Спрос на загородную недвижимость упал на 40%, цены растут только на участки

В 2015 году ожидания продавцов пока не оправдываются

Загородный рынок подвержен естественной температурной сезонности. Зимой сделки совершаются редко, а в теплое время года спрос держится на высоком уровне. 2015 год не стал исключением - от месяца к месяцу мы наблюдаем все больше сделок купли-продажи с объектами загородной недвижимости: участками, капитальными строениями и застроенными участками.

Но если сравнить абсолютные цифры с прошлым годом, то ситуация покажется далеко не самой радужной. В Минском районе за первые 5 месяцев 2015 года было заключено на 40% меньше сделок с загородной недвижимостью, чем за аналогичный период прошлого года. В соседних районах результаты не многим лучше – там спрос упал в среднем на 34%. 

В мае 2015 года спрос на загородную недвижимость едва превышал средний уровень зимних месяцев прошлых лет

Предложение “разбухло” до рекордных размеров

У загородной недвижимости мы наблюдаем ту же проблему перенасыщенности предложением, что и на рынке продажи квартир в Минске. Если столица пожинает плоды бурной девелоперской деятельности в минувшие годы, то за городом главным "застройщиком" выступало само население. Традиционное желание белорусов возводить дома своими силами активно материализовалось в предыдущие относительно благополучные годы. Как результат, сегодня каждый третий продаваемый дом или коттедж имеет возраст не более 5 лет. Примечательно, что половина из них это “недострой” со степенью готовности 60-90%.

Что касается организованного рынка загородного жилья, то количество новых проектов в последние годы ограничивается примерно десятком коттеджных и таунхаус-поселков, совокупное предложение которых даже близко не может конкурировать по объему со вторичным рынком.

Общий рост предложения на рынке загородного жилья за последние 12 месяцев составил 64%. Подобная тенденция была повсеместной и затронула все направления. Самая острая ситуация сложилась на данный момент на южном Слуцком направлении. Здесь количество выставленных на продажу объектов по сравнению с июнем 2014 года увеличилось на 105%.

В зависимости от типа недвижимости рост объема предложения был следующим: конкуренция среди продавцов домов и коттеджей выросла на 75-80%, участков продается на 43% больше, чем годом ранее, а предложение дач увеличилось на 45%.

кликните для увеличения

Превышение предложения над спросом характерно для всех сегментов загородного рынка.  Если в Минске аналогичный дисбаланс уже заметно сказался на цене квартир, которые независимо от типа и местоположения объектов снизились в среднем на 15-20%, то у загородной недвижимости подобное единство не прослеживается. Негативная динамика превалирует, но по ряду направлений цены всё равно выросли.

Наиболее однородная ситуация складывается в дачном сегменте. Лишь на Мядельском направлении цены на дачи выросли по сравнению с прошлым годом. По остальным направлениям отмечено снижение цен. Если средний ценовой фон в 2014 году колебался в диапазоне 25-45 тыс. USD, то сейчас за дачу “просят” в среднем от 20 до 35 тысяч.

Исключительно негативная ценовая динамика прослеживается в ближайшем пригороде. В 10-километровой зоне от МКАД снижение цен было зафиксировано у всех типов недвижимости по всем направлениям. Загородный рынок вблизи МКАД отчетливо реагирует на изменение цен на квартиры в Минске. С увеличением расстояния от столицы эта связь становится более размытой, а у динамики проявляется заметная инертность.

Цены на коттеджи вблизи столицы снизились в большинстве направлений, самая ощутимая коррекция (около 20%) наблюдалась вдоль выездов в сторону Бреста, Могилева и Мяделя. Несмотря на это снижение, в радиусе 10 километров от МКАД цены на дома и коттеджи по-прежнему остаются чрезвычайно высокими и лишь за единичные объекты продавцы "просят" сумму, соизмеримую цене типовых 3- и 4-коматных квартир в Минске.

Высокий ценовой фон у домов и коттеджей приводит к переориентации и без того поредевшего спроса в сторону земельных участков. Количество сделок в этом сегменте уменьшилось не так сильно, как у остальных, а 6 из 9 направлений демонстрируют положительную динамику цен к уровню цен прошлого года. Более чем на треть выросли цены на участки по Раковскому и Логойскому направлениям, которые считаются наиболее престижными.