Уроки 99-го: нефтяной коллапс и Санкт-Петербург дешевле Минска

Продолжение. Начало здесь.

Уровень цен на нефть в первые дни декабря практически обновил минимальное значение 2015 года. Российский рубль реагирует на эти процессы моментально, продолжая ослабевать по отношению к доллару США, одним из следствий чего является падение долларовых цен на квартиры в России.

В конце прошлого – начале текущего года на традиционно рублевом рынке жилья в РФ проявилась любопытная тенденция.  Пытаясь компенсировать ослабление рубля к доллару продавцы какое-то время “индексировали” цены в объявлениях. Однако падение спроса вынудило большинство отказаться от таких действий и рублёвые цены не только вернулись к прежним значениям, но в большинстве крупных городов пошли на спад.

Пиковое значение рублевых цен на квартиры в Санкт-Петербурге пришлось на февраль, когда они составляли порядка 108 тысяч. С тех пор их уровень снизился на 5% до 103 тысяч и этот процесс продолжается. В Москве коррекция рублевых цен была еще более существенной: по сравнению с декабрьским средним уровнем в 207 тысяч рублей цены упали до 174 тысяч (-16%).

Если наложить эту динамику на колебания курса мы получим гораздо более впечатляющее падение цен в долларах. За последние 12 месяцев снижение долларовых цен на квартиры в Санкт-Петербурге составило 27,6%.  Если за отправную точку взять середину 2014 года, когда цены на нефть только начинали снижаться, то в долларах квартиры подешевели уже на 45%. В Москве ситуация схожая: -38% за последние 12 месяцев и -47% с середины 2014 года.

Жилая недвижимость в белорусской столице также сильно дешевеет. В нашем случае годовое изменение цен на квартиры в Минске составляет порядка 22,5%, что резко контрастирует с ситуацией в крупных российских городах. Результатом такой неравномерной динамики стало совершенно уникальное для последних лет соотношение цен на квартиры в Москве, Санкт-Петербурге и Минске. Две минские квартиры стоят, как одна московская, а чтобы разменять минскую квартиру на её аналог в Санкт-Петербурге нужно добавить всего 20%.

Нормальное соотношение – это сколько?

За десятилетний период с 2005 по 2014 год среднее соотношение цен на квартиры между Москвой и Минском составляло 3 к 1. Между Санкт-Петербургом и Минском – 1,8 к 1. Исходя из этой логики средняя цена предложения квартир в Минске должна сегодня находиться на уровне 870-900 $/м². Почему же она значительно выше? Дело не в Минске, а в сильной нефтяной зависимости России.

90-е сложно назвать благоприятным периодом для нефтедобывающих стран. По сравнению с “тучными” 80-ми цены на энергоносители уменьшились в разы, что сначала ускорило развал Союза, а затем, в 1998 году, привело к дефолту в России.

В конце 1996 года цены на нефть марки WTI находились на уровне $23,5 за баррель – к концу 1998-го они обвалились более чем в два раза, достигнув отметки в $10,4 за баррель. Последствия для российской экономики были крайне негативными, и рынок жилья не мог оставаться в стороне от происходящего. Падение цен на квартиры было неизбежным, хотя и произошло оно с отставанием в 6-12 месяцев от динамики цен на нефть. К середине 2000 года падение долларовых цен на квартиры уже превышало 40%.

Если в конце 1998 года цены на квартиры в Москве более чем в два раза превышали минские, то осенью 1999-го соотношение уже составляло 1,72 к 1. Оно было более привлекательным, чем сейчас (т.е. менее 2 к 1) на протяжении целого года! Та же ситуация наблюдалась и в сравнении с Санкт-Петербургом: 7 месяцев с мая по декабрь 1999 года квартиры в Минске были в среднем дороже, чем в Санкт-Петербурге.

В 1999 году, когда наблюдались эти “аномалии”, цены на квартиры в Минске снижались очень быстро, но недвижимость в городах России дешевела еще быстрее. Т.е. при резком падении цен на энергоносители удешевление российских городов по отношению к Минску – это абсолютно нормальный процесс. Как только поток нефтедолларов, которые получает Россия, снова вырастет, мы опять увидим привычную ситуацию. 15 лет назад это было так: в конце 2000-го года соотношение цен на квартиры в Москве и Минске составляло уже 2,4 к 1, в конце 2001-го – 2,7 к 1.

В 2015 году ситуация повторяется: отношение цен с Москвой уже дважды “подбиралось” к уровню 2:1 и даже пересекало его. То же можно сказать и о Санкт-Петербурге, который весь последний год держался в ценовом выражении чуть выше белорусской столицы. Главным отличием текущей ситуации от конца прошлого века заключается в полном переходе российского рынка жилья на рубли. Это означает практически полное отсутствие временного лага – изменение цен на нефть почти сразу находит отражение в ценах на московские и петербургские квартиры и их отношении к минским.