На собственном опыте: в поисках помещения под офис и производство

Найти помещение под офис или арендовать производственные площади – казалось бы, что может быть проще?

Байнет, растяжки на строящихся бизнес-центрах, всевозможные рекламные носители и агентства недвижимости наперебой уверяют в наличии огромного количества предложений в самых различных ценовых сегментах. Вместе с тем найти подходящий вариант бывает не так просто – на это может потребоваться год и даже больше.

Портал Interfax.by выяснил сильные и слабые стороны основных способов поиска коммерческой недвижимости.

Способ 1: обращаемся в агентство

Многие застройщики сегодня заключают эксклюзивные соглашения с крупными агентствами недвижимости, передавая им права на заключения договоров об аренде. И только через обращение в агентство можно будет въехать в новый офис, расположенный в здании такого застройщика.

"Однако, как показывает практика, едва ли не 90% агентств – лохотрон, – отмечает владелец компании по сопровождению продаж готового бизнеса в Беларуси Денис Щось. – Они предлагают: заплатите – и мы будем искать для вас варианты. А в итоге предоставляют неработающие номера телефонов, информацию о помещениях, которых уже не существует или которые уже нашли новых владельцев".

Поэтому лучше обращаться в те компании, которые берут оплату по факту. Однако гарантия конкретного результата стоит дорого – агентство возьмет за свои услуги сумму, сравнимую со стоимостью месячной аренды выбранного помещения.

"Когда мы искали для себя офис, то практически по всем объявлениям, которые нам больше всего понравились, дозванивались не арендодателям, а агентам, –  рассказал корреспонденту Interfax.by читатель портала и по совместительству руководитель компании, осуществляющей бизнес-обучение, Дмитрий Климович.

"Они уверяли, что в их базе огромное количество помещений, полностью соответствующих всем нашим требованиям. Но для того, чтобы в этом убедиться, нам нужно было сперва перечислить на счет их агентства определенную сумму. В некоторых случаях – больше миллиона рублей. На наше справедливое возмущение касательно платы за "кота в мешке" они смогли парировать лишь фразой "таковы наши правила", – вспоминает Дмитрий.

Способ 2: ищем объявления в Интернете

"Лишь одно из десяти объявлений размещается настоящим арендодателем", – выяснил на собственном опыте наш читатель.

"И это – если сразу исключить те, под которыми честно написано: "Предложение агентства", – подчеркивает Дмитрий.

Однако главная проблема сайтов, размещающих информацию о коммерческой недвижимости, не это, а недостоверная или устаревшая информация. Некоторые ресурсы грешат сбором информации из «открытых источников» – и в итоге публикуют давно неактуальные объявления.  

Однако и свежие предложения из первых рук не избавят вас от неприятных сюрпризов. "Получить от арендодателей правдивую информацию о сдаваемом объекте нелегко, – рассказывает Дмитрий. – По телефону нас заверяли, что имеется и свободный вход-выход для сотрудников в выходные, и возможность работы в вечернее время, и развитая инфраструктура. А по факту – мрачные тесные склепы, отсутствие нормальной вентиляции и т.д. и т.п.".

Объездив по объявлениям два десятка помещений, сотрудники компании офиса найти так и не смогли. Хотя предъявляли, в общем-то, стандартные требования: 20 кв. м по цене до 15 евро за каждый, желательно не на окраине. В любом случае, подчеркивает Дмитрий, "ни одно из помещений не соответствовало заявленным и озвученным заранее требованиям".

"Из-за жажды наживы люди, глядя тебе в глаза, пытаются выдать желаемое за действительное, врут, лукавят, замалчивают неприятные моменты. Мы потратили впустую несколько дней, объездили вдоль и поперек весь город, сожгли огромное количество нервных клеток. А результат – "пшик". Объявлений много, но правды в них мало", – подводит Дмитрий итог эффективности этого способа поиска.

Способ 3: участвуем в аукционе

Если требования к помещению минимальные – более-менее крепкие стены и минимальный набор коммуникаций – стоит обратить пристальное внимание на объявления о неиспользуемых объектах государственной собственности.

Общую информацию по Беларуси можно найти в единой информационной базе на сайте Госкомитета по имуществу. В ней публикуются сведения по недвижимости, находящейся в республиканской собственности.

В каждой из областей также действует соответствующий фонд – к примеру, в столичном регионе это Минскоблимущество (сам Минск представлен УП "Минский городской центр недвижимости"). Информацию о недвижимости, находящейся в коммунальной собственности, размещают на сайтах облисполкомов. Актуальную информацию стоит искать также на сайтах райисполкомов.

Каждый объект сопровождается описанием. Оно включает в себя фото, сведения о размещении (подвал, этаж) и имеющихся коммуникациях, а также пожелание собственника о целевом использовании: организация торговли, общественного питания, склада, офиса, оказание услуг.

Большая часть неиспользуемых помещений и зданий предлагается на регулярно проводимых аукционах.  

