Судебный ракурс жилищной проблемы

Проблему жилья без преувеличения можно отнести к наиболее острым проблемам. Во многом успешному ее разрешению призван поспособствовать Жилищный кодекс Беларуси, подписанный недавно Президентом. Он вступает в силу через полгода после опубликования (с 1 марта 2013 г.) и определяет основы жилищной политики в государстве. То есть регулирует права и обязанности граждан и организаций в области жилищных отношений, определяет состав жилищного фонда и управление им, закрепляет компетенцию государственных органов в этой сфере и т.д.

 

О новом жилищном законодательстве и роли судов в разрешении жилищных споров идет речь в интервью, которое взял наш корреспондент у судьи Верховного Суда Беларуси Леониды БАКИНОВСКОЙ.

— Леонида Иосифовна, как влияет острота жилищной проблемы на значение и место жилищных споров в судах?

— Жилищные споры, безусловно, относятся к одной из наиболее значимых категорий дел в судах с учетом актуальности самой проблемы и количества поступающих на рассмотрение дел. Достаточно сказать, что в минувшем году судами рассмотрено более 12 тысяч дел, связанных с жилыми помещениями и правами на них, в первом полугодии нынешнего около семи тысяч.

К наиболее многочисленным и проблемным, с точки зрения применения законодательства, можно отнести дела, в частности, о выселении граждан без предоставления другого жилого помещения, о признании утратившими право пользования жилым помещением, о признании права пользования, права собственности на жилые помещения, о недействительности сделок с жилыми помещениями. Уже само наименование исков свидетельствует о социальной значимости разрешаемых в судах дел о жилье, их актуальности для граждан.

— А имелась ли острая необходимость в принятии нового Жилищного кодекса?

— Что касается судов, то такая необходимость безусловно имелась. В действовавшем до сих пор ЖК закреплены в основном концептуальные положения в области жилищных отношений. Однако судебная практика показала, что немало проблем требовали более детального урегулирования на законодательном уровне. Например, о правах нанимателей служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях и членов их семей, о правах членов и бывших членов семей собственников жилых помещений, о разделе жилых помещений. Ряд вопросов, вытекающих из жилищных отношений, не были вообще урегулированы жилищным законодательством, что нередко создавало для судов дополнительные сложности при разрешении возникших споров. В частности, о правах лиц, проживающих в жилых помещениях по завещательному отказу, в связи с заключением договора пожизненного содержания с иждивением, о предоставлении и о выселении из жилых помещений организаций негосударственной формы собственности, об утрате права пользования жилым помещением и других.

Поэтому можно понять то нетерпение, с которым суды ждали принятия нового Жилищного кодекса, надеясь, что в законодательном порядке будут урегулированы проблемные вопросы, имеющие значение и для граждан, и для судов.

— Оправдались ли ожидания судов? Как можно оценить значимость нового Жилищного кодекса, который в ближайшее время вступит в силу?

— Для судов, как правоприменителей, важен уже сам факт принятия нового и значительно более совершенного по сравнению с действовавшим до сих пор Жилищного кодекса. Если вести речь по существу, то нельзя не обратить внимания, что в новом Кодексе действительно устранены многие пробелы действующего жилищного законодательства, а ряд вопросов, вытекающих из жилищных правоотношений, решен более полно. Из наиболее актуальных для судов новелл можно отметить те, в которых конкретизированы вопросы утраты права пользования жилым помещением, предоставления и выселения из жилых помещений организаций негосударственной формы собственности, связанные с признанием членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации застройщиков, заключением и расторжением договоров найма жилых помещений, разграничением прав нанимателей служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях и членов их семей, расширением полномочий собственников жилых помещений по защите права собственности, в том числе и в отношении членов (бывших членов) их семей, и ряд других.

— Вы упомянули, Леонида Иосифовна, о служебных жилых помещениях и общежитиях. Насколько актуальны сегодня в судах подобные споры?

— Споры в отношении служебных жилых помещений и общежитий в судах многочисленны. Чаще всего рассматривались дела о выселении граждан из служебных жилых помещений и общежитий. Только за первую половину этого года рассмотрено более 600 таких дел.

Дела о выселении, особенно о выселении без предоставления другого жилого помещения, всегда были сложны для судов не только с точки зрения применения законодательства, но и по своим правовым последствиям. И в настоящий период эти проблемы для судебной практики не менее актуальны. Следует отметить, что основания для  выселения из служебных жилых помещений и общежитий действующим жилищным законодательством определены и в целом сохранены в новом ЖК. Как правило, это прекращение трудовых отношений, обеспеченность другим жилым помещением. В отношении лиц, поселившихся по ходатайству сторонних для наймодателя организаций, основанием для выселения из общежития может быть также истечение срока договора найма жилого помещения в общежитии.

