Как разделить квартиру (отвечает юрист...)

Хмыль Алесь Максимович, зам. директора по юридическим вопросам, агентство недвижимости "Арива"

 В 1995 г. на семью из четырёх человек (муж, жена и двое её детей от первого брака) была предоставлена МО РБ трёхкомнатная квартира.В 2007 г.квартира на законных основаниях была передана в собственность (подчеркнул, т.к. считаю применение слова «приватизация» в данном случае не совсем корректным) главе семьи. При этом участвовали «Покупатель» - глава семьи, жена, сын жены и мать жены (мать жены была прописана, чтобы не доплачивать за лишнюю (около 2 кв.м) площадь). Мать жены выписана в ноябре 2007 г. (более 3-х лет). Сын жены выписан в июне 2008 г. (также более 3-х лет).В марте 2011 года брак расторгнут (общих детей нет). При подаче искового заявления имущественные претензии не предъявлялись. На основании решения суда лицевые счета разделены (квартплата пополам, а по счетчикам (вода и т.д.) платит бывшая жена.
Вопросы:

1. На какие доли при разделе квартиры могут рассчитывать стороны? Вопрос возник т.к. бывшая жена утверждает, что её юрисконсульт уверил, что делиться квартира будет на количество людей, указанных в ордере (т.е. на 4-х). Мне другой юрист сказал другое: «Данная квартира является Вашим совместным имуществом. Квартиру вы можете разделить добровольно в агентстве по недвижимости и земельному кадастру (платите только за оформление собственности после раздела). Если возникли споры, можно разделить в судебном порядке, по 1/2 доли обоим супругам. Госпошлина - 5% от заявленной стоимости делимого имущества и последующее оформление собственности. Госпошлину уплачивает истец до подачи иска, но в дальнейшем - по решению суда расходы истца могут быть разделены между сторонами. Имущество можно делить при расторжении брака, также и после расторжения. Срок для этого предоставлен 3 года. Однако на недвижимость отсчет его начинается после нарушения прав собственника на его долю. т.е., если он не сможет квартирой пользоваться.
2. Исходя из вышесказанного, для расчета госпошлины берётся кадастровая или рыночная стоимость жилья?
3. Может ли собственник, приведённый в данном примере, ввиду каких либо причин утратить (быть лишен) право собственности на причитающуюся долю?

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 19 марта 2007 г. № 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда» вы в 2007 году приватизировали квартиру на возмездной основе в соответствии с Законом Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь».
В соответствии с Законом Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», жилое помещение, приватизированное совместно проживающими супругами, является их общей совместной собственностью, если оба супруга участвуют в приватизации этого помещения (в том числе денежными средствами, принадлежащими им на праве общей совместной собственности). Другие члены семьи, участвующие в приватизации жилого помещения, имеют право собственности на соответствующую их участию долю в приватизированном жилом помещении.
Таким образом, в соответствии с законодательством Республики Беларусь делиться квартира будет на количество людей участвовавших в приватизации, так как каждый член семьи, участвовавший в приватизации жилого помещения, имеет право собственности на соответствующую его участию долю в приватизированном жилом помещении.
В соответствии с инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г. № 63, сведения об участниках приватизации могут быть подтверждены:
- договором приватизации;
- справкой организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, о начислении жилищной квоты;
- решением либо выпиской из решения о приватизации местного исполнительного и распорядительного органа либо органа управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находилось жилое помещение;
- иными документами.
Что касается второго вопроса, то при подаче искового заявления цену иска лучше определять исходя из оценочной стоимости квартиры (кадастровой стоимости), определяемой территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Так как если учесть, что ставка государственной пошлины с исковых заявлений имущественного характера установлена в размере 5 процентов от цены иска, то, принимая во внимание, что кадастровая оценка вашей квартиры от рыночной будет отличаться в разы, то госпошлина при подачи иска от кадастровой стоимости будет в разы меньше, чем от рыночной стоимости.
Что касается третьего вопроса, то в соответствии со статьей 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.
Стоимость доли собственника в праве собственности на жилое помещение, подлежащая выплате, определяется соглашением всех участников долевой собственности; при отсутствии такого соглашения для определения стоимости доли суд вправе назначать экспертизу.
Получение собственником присужденной по решению суда денежной компенсации влечет утрату им права на долю в жилом помещении в соответствии с пунктом 5 статьи 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З.
При решении вопроса о том, является ли доля участника долевой собственности в жилом помещении незначительной, суд принимает во внимание общую площадь жилого помещения и размер доли собственника.
Наличие или отсутствие у собственника существенного интереса в жилом помещении суд определяет в каждом конкретном случае с учетом размера доли участника общей собственности в жилом помещении, обеспеченности его другим жильем и других, заслуживающих внимания обстоятельств. Если суд придет к выводу, что доля собственника в жилом помещении незначительна, не может быть реально выделена, но участник долевой собственности имеет существенный интерес в этом жилом помещении, то он не может быть лишен доли в праве собственности на жилое помещение по основаниям пункта 4 статьи 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З.
Таким образом, в соответствии с законодательством Республики Беларусь, если доля, например, сына бывшей жены и матери бывшей жены, не может быть реально выделена, и если суд признает их долю незначительной, что они не имеют существенного интереса в использовании общего имущества, обеспечены другим жильем, суд может и при отсутствии их согласия обязать их передать свою долю вам с выплатой им компенсации.