На один объект параллельно заключены два и более договоров долевого строительства. Кто станет собственником объекта? Судебная практика

Источник материала: realt.by

Ответы на эти вопросы дала в ходе своего выступления на конференции " Застройка и долевое строительство: работа в новых условиях", организованной ЧСУП "ИвентМедиа", судья Хозяйственного суда г.Минска Татьяна Миколенко.

По словам Татьяны Миколенко, заказчик (застройщик) может быть невиновным лицом в том, что он заключил на один и тот же объект долевого строительства одновременно несколько договоров. Например, в судебном порядке был рассмотрен иск о признании недействительным расторжение договора долевого строительства как крупной сделки по статье 58 Закона о хозяйственных обществах. 

Дольщик, в лице директора предприятия, на одном из этапов строительства решил, что продолжать строить объект невыгодно и расторг договор по соглашению сторон. Учредитель предприятия, узнав о незаконных действиях директора, пришел в суд и подал на него иск, в котором указал, что директор не имел права без решения совета директоров принять подобное решение. Суд определил, что соглашение сторон о расторжении договора долевого строительства является крупной сделкой и признал его недействительным. То есть договор долевого строительства  после расторжения стал действовать далее.

В свою очередь сторона застройщика, имея на руках расторжение договора, причем еще до вынесения судебного решения о правомерности действий директора, заключила на строящийся объект договор долевого строительства с новым дольщиком и получила от него деньги. Возникла ситуация, когда застройщик на один объект заключил два договора и от двух дольщиков получил деньги. Кто же станет собственником объекта?

Как пояснила судья, на сегодняшний день суд при вынесении решения, кого считать собственником объекта, будет руководствоваться общей нормой статьи 386 Гражданского кодекса о так называемом олимпийском принципе. Он говорит о следующем. И первый, и второй договор являются законными. Но собственником объекта станет тот дольщик, который первым обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру и зарегистрирует за собой право собственности.

Что касается второго дольщика, то он лишается права требовать передачи ему объекта как индивидуально определенной вещи. Потому что эта вещь уже передана третьему лицу, у которого возникло на него право собственности. Однако он вправе требовать взыскания причиненных убытков.

Но здесь возникаете вопрос. Как доказать причинение убытков?  По словам Татьяны Миколенко, деньги, которые дольщик внес на строительство объекта, суд ему вернет. Но дольщик потерял время и вынужден строить помещение в том же районе и примерно тех же типовых потребительских качеств по гораздо более высокой цене. В качестве документов, подтверждающих этот факт, он может предоставить в суд либо рыночную оценку объекта, произведенную экспертной организацией, либо агентствами недвижимости, либо предоставить соответствующую информация с сайтов. Суд рассмотрит и оценит все документы в совокупности. Если он придет к выводу, что, к примеру, за 2 года, пока объект строился, пока дольщик заключал и расторгал договоры, пока судился, построить или купить подобный объект теперь он может по гораздо более высокой цене, и если в причинении убытков будет доказана вина заказчика (застройщика), он может через суд взыскать убытки.

Что касается нашего примера, который случился в отношении помещения в здании по ул.Володько, то суд в иске дольщика о взыскании убытков отказал, поскольку не нашел вины заказчика (застройщика). Причинение убытков произошло благодаря (или вопреки) противоправным действиям директора. Поэтому дольщик должен обратиться в общий суд с иском на директора. В данном случае директор согласно статьи 175 ГК своими действиями и превышением полномочий причинил вред дольщику.