В зоне желтого света

Источник материала:

Торговые объекты в нынешнем году будут наиболее привлекательными для иностранных инвесторов, которые не утратили интереса к белорусскому рынку.

Какие сектора коммерческой недвижимости сохранят свою привлекательность для потенциальных инвесторов в 2010 году и что будет с прибалтийским рынком недвижимости? Своими мыслями об этом поделился с корреспондентом "БР" управляющий партнер компании Colliers Intеrnational по странам Балтии и Беларуси Михаил МОРОЗОВ.

- Свою привлекательность для потенциальных инвесторов (девелоперов, покупателей) с точки зрения выгодного вложения средства сохранит торговля.

Сегодня есть довольно большое количество активно развивающихся компаний в сегменте так называемых дискаунтных продуктов (в частности, компания "Евроопт"), а также ряда других компаний-сетевиков, которые видят в сложившейся ситуации большие возможности для себя. Потому что сейчас развитие сети дешевле, чем это было год, два, три назад, хотя бы в силу того, что упали арендные ставки, появилось гораздо больше участков, где можно строить объекты. Эти компании по-прежнему нацелены на то, что популярность супермаркетов, гипермаркетов в Минске и в областных центрах Беларуси достаточно высокая, а их выбор небольшой.

Можно говорить о том, что немалое число новых операторов по-прежнему откладывают выход на рынок Беларуси, объясняя это недостатком современных торговых площадей.

Думаю, что супермаркеты, гипермаркеты, небольшие торговые центры будут появляться на рынке торговой недвижимости на протяжении всего времени. Потому что их строить достаточно быстро и не нужно такого большого количества денег, как на строительство крупного торгового центра, и следовательно, при реализации таких проектов отсутствие банковского финансирования не будет проблемой.

Основные торговые операторы ждут ввода в эксплуатацию и появления на рынке более профессиональных проектов, которые в силу сложившихся обстоятельств появятся в Минске не раньше 2012-2013 годов.

В офисном сегменте тоже есть определенное движение. Благодаря тому, что арендные ставки упали в среднем с начала кризиса на 30%, сделки в этом сегменте были и в первом полугодии 2009 года, и во втором. И целый ряд компаний по-прежнему рассматривает возможность снизить свои расходы за счет заключения новых договоров, потому что бюджет аренды снижается. И это позитивный момент.

Стоимость покупки тоже существенно снизилась по сравнению с той, которая декларировалась на протяжении 2-3 предшествующих кризису лет. Это позитивно повлияло на объем сделок купли-продажи офисных объектов в 2009 году и интерес, который проявляют, несмотря на кризис, потенциальные инвесторы к рынку коммерческой недвижимости.

Рынок складской недвижимости, как мы предполагаем, возобновит развитие, но только после того, как банковский сектор возобновит финансирование. В данном сегменте есть целый ряд проектов, довольно интересных, заказчики которых готовы декларировать свое желание их реализовать. Но при этом дело не только в арендаторах, а в привлечении финансирования. Ведь складские проекты на 15-20 тыс. кв. м, как правило, начинаются с десятков миллионов евро и доходят до сотни миллионов евро.

Что касается гостиничного сектора, то это довольно специфическая отрасль. Я не думаю, что он будет сильно развиваться в ближайшие 2-3 года. Хотя надо признаться, что в истекшем году уже несколько раз была такая ситуация, когда все отели Минска были заполнены и свободных номеров не было.

Полагаю, что после 2011-2012 годов этот рынок также будет активизирован. Но для него нужны не столько сами мероприятия международного размаха, сколько хорошая разветвленная сеть авиарейсов, чтобы количество бизнес-туристов, простых туристов резко выросло. То есть нужно, чтобы в Минск летало в раз 5-6 больше самолетов, чем сейчас.

Думаю, что в силу выгодного географического положения и при грамотном использовании этого преимущества у гостиничного сектора Минска есть хорошее будущее. Придут международные операторы, обязательно будут реализованы интересные качественные проекты. Но это вопрос времени.

Если говорить о рынке Прибалтики, то следует иметь в виду, что в том виде, в котором его знали до середины 2008 года, он перестал существовать. Пока Прибалтика для всех потенциальных инвесторов находится в красной зоне. Но когда рынок стабилизируется, она станет одной из наиболее привлекательных, поскольку в ней будут сосредоточены достаточно недорогие и интересные возможности для вхождения на рынок новых игроков.

Сейчас же происходит смена собственников. И в первую очередь в пользу банков, которые, в свое время активно финансируя инвестиционные проекты, вложили огромные деньги (до 70-80% стоимости проектов) в замороженные и невостребованные стройки и объекты.

Когда рынок недвижимости Прибалтики выйдет из красной зоны и войдет в зеленую, спрогнозировать невозможно. Дело в том, что в Прибалтике общемировой глобальный кризис осложняется локальными проблемами, обусловленными в первую очередь отсутствием профессиональных управленцев на уровне правительства, то есть тех людей, которые должны разрабатывать программу помощи рынку, отдельным предприятиям, заниматься поиском путей выхода из кризиса отдельных отраслей.

Ведь что такое недвижимость? Это обслуживающая инфраструктура. Она не может существовать вне рынка. Если предприятие работает и процветает, то ему нужны склады, магазины, офисы и т. д.

Сегодня у руководства большинства предприятий нет понимания, с какими оборотами, с какими бюджетами и с каким штатным расписанием они будут работать в 2010 году. Поэтому вопросы недвижимости повисают в воздухе. Большинство построенных зданий, а тем более проектов, которые находятся на уровне идеи, являются неликвидными. Нет никаких оснований утверждать, что, купив такую недвижимость либо вложив деньги в реализацию такого-то проекта, можно заработать. Пока можно только потерять.

И эту неликвидную собственность банки вынуждены принимать, потому что они ее уже профинансировали, за нее уже заплатили. Как только банки спишут свои убытки, как только они сделают необходимые накопления, тогда начнется процесс уже поиска вариантов дальнейшего использования приобретенной недвижимости. Конечно же, владеть ею вечно они не станут. Будут искать возможности для привлечения новых инвесторов, новых игроков и всячески этому способствовать.