Рынок коммерческой недвижимости: завтра будет дороже

В белорусской столице остается все меньше места для реализации успешных проектов по строительству коммерческой недвижимости. Насколько местоположение влияет на коммерческую эффективность объектов недвижимости? Что ждет столичный рынок коммерческой недвижимости в ближайшем будущем?

На эти и другие вопросы в студии TUT.BY ответили руководитель группы компаний "ТВОЯ СТОЛИЦА" Владимир Давидович и генеральный директор компании "А1Девелопмент" Игорь Портнов.

 

 

Владимир Давидович (В.Д.): После полного штиля в течение года появилась небольшая динамика, хотя, честно говоря, до кризиса мы предполагали, что в 2010 году рынка долевого строительства коммерческой недвижимости как такового не будет вообще.



Скачать видео >>>

 

 

В.Д.: Если бы не мировой кризис, то этого рынка уже не было бы. Купить помещение в собственность было бы практически невозможно и, соответственно, инвестирование также было бы невозможным. Благодаря кризису мы можем и то, и другое, потому что, несмотря на падение рынков, доходность в среднесрочной и долгосрочной перспективе выше, чем по банковским депозитам.

 

Несколько месяцев с начала года мы наблюдаем оживление на рынке, хотя проценты банковских кредитов по-прежнему высокие. А юридические лица, которые являются основными покупателями на рынке коммерческой недвижимости, без использования кредитных ресурсов затрудняются приобрести большие площади. Однако сделки идут, причем в диапазоне от 1100 до 2100 условных единиц за квадратный метр – в зависимости от того, где расположено помещение, есть ли там отделка, какие коммуникации имеются.

 

 

В.Д.: Конечно, есть. Может быть, это особенности нашего рынка, но очень серьезным критерием являются сроки строительства. Если мы говорим о долевом строительстве – ты отдаешь свои деньги, строишь для себя, – сроки в этом случае очень важны. Тут и прямая зависимость "время - деньги", и планы – ты планируешь въехать в офис или открыть магазин через год, а получается через два или три. Несовпадение планов с реалиями в бизнесе – очень больной вопрос, мы сами когда-то через это проходили. Заявленные сроки должны совпадать с реальными.

 

 

В.Д.: Есть разные случаи в Минске – от полутора лет до пяти. Некоторые объекты стали долгостроями из-за неготовности девелопера к созданию этого объекта. Среди причин можно назвать необдуманную ценовую политику, не просчитанную экономику, разногласия внутри компании-застройщика, внешние санкции контролирующих органов.

 

Немаловажную роль сыграла и грандиозность проектов, которой рынок страдал в докризисные времена. Например, 40-100 тысяч метров коммерческих площадей – представляете, чего стоит построить такую махину? В мире есть технологии, которые позволяют строить такое сооружение за полтора-два года, но у нас они пока отсутствуют. Поглощение же рынком такого объема невозможно: мы ведь не Москва и не Лондон. А чем более длительный срок заявленного строительства, тем выше вероятность появления каких-то дополнительных рисков, которые могут вмешаться в ход строительства. "Время, время и еще раз время" – вот лозунг, который мы ставим сразу после "Место, место и еще раз место".

 

Третья причина, от которой зависит успех проекта, – это цена. Для кого-то это может быть пункт номер один, но для "ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ", для экспертов, которые давно на рынке, эта позиция стоит на третьем месте. Главное, чтобы дешевизна была не популистская – когда объект начинают строить, деньги заканчиваются, и он превращается в долгострой по экономическим мотивам: застройщик не рассчитал свою экономику, не предусмотрел возможные колебания рынка, подрядных работ, стройматериалов.

 

 

В.Д.: Я бы сказал, что это проект, за который потом не стыдно перед потребителями. Когда девелопер работает "с нуля", концепция проекта должна быть очень качественной. Последующим управлением занимается уже сам собственник, но закладывается все заранее, и не должно быть системных ошибок, которые потом поставили бы весь этот процесс в тупик. Что касается другой стороны – покупателей объектов недвижимости, то, конечно, перед ними не должно быть стыдно не только за свои обязательства, но и за того, кто строит. Важна прозрачная система скидок, соответствие всех процессов законодательств, уверенность в партнере.

 

 

В.Д.: Опыт – сын ошибок трудных. Мы же не вчера на рынке появились. Мы знаем подавляющее большинство застройщиков, понимаем, кто на что способен. Мы понимаем экономику, понимаем, будет ли проект востребован на рынке. Пару-тройку лет назад у нас, к сожалению, были случаи, когда мы брались за все проекты, которые к нам приходили, хотя понимали, что они не совсем качественные. Это была предкризисная эйфория. Сейчас мы беремся далеко не за все проекты, потому что, к сожалению, некоторые из них не имеют перспектив.

