Обзор рынка жилой недвижимости Минска за март 2015 года

Ожидания участников рынка не оправдались – спрос на квартиры в марте не вырос и по-прежнему остается на низком уровне. Количество сделок купли-продажи квартир не смогло повторить даже февральское значение и это тем более неожиданно, ведь февраль самый короткий месяц в году. Общее снижение спроса по результатам марта составило 4,7%.

С точки зрения активности покупателей, первый квартал 2015 года оказался худшим за последние 5 лет. По сравнению с первыми тремя месяцами 2014 года спрос на вторичном рынке снизился на 15,3%. Впрочем, такие слабые продажи квартир в начале года были нормой в 2006-2010 годах.

Негативная динамика совершения сделок увеличила и без того огромный разрыв, который установился сегодня между спросом и предложением. За последние 10 лет лишь в январе-апреле 2009 года это соотношение было еще более критическим: тогда на одну проданную квартиру приходилось от 15 до 25 выставленных на продажу, сегодня таковых 12. Для сравнения: во время покупательского “бума” 2013 года это соотношение равнялось 1 к 4.

Предложение квартир в марте продолжило расти, но уже не такими высокими темпами. Судя по тому, как ситуация развивается в апреле, вторичный рынок близок к своему максимуму. Приток новых объектов будет компенсироваться уходом с рынка тех, чьи собственники решили отложить продажу до лучших времен.

Хотя общее количество сделок в марте сократилось, спрос на 1-комнатные квартиры демонстрирует положительную динамику. По сравнению с февралем они фигурировали в договорах купли-продажи на 7% чаще. Спрос на 2-комнатные квартиры снизился на 8%, на 3- и 4-комнатные еще больше (-13% и -28%, соответственно). В 2015 году покупатели устремляют свой взор преимущественно на небольшие квартиры с хорошим местоположением.

Среди районов города самое ощутимое падение спроса пришлось на Партизанский (-36%), в среднем на 15% меньше сделок было совершено в Заводском, Первомайском и Советском районах.

Сталинки в марте покупали значительно реже (-28% к февральскому уровню), на 11% сократился спрос на современное непанельное жильё. Если в январе на долю недавно построенных квартир приходилось почти 25% всех сделок, то в марте их доля сократилась почти в два раза и вернулась к своему обычному уровню.

Сложная ситуация складывается в сегменте элитного жилья. Количество сделок, где итоговая стоимость квадратного метра превышала $2000, сократилось по сравнению с мартом 2014 года в 4 раза.

Средняя цена квадратного метра квартир, рассчитанная по результатам мартовских сделок, “пробила” знаковый уровень в 1500 $/м². В последние два месяца она двигается синхронно с индексом цен на квартиры в Минске, который рассчитывается на основе имеющегося на рынке предложения. В марте оба показателя потеряли порядка 3%.

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в марте составили:

· 1-комнатные квартиры — 1595 $/м² (-1,9% за месяц);

· 2-комнатные квартиры — 1427 $/м² (-4,2%);

· 3-комнатные квартиры — 1356 $/м² (-6,3%);

· 4-комнатные квартиры — 1311 $/м² (-4,2%).

На фоне сильной негативной динамики на вторичном рынке растет размер торга. По сравнению с прошлым годом разница между средними ценами предложения и реальных сделок увеличилась в два раза.

На данный момент итоговые цены сделок по 1-комнатным квартирам в среднем на 6% ниже предложения. У 2-комнатных этот показатель составляет 11%, у 3- и 4-комнатных 14-15%.

Владельцы 3-комнатных квартир в марте охотнее остальных шли на уступки и снижали цены в объявлениях (-3,1%). Динамика по типам жилья с разными качественными характеристиками четко реагировала на активность покупателей – сегменты с максимальным снижением спроса завершили месяц с заметными скидками. Сталинки потеряли в цене в среднем 7,6%, современное непанельное жилье 4,6%. Меньше остальных снизились цены на квартиры в современных панельных домах (-2,4%).

Условно “дешевое” жилье – 20% самых бюджетных вариантов на рынке, концентрируется сегодня чуть выше уровня в 1300 $/м² и, судя по последней динамике, в апреле будет пройдена и эта отметка.

Сразу в девяти микрорайонах города средняя цена предложения квартир снизилась более чем на 5% и лишь в одном был зафиксирован рост. В Новинках, Михалово, Веснянке и районе ул. Кабушкина снижение цен на квартиры с начала года уже превысило 15%.

Хотя на рынке жилья Минска прослеживается сильный негативный тренд, белорусская столица по-прежнему выглядит наименее затронутой кризисом, если сравнивать с соседними столицами. В Москве, после сильнейшего обвала долларовых цен в начале года, динамика постепенно стабилизируется, а в апреле укрепление рубля привело к развороту ценового тренда. В прибалтийских столицах средняя цена жилья стала ниже, чем в любом из микрорайонов Минска, из-за продолжающегося ослабления евро по отношению к доллару.