Арендаторы, возрадуйтесь!

Источник материала:

Правила сдачи в аренду собственного имущества, разработанные каким-либо собственником, обычно имеют значение только для небольшой группы лиц - потенциальных арендаторов. По сути, такие правила - это лишь пожелания собственника, условия его предложения по договору аренды имущества (оферты), которые могут быть изменены в ходе переговорного процесса.

Однако если речь идет об аренде имущества крупнейшего собственника (государства), то правила аренды касаются всего бизнеса. Кроме того, это не пожелания равноправного партнера, а императивные нормы законодательства, которые обычно вызывают необходимость корректировки заключенных договоров аренды.

После непродолжительного законодательного затишья в стране снова начали интенсивно приниматься значимые нормативно-правовые акты. Одним из них стал указ N569 от 5 ноября 2010г., который, в частности, внес изменения в указ N518 от 23 октября 2009г. «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом». Напомним, что по правилам указа N518, в т.ч. регламентирующим размер арендной платы, с начала нынешнего года передается в аренду (безвозмездное пользование) все имущество, находящееся в госсобственности, а также торговые места на рынках и торговых объектах в торговых центрах.

Анализ указа N569, пожалуй, следует начать с самой радостной новости и с самого большого огорчения. Ныне действующими правилами определения размера арендной платы предусмотрено применение повышающего коэффициента «3» для помещений, арендуемых для размещения «руководителя, иных органов управления юридического лица», а также его «подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства». Таким образом, за помещения, арендуемые администрацией предприятия, приходится платить в три раза больше. Примечательно, что такие помещения должны быть у любой организации (по меньшей мере юридический адрес), поэтому повышающий коэффициент должен был коснуться всех арендаторов госсобственности.

Возрадуйтесь, арендаторы! Данный повышающий коэффициент отменяют. Соответствующий пункт указа N518 просто исключают из его текста.

Теперь о грустном. Новые правила вступят в силу не завтра, и даже не через неделю, а только через три месяца после его официального опубликования. Кроме того, с момента вступления указа N569 в силу у арендодателей будет еще два месяца, чтобы привести действующие договоры в соответствие с указом.

По нашему мнению, исходя из содержания ст.392 Гражданского кодекса, предусматривающей необходимость приведения договоров в соответствие с законодательством, и с учетом норм указов N518 и N569 логично сделать вывод о том, что независимо от даты фактического исполнения обязанностей по внесению изменений в договор момент, с которого будут применяться новые правила (например, о пониженном размере арендной платы), должен совпадать с моментом вступления этих норм в силу (т.е. измененный договор должен распространять действие на предыдущий период). К сожалению, на практике введение новых правил осуществляется обычно с даты подписания изменений в договоре.

Указ N569 был опубликован в Национальном реестре правовых актов N266 от 12 ноября 2010г. Соответственно, данный документ вступит в силу только в феврале 2010г., а договоры аренды будут приводиться в соответствие с новыми правилами в апреле, если, конечно, срок приведения действующих договоров в соответствие не будет изменен.

Последнее замечание сделано с учетом другой интересной нормы нового указа N569. Напомним, что прошлогодний указ N518 вступил в силу с начала января 2010г. и предусматривал, что все действующие договоры аренды, заключенные на срок позже, чем 31 марта т.г., подлежат изменению в трехмесячный срок. Ознакомившись с текстом нового указа N569, с удивлением обнаруживаем, что «31 марта» заменено «31 июля», а вместо трехмесячного срока указан семимесячный. Соответственно, через 11 месяцев после вступления указа N518 в силу узаконена возможность использовать прежние правила сдачи в аренду дополнительно еще на четыре месяца. Можно только догадываться о том, сколько организаций-арендодателей, распоряжающихся госсобственностью, не поспешили выполнить указания законодателя, если сегодня вносятся подобные изменения в законодательство (и соответственно, сколько денег могли потерять арендаторы при задекларированной общей тенденции к снижению арендных ставок в связи с введением в действие норм указа N518).

Указ N569 содержит и другие нововведения. Например, уточнено, что не проводится аукцион на право аренды помещения в случае, если арендатор воспользовался преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Дополнены перечни организаций, которым госимущество передается в безвозмездное пользование. В частности, если ранее в соответствии с указом N518 в безвозмездное пользование общественному объединению «Белорусский республиканский союз молодежи» предоставлялось недвижимое имущество, занимаемое ими на 1 марта 2005г., то указом N569 это уточнение исключено и в безвозмездное пользование может предоставляться любое имущество.

В общем, нормы, регулирующие арендные отношения касательно госсобственности, вновь изменяются. Конечно же, к лучшему. Вот только для действующих арендаторов в ближайшие «три плюс два» месяца ничего не изменится (если же, конечно, ничего не поменяется в тексте указа N569). Так что не пройдет и полгода, как бизнесу станет гораздо легче. Главное - дождаться.