«Квадраты» в дефиците

Офисное и торговое пространство Беларуси «изголодалось» по качественному предложению

Рынок коммерческой недвижимости специалисты по праву называют главным индикатором состояния экономики. Малейшие «перебои» на финансовом рынке — и буквально в течение месяца они отразятся на желании бизнеса снимать дорогие офисы и простимулируют его начинать поиск «квадратов» подешевле. В прошлом году так и произошло — сложности на валютном рынке стали поводом для начала большой миграции из бизнес- и торговых центров. Многие компании решались на переезды, а некоторые и вовсе, прекратив свое существование, отказались от арендных отношений.

Сегодня вместе со стабилизацией экономики тишина и спокойствие пришли и на рынок коммерческой недвижимости. Какие тенденции определяют его нынешнее развитие, узнавала корреспондент «Р».

Относительное спокойствие

На первый взгляд покажется, что рынок коммерческой недвижимости постепенно набирает обороты. Согласно данным аналитического центра агентства недвижимости «Твоя столица», стоимость арендуемых помещений коммерческой недвижимости постепенно растет. В частности, квадратный метр в бизнес-центрах класса «А» за семь месяцев «подрос» на  5 евро, до  34 евро (без учета коммунальных и эксплуатационных расходов), а вот цена «квадратов» зданий попроще держится примерно на одном уровне —  18 евро и  14 евро для классов «В» и «С» соответственно. В то же время увеличивать ценник начали владельцы торговых центров. Начиная с декабря 2011 года квадратный метр здесь прибавил в среднем 7 евро и достиг отметки в  28 евро.

Что же касается сегмента продаж недвижимости, то здесь картина не так уж и однозначна. Поучаствовать в долевом строительстве бизнес-центров сегодня стоит 1810 долл. за «квадрат» — рост цен с начала года составил  20 долл. Таким образом, в прошлом августе началось падение, когда застройщики предлагали предпринимателям вступить в стройку по цене  2214 долл. за квадратный метр, затем цены продолжили падать, но сегодня это явление уже остановилось. Зато на вторичном рынке — то взлеты, то провалы. Существенно росли цены в период с февраля по апрель и с июня по июль, когда одномоментно прибавка составляла  169 и 154 долл. соответственно. Сейчас стоимость держится на уровне  2081 долл.

А вот с торговыми центрами ситуация обратная. Начиная с февраля квадратный метр «долевки» подешевел почти на  100 долл. и достиг отметки  2757 долл.. В то же время в июле прошлого года ценник был равен  2596 долл.. На вторичном рынке за последние шесть месяцев рост составил  130 — до 2,923 долл.. Показатель прошлогоднего августа —  3 тыс. долл.

«Скачок стоимости объектов класса «А» произошел из-за одного объекта: компания velcom построила офисное здание, в котором высокая арендная ставка. А если учесть, что зданий такого класса на рынке не так уж много, то понятно изменение картины в целом. На вторичном же рынке офисных помещений нет качественного предложения, а спрос держится и даже растет на помещения площадью от 500 и более квадратных метров. Объекты сейчас все чаще возводятся не по схеме долевого строительства, а выставляются в аренду или на продажу по факту завершения объекта строительством», — объясняет положение дел руководитель «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов. В то же время, по словам специалиста, сегмент аренды торговой недвижимости ожил: выросла покупательная способность населения, а вместе с ней пошел в рост и спрос на помещения. Только количество предложения ограничено. Отсюда и увеличение арендной ставки.

Капля в море

В целом же, отмечает другой эксперт, первый заместитель генерального директора ООО «Центр торговли и недвижимости «ПАКОДАН» Павел Астапеня, в последние три года наблюдается уменьшение количества сделок и их реальной цены. Впрочем, как и количества предложений. Но даже пустующие торговые точки с роллетами и мини-магазины, которые предприниматели оставляли в срочном порядке в прошлом году из-за необоснованно высоких арендных ставок, мало интересуют желающих. Особенно это заметно на периферии. Так что пока съемщики помещений предпочитают «не размениваться по мелочам». Востребованными по-прежнему остаются качественные офисы от 200 и более квадратных метров и небольшие — 50—100 квадратных метров — торговые объекты, расположенные в выгодных местах: вблизи крупных транспортных развязок и перекрестков, на первых этажах зданий. «Однако строить, вкладывая по 2—2,5 тыс. долл. за квадратный метр, а продавать его за 1—1,3 тыс. долл. никто не хочет. Да и ввязываться в строительство при таком состоянии рынка бессмысленно. К нам регулярно обращаются заказчики, но, подсчитав себестоимость и риски, отказываются от проектов», — говорит Павел Астапеня.

Вместе с тем ожидается, что до конца года «семейство» торговых центров в белорусской столице пополнится еще 8 «братьями» общей площадью 74 тыс. квадратных метров, половина из которых будет находиться в пределах второго кольца. «Прибавление» намечено и в офисном пространстве: 13 административных объектов площадью более 110 тыс. «квадратов» должны разнообразить карту местности. Примечательно, что половина из них будет относиться к классу «В» — находиться в удобных и доступных районах города. Такие планы, в принципе, не удивительны: «замороженные» в прошлом году стройки переживают период «оттепели». Ввод в эксплуатацию новых административных объектов существенно не повлияет на ненасыщенный рынок. К тому же и клиенты предпочитают морально устаревшим помещениям новые, так что не стоит ожидать резкого снижения ставок арендной платы ни в этом, ни в следующем году. Что же касается торговых центров, то, как правило, с будущими арендодателями заключаются договоры за полгода-год до открытия. Поэтому у подавляющего большинства площадей уже есть арендаторы, да и ставки арендной платы сформированы. Получается, что на рынок появление новых ТЦ практически не повлияет. 

Кстати

Введение базовой величины арендной платы для сдаваемой внаем госсобственности только укрепило ставки коммерческой недвижимости.

Напомним, в начале года принятия изменений в Указ № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» предприниматели ждали с замиранием сердца: повышение «тарифа» с Br 35 тыс. до Br 100 тыс. неизбежно сказалось бы на стоимости продукции, а для некоторых фирм и предприятий и вовсе оказалось бы непосильной ношей. В итоге ставка остановилась на отметке в Br 54 тыс., что сразу же заставило временных хозяев госпомещений задуматься: если уже нет более дешевой альтернативы, то почему бы не предпочесть качественные варианты? «Был определенный период, когда аукционы по продаже и аренде недвижимости пользовались сумасшедшим спросом. Еще бы, базовая составляла всего Br 35 тыс. После введения новой ставки поток схлынул. Однако отправляясь на рынок коммерческой недвижимости, надо понимать, что объекты в хорошем состоянии заняты давно и надолго», — говорит первый заместитель генерального директора ООО «Центр торговли и недвижимости «ПАКОДАН» Павел Астапеня.

respublika