Но в принятом недавно ЖК ряд вопросов, касающихся выселения из служебных жилых помещений и общежитий, решен по-новому. Например, в отличие от действующего законодательства теперь предусмотрена возможность выселения из общежития независимо от оснований прекращения трудового договора, расширен перечень оснований для выселения. Разграничены права и гарантии, предусмотренные в отношении нанимателей служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях и членов их семей. В целом основные гарантии, установленные для нанимателей служебных жилых помещений и общежитий новым ЖК, предусмотрены и действующим законодательством, в том числе выселение с предоставлением других жилых помещений нанимателей, имеющих стаж работы в организации, предоставившей служебное жилое помещение или общежитие, не менее десяти лет, а также имеющих право на отставку или трудовую пенсию по возрасту и за выслугу лет. Вместе с тем в новом ЖК эти гарантии предусмотрены только при выселении нанимателей, которым служебные жилые помещения предоставлены до 8 апреля 2006 года, а жилые помещения в общежитии — до вступления в силу настоящего кодекса.

— А что в таком случае можете сказать о членах семей нанимателей служебных жилых помещений и общежитий?

— В последнее время в судах действительно нередки споры о выселении из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях не самих нанимателей, а членов их семей. Например, наниматель не проживает в таком жилом помещении, а его бывшая жена и взрослый сын не выселились, в связи с чем возникает спор в суде. По причине отсутствия в законодательстве норм, разграничивающих права нанимателей и членов их семей, в отношении последних при разрешении дел в судах возникали вопросы. Поэтому можно позитивно оценить тот факт, что в новом ЖК отдельно урегулированы права самих нанимателей и права членов семей нанимателей служебных жилых помещений и жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях.

— Как решены в новом Жилищном кодексе вопросы защиты жилищных прав несовершеннолетних детей? Есть ли сегодня проблемы при рассмотрении таких дел в судах?

— Основное то, что в новом ЖК сохранены положения законодательства, направленные на обеспечение проживания несовершеннолетних детей в семье и защиту их жилищных прав. Это прежде всего нормы, позволяющие нанимателю, собственнику, члену организации застройщиков и членам их семей вселять своих несовершеннолетних детей в жилые помещения по своему месту жительства без согласия других лиц. Особое внимание следует обратить на нормы, устанавливающие особенности признания отдельных категорий несовершеннолетних нуждающимися в улучшении жилищных условий и обеспечения их жилыми помещениями.

Сохранен прежний порядок отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, находящиеся в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, — только с письменного согласия органов опеки и попечительства. На защиту интересов детей направлены и положения нового ЖК, в которых определена возможность заключения договоров найма жилых помещений с несовершеннолетними детьми, условия и порядок их заключения. В частности, от имени несовершеннолетних такие договоры могут заключать их законные представители. В главе 25 ЖК с достаточной полнотой урегулированы жилищные отношения отдельных категорий несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Проблемными для судов всегда были дела, связанные с выселением семей с несовершеннолетними детьми или самих детей. Следует отметить, что судебная практика и сегодня идет по тому пути, что жилищные споры, например об утрате права пользования жилым помещением, о расторжении договора найма жилого помещения и о выселении семей с несовершеннолетними детьми, рассматриваются судами с обязательным привлечением органов опеки и попечительства и с учетом их заключения по существу спора. Но вот в новом ЖК прямо предусмотрено, что семьи, в которых есть проживающие в жилом помещении или имеющие право пользования им несовершеннолетние дети, находящиеся в социально опасном положении или нуждающиеся в государственной защите, могут быть выселены из жилого помещения только с согласия органов опеки и попечительства.

— Насколько существенно изменилось жилищное законодательство в отношении собственников жилых помещений, действительно ли они получили право выселять членов своих семей? Какие перспективы у членов (бывших членов) семьи собственника с принятием нового Жилищного кодекса?

— Действующим законодательством установлено, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие с ним, вправе пользоваться жилым помещением наравне с собственником и требовать устранения нарушений своих прав по пользованию жилым помещением от любого лица, в том числе и от самого собственника. При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу члены семьи бывшего собственника сохраняют право пользования им, если дали согласие на отчуждение жилого помещения с сохранением за ними такого права. В действующем ЖК определено также, что собственник вправе выселить из жилого помещения совершеннолетних членов своей семьи, проживающих совместно с ним и не имеющих доли в праве собственности на это жилое помещение, в другое жилое помещение, принадлежащее на праве собственности самому собственнику или члену его семьи.

Основные права и обязанности членов семьи собственника сохранены и в новом ЖК. Вместе с тем установлен перечень лиц, которым собственник может предоставить право владения и пользования принадлежащим ему жилым помещением в качестве членов своей семьи. Предусмотрена возможность определить правовой статус вселяющихся в жилое помещение лиц путем составления ими письменного соглашения с собственником. При этом законодатель учел, что в таком документе может быть определена обязанность члена семьи выселиться из жилого помещения после распада семьи. Установлено также, что члены семьи, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве собственности на это жилое помещение, могут быть признаны утратившими право пользования и владения жилым помещением, если выселились из него, но не снялись с регистрационного учета.

Более существенные изменения в новом Жилищном кодексе имеют место в отношении прав бывших членов семьи собственника. Как будут действовать эти нормы, насколько актуальны и многочисленны будут такие категории дел в судах, покажет правоприменительная практика.

respublika