Рынок новостроек: растут не только объемы продаж, но и цена

Источник материала:

С начала года цены на новостройки Минска выросли на 7-10%.

К примеру, если в начале года можно было найти предложения в домах-новостройках по цене 7,3 млн. рублей (860 долл) за кв. метр – это квартиры в панельных домах типовых потребительских качеств, то сегодня квартира в таком же доме обойдется  уже около 10 млн. рублей (1 176 долл) за кв. метр. Вот свежий пример. Компания «Интехнострой» опубликовала проектную декларацию в газете «Звязда», согласно которой 1 кв. метр жилья в многоквартирном жилом доме  №№ 40А, 40Б (по генплану) в микрорайоне «Каменная Горка-5» серии М 111-90 (МАПИД) обойдется дольщику по 9,350-10,2 млн. рублей (1 100-1 200 долл). Квартиры предлагаются с полной отделкой. Для сравнения, на сайте www.pro-n.by аналогичные квартиры вторичного рынка в этом же районе выставлены по ценам, на 10-12%  выше, чем при долевом строительстве. К слову, этот же застройщик, согласно проектной декларации, опубликованной 8 августа, предлагал квартиры в этих же домах по ценам 9,545-9,96 млн. рублей, а еще ранее – 12 июня – 7,950 млн. рублей за кв. метр. Примечательно, что эта компания предлагает квартиры по ценам, несколько ниже, чем у остальных застройщиков. Правда, и предлагаемые дома – стандартные панельные. Себестоимость каркасно-блочных и монолитных конструкций несколько выше, поэтому и квартиры в них дороже на 10-15%.

Нынешний год отметился уходом с рынка жилищного строительства некоторых крупных инвестпроектов. Речь, в частности,  идет о масштабном проекте «Минск-сити». На нынешнем этапе компания построила четыре панельных дома и отказалась от  дальнейшей работы на рынке строительства жилья в Минске. Под вопросом – реализация еще нескольких проектов, которые широко анонсировались в прошлые годы, но медленно реализуются.

Сегодня на рынке новостроек представлено более 70 проектов. Нельзя сказать, что все в нынешнем году гладко. С одной стороны, отток рабочей силы и удорожание строительных материалов, с другой – невозможность увеличения цены квадратного метра привели к тому, что сроки сдачи жилых домов затягиваются.

Но есть и положительная сторона: после экономических потрясений девелоперы, оставшиеся на рынке, стали более тщательно оценивать риски и потенциальную доходность проекта. Вопросы рентабельности и прогнозируемых объемов реализации стоят в разы более остро, чем еще несколько лет назад.

Так ли легко реализовать квартиры на первичном рынке недвижимости? Что происходит со спросом? Какой проект будет востребованным и, соответственно, более прибыльным?

Компания «Центр МарТ», которая специализируется на консалтинге и маркетинге в недвижимости, поделилась с газетой «Белорусы и рынок» некоторыми цифрами и выводами. Оценке подверглись два основных показателя: темпы реализации и цена.

О темпах реализации. Спрос на рынке сначала года остается стабильным, а по сравнению с предыдущим годом - даже стабильно высоким, и есть перспективы его увеличения. Эта тенденция легко прослеживается по числу сделок купли-продажи квартир в новостройках. Абсолютное большинство объектов выставляется на продажу уже на стадии котлована. В отличие от периода растущего рынка и низких ставок по кредитам, сегодня подавляющее большинство проектов возводится за счет средств дольщиков. «Как правило, до ввода объекта в эксплуатацию - путем реализации жилищных облигаций или долевого строительства - реализуется от 70 до100% квартир в доме, - говорит директор компании «Центр МарТ» Татьяна Недерева-Архипец. - Причем этот процент достигает максимума в сегменте эконом класса и снижается, если речь идет о продажах в элитных новостройках. Покупатели дорогого жилья чаще хотят сразу видеть то, за что платят».

В целом класс качества объекта - один из основных факторов, влияющих на темпы его реализации. Наиболее популярны объекты эконом-класса в спальных районах. Число продаж в таких домах может доходить до 30-50 квартир в месяц, иногда и больше. Например, срок экспозиции двух панельных домов в Каменной Горке составил не более 9 месяцев.

Темпы реализации квартир в более дорогих каркасно-блочных домах (к слову, таких в Минске возводится большинство - 77%) ниже. Удовлетворительным для застройщика результатом является продажа 15-20 квартир в месяц по рыночным ценам. При таком количестве ежемесячных продаж средний дом на 350 квартир будет реализован за 1,5 года. Чаще всего такой темп позволяет активно вести строительство, не задерживая платежи застройщика своим подрядчикам.

Именно этот сегмент, называемый жильем бизнес-класса, наиболее подвержен колебаниям в период кризиса. Его целевая аудитория чаще всего активна и предприимчива, пользуется кредитными средствами и следит за тенденциями. В условиях, когда кредиты недоступны, доходы стремительно снижаются, а предпосылок для роста рынка нет, покупатели переключаются на более дешевое жилье или уходят с рынка вовсе. Спасают ситуацию специальные программы, предлагаемые застройщиками: кредитование, рассрочка и работа над уникальным торговым предложением проекта.

Сказывается на темпах реализации конкретного проекта и конкуренция, в том числе со стороны нового жилья на вторичном рынке. Например, в спальных районах - между панельным объектом девелопера и целым перечнем аналогичных квартир в соседних домах. В крупных, длительных проектах конкурентами застройщика становятся его собственные дольщики, выставляющие на продажу квартиры, построенные годом ранее. Особенно заметно это в проектах, где в прошлом году было совершено много покупок с целью инвестиций слабеющих белорусских рублей.

О ценах. На первичном рынке жилой недвижимости после спада весной 2011 года средняя цена предложения остается стабильной и колеблется около 1 250 долл/кв. м. На цену метра в объекте существенно влияет стадия его реализации. Квадратный метр в готовой квартире сегодня стоит в среднем на 10-15% больше, чем в строящейся. Так, средняя цена предложения строящихся объектов (долевое строительство и жилищные облигации) на первичном рынке составляет около 1 200 долл/кв. м. При этом нулевая, подготовительная стадия застройки подразумевает и минимальную цену. Готовые квартиры предлагаются по цене около 1 350 долл/кв. м.

Рыночная цена конкретного проекта также зависит от классности объекта. В начале осени квартиры в строящихся панельных домах эконом класса предлагались в среднем по цене около 970-1 000 долл/кв. м. Цена на объекты бизнес-класса, каркасно-блочные и кирпичные составляла 1 310-1 350 долл/кв. м. Элитные объекты, предложение которых в Минске ограниченно, предлагались по ценам до 3 000 долл/кв. м.

Итак, что имеем? Сегодня на рынке относительно уверенно себя чувствуют компании, которые давно закрепились на нем и девелоперский бизнес для которых является профильным. При складывающейся экономической ситуации у них есть потенциал для увеличения объема продаж и повышения цены.