"В основном, все хорошие варианты, которые могли быть выставлены на аукцион, уже нашли своих владельцев. То, что осталось, чаще всего не представляет интереса. Зачастую аукционы заканчиваются ничем, – отмечает владелец компании по сопровождению продаж готового бизнеса в Беларуси Денис Щось. – Вместе с тем достойные предложения периодически проскакивают, и объявления об аукционах стоит просматривать".

И именно на аукционах, по информации директора "Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру" Т. Лебедевич, предпочитают приобретать квадратные метры под организацию производств не только региональные, но и столичные предприниматели. Главная причина – крайне привлекательная стоимость такой недвижимости.

Информация о таких аукционах публикуется организаторами за месяц до их проведения.

Согласно Положению, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 462 от 26.03.2008 г., аукционы являются открытыми. Участвовать в них могут граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели Республики Беларусь, а также иностранные инвесторы. К последней категории закон причисляет иностранные государства, объединения, международные организации, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, граждан Республики Беларусь, имеющих постоянное место жительства за границей, и лиц без гражданства.

Это же положение прописывает, какие документы подаются участниками аукциона – список меняется в зависимости от того, являются ли они резидентами Республики Беларусь или другого государства, консолидированными участниками и т.д.

К примеру, белорусской компании потребуется представить документ, подтверждающий внесение суммы задатка на текущий (расчетный) счет аукциона с отметкой банка. Сумма задатка может достигать 20% от начальной цены предмета аукциона.

А также копию документа, подтверждающего государственную регистрацию юрлица или ИП, без нотариального засвидетельствования.

При подаче документов заявитель предъявляет документ, удостоверяющий личность, а руководитель юридического лица – также и документ, подтверждающий его полномочия.

Победитель аукциона либо единственный участник несостоявшегося аукциона, выразивший согласие на внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка в размере начальной цены, увеличенной на 5%, обязан возместить организатору затраты на его организацию и проведение. В том числе – расходы, связанные с изготовлением и предоставлением участникам необходимой документации.

Также обращайте внимание на возможные дополнительные условия, предполагающие, к примеру, возмещение потерь сельскохозяйственного производства. Это может вылиться еще в несколько десятков миллионов рублей.

С другой стороны, в рамках государственных программ, направленных на развитие туризма и придорожного сервиса, предприниматели, оказывающие услуги в этих сферах, могут рассчитывать на дополнительные льготы. В том числе, бизнес на несколько лет освобождают от уплаты налога на прибыль, арендной платы за земельные участки, земельного налога и налога на недвижимость, отчислений в инновационные фонды исполкомов и Министерства архитектуры и строительства, возмещения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производств.

Информацию об объектах и земельных участках, предлагаемых частному бизнесу и подпадающих под такие льготы, также можно найти на сайтах областных и районных исполкомов.

Способ 4: разбираемся на местах

Если не сработал ни один из вышеперечисленных вариантов, остается только одно – самостоятельно искать интересные площадки и заинтересованных в сотрудничестве с вами людей в регионах.

Именно так поступил еще один наш собеседник, пожелавший сохранить инкогнито. Впрочем, его имя – в любом случае последнее, что важно в этой истории.

Задача, которую ставил перед собой бизнесмен, – организовать производство биотоплива. "Важнее всего в этом бизнесе доступ к сырью. 15 км – максимальное расстояние, на которое его рентабельно возить до места производства топлива. Поэтому важно, чтобы в районе производства была достаточная сырьевая база", – рассказал предприниматель.

Он вел поиски в Минской области, однако признается, что, если бы начинал сегодня, то предпочел бы другие регионы: "Важно найти район, который еще не занят. В любом случае, чем дальше от Минска и других областных центров, тем лучше, многие вопросы гораздо проще решаются".

Схема действий в этом случае простая. Выбираешь район, звонишь в администрацию и договариваешься о встрече с председателем. "Разговор пойдет об инвестициях, о том, что принесет выгоду всем сторонам. Обещаешь эти инвестиции в обмен на то, что, к примеру, тебе будет гарантирована 20-часовая загрузка производственных мощностей. Показываешь – хочу использовать для производства этот коровник. Таких пустующих объектов сегодня масса", – отметил наш собеседник.

"Глава администрации познакомит с председателем колхоза, попросит его оказывать вам всяческое содействие. С ним вы уже будете предметно договариваться о том, сколько сырья сможет поставлять колхоз, условия, на которых он будет с вами сотрудничать", – добавил бизнесмен.

"Никаких тендеров – все решается на уровне личного общения", – подводит черту эксперт поневоле.

Однако такой способ имеет и огромный недостаток: бизнесмен попадает в сильнейшую зависимость от местных властей. Он рискует тем, что в любой момент ему могут перекрыть доступ к сырью или сделать условия его получения нерентабельными, и т.д.

Кто ищет – найдет

Ни один из описанных способов поиска коммерческой недвижимости не лишен серьезных недостатков. Однако во всех приведенных нами историях – хороший финал. Ни одна из компаний "на улице" не осталась. Если не работал один вариант, давал эффект другой.

Правда, к сожалению, в процессе поиска подходящего места компания может оказаться вынуждена временно согласиться на не самое хорошее предложение. Таких примеров тоже достаточно.

Interfax.by