблюдения законодательства и правильности выполнения расчетов. Оценщики не работают под каким-либо давлением со стороны государства.

Кроме того, государство ограничило деятельность оценщиков: теперь оценку госсобственности могут проводить только высококвалифицированные специалисты, прошедшие соответствующую аттестацию, имеющие систему обучения и повышения квалификации. Было предусмотрено, что оценку объектов государственной собственности будут проводить организации, в которых доля государственной собственности будет больше 50%.

Но это вопрос объективности. У инвестора не возникают подозрения, что вы "обвешиваете" его в пользу государства?

По тем сделкам, в которых мы участвовали внешними оценщиками, никогда не было вопросов со стороны инвестора с тем, что мы пытаемся их обмануть. Другое дело, что наше предприятие еще не имеет такого серьезного имени, как некоторые международные компании. Когда мы говорим о приходе серьезного инвестора, ему более понятна оценка серьезной оценочной компании, которой он доверял раньше и доверяет сейчас. Но недоверия к нашему предприятию нет.

Ваш институт занимается в том числе и оценкой интеллектуальной собственности. Как удается решать спорные моменты, в частности, с доставшимися в наследство от СССР брендами, товарными знаками, авторскими правами, которые зачастую не оформлялись юридически?

Оценка интеллектуальной собственности в нашей стране - вопрос довольно сложный. Оценщиков интеллектуальной собственности у нас совсем немного.

Оценка объектов интеллектуальной собственности - это, в первую очередь, права, зарегистрированные на эти объекты. Если эти права не зарегистрированы или отсутствуют, то, конечно, оценщик не может оценить то, чего нет.

Что касается самой оценки, то это вопрос экономики предприятия или бренда. Если он имеет какую-то экономическую выгоду для владельца этого бренда, то у него появляется некая стоимость. Если экономического эффекта у этого объекта интеллектуальной собственности никакого нет, то его цена равна нулю. Поэтому можно создавать любую торговую марку, и если она нашему предприятию не будет приносить дополнительный доход, то цена этой торговой марки равна нулю.

Как кризис повлиял на стоимость активов?

Все зависит от экономики предприятия. Если наступление кризиса отразилось на деятельности наших предприятий, если прибыль компаний падает, то падает и цена этого предприятия.

Можно ли сейчас объект, пакет акций, целое предприятие продать по докризисной цене?

Кризис - это явление временное. Есть стратегические предприятия, у которых есть очень долгосрочные перспективы их деятельности. Говорить о том, что такие компании должны продаваться по низкой стоимости, потому что упал рынок, было бы неправильно. Сегодня в основном продаются предприятия, которые находятся в тяжелом экономическом состоянии, в предбанкротном или в банкротстве, или продаются незначительные пакеты акций, которые не имеют отношения к переделу собственности.

Теги: Брест, Витебск