 

Возьмем, к примеру, бизнес-центр "Порт", вторую очередь. Если бы там сейчас было запроектировано здание порядка 40-50 тысяч квадратных метров (место прекрасное: проспект, въезд в город, главные ворота столицы) и девелопер собирался привлекать мелких инвесторов, то есть продавать по долевому участию, проект был бы на грани провала. В этом случае мы бы не взялись за реализацию такого проекта: такие объемы по схеме долевого строительства на сегодняшний день построить нельзя. Принятая же застройщиком концепция второй очереди очень лаконична, адаптирована к рынку: небольшие секции по три с половиной - четыре тысячи квадратных метров, которые вводятся в строй поэтапно – за год с небольшим – будут очень востребованы.

 

"ТВОЯ СТОЛИЦА" стремится быть максимально открытой для рынка, общества, потребителя. Мы прилагаем для этого множество усилий, развиваем технологии, позволяющие вести прямой диалог с нашими потребителями. Ведь без этой открытости не будет доверия завтра.

 

 

Игорь Портнов (И.П.): Это разные проекты, относящиеся к одному и тому же месту расположения. Изначально мы как застройщик планировали реализовать 2 проекта - бизнес-центр "Порт" и "Радзивилл-Холл".

 

"Радзивилл-Холл" был задуман как эсклюзивный проект класса "А". Был хороший эскизный проект, получивший согласование. Проект остался бумажным по объективным и субъективным причинам. Главное, что по данным проведенных нами маркетинговых исследований была определена тенденция на изменение акцентов и предпочтения инвесторов с элитного на недвижимость бизнес-класса. Немаловажным фактором, который определяет в итого уровень объекта и его востребованность на рынке, является то, насколько продумана его концепция, насколько она отвечает ожиданиям потребителя. Считаю, что надо реализовывать то, что необходимо на рынке, и в те сроки, которые этот рынок требует.

 

Поэтому мы внесли в проект бизнес-центра "Порт" изменения, повторно прошли экспертизу и будем реализовывать его в виде, максимально отвечающем текущим требованиям.

 

Есть еще один аспект, который нельзя упускать, - это внешний вид объекта. Архитектурный образ не может не иметь для потребителя разницы. Вряд ли предпочтение будет отдано безликому зданию.

 

Объект недвижимости как инвестиция определяется в зависимости от того, как располагается офис, как в нем работается, каким образом организован прием деловых партнеров и посетителей. Поэтому когда мы задумываем проект, то рассматриваем концепцию проекта и место, которое под него выбрано, уделяем большое внимание созданию запоминающегося образа объекта.

 

 

И.П.: Мы планираем минимизировать риски по срокам и даже хотим уменьшить сроки по сравнению с теми, которые являются нормативными.

 

Баланс между тем, что мы можем, и тем, что необходимо, - это сдача пусковыми комплексами.

 

 

И.П.: Со стороны застройщика могут рассматриваться все возможные варианты. Мы стараемся быть достаточно гибкими по отношению к партнерам. Но надо понимать, что риски и стоимость обратно пропорциональны. Мы можем обеспечить себя дополнительно кредитными ресурсами, но это вызовет удорожание себестоимости, что, соответственно, повлияет на конечную стоимость. С другой стороны, если рассматривать возможность вхождения партнеров в проект на начальной стадии, мы готовы предложить им скидки исходя из объема финансирования и оценки средств во времени. Для желающих инвестировать в строительство коммерческой недвижимости мы предлагаемь скидки к цене выше банковской процентной ставки.

 

Цены не будут падать, поэтому инвестору более интересно иметь дело на начальной стадии, а не на стадии большей готовности.

 

 

И.П.: Это мое мнение, но каждый решает сам.

 

В.Д.: На наш взгляд, сейчас пик падения цены на рынке коммерческой недвижимости.

 

 

В.Д.: Стоит отметить, что в последние два-три месяца наблюдается тенденция небольшого роста. Сделок происходит немного, но дисконты прекратились. Мы понимаем, почему – в коммерческой недвижимости всегда есть выход: или продавать, или сдавать в аренду. Рынок коммерческой недвижимости сейчас проходит нижний пик. Завтра уже будет дороже, или объектов не будет в продаже.

 

Конечно, при вхождении в строительство на начальной стадии риски всегда повышены, зато покупка слаще. Понятно, что для людей риски имеют очень большое значение. Для их снижения используются небольшие объемы, поэтапный ввод в эксплуатацию и поэтапная оплата.

 

И.П.: Мы тоже не намерены прятаться за чьими-то спинами. Мне трудно признавать, но это нужно сделать: это наши собственные ошибки. Поэтому были предприняты конкретные меры, проведены изменения внутри компании. Мы сделали выводы и готовы честно брать на себя обязательства и четко их исполнять. Это не декларативное заявление – это политика компании сегодня.

 

 

И.П.: Я не могу согласиться с этой мыслью. Бизнес-центр "Порт" - это не первый наш коммерческий проект. Наша компания в свое время создала бизнес-центр "Немига-Сити", который очень успешен с точки зрения инвестиций.