Обзор рынка аренды квартир в Минске за апрель 2016 года

Рынок аренды продолжает сжиматься и последние три месяца этот процесс набирает ход. В апреле количество свободных для заселения квартир сократилось на 4,7%. На 1% меньше стало 1-комнатных квартир, 2-комнатных – на 5,6%, а квартир с тремя комнатами – сразу на 13%. Одной из причин апрельского оттока объектов может стать переход их части в сегмент краткосрочной аренды. Приезд на майские праздники большого числа российских туристов позволял рассчитывать на неплохой заработок в эти дни.

Что касается спроса на длительную аренду, то по данным поисковой активности арендаторов он оказался минимальным в 2016 году и одним из самых низких за последние 2 года. Опыт прошлых лет подсказывает нам, что и от мая не стоит ожидать существенных подвижек в активности арендаторов. Но уже в июне спрос станет расти за счет студентов.

Будет крайне любопытно наблюдать за состоянием рынка аренды летом. Дело в том, что общее предложение квартир сократилось по сравнению с прошлым годом уже на четверть. Учитывая очень слабый спрос, это пока совершенно незаметно. Снять квартиру в Минске сейчас не проблема. Однако уже летом, при таком же спросе, что и годом ранее, нагрузка на предложение окажется выше. Соответственно, арендаторы будут иметь более вескую причину "заморозить" цены или даже немного повысить их. Конечно, всё это возможно лишь в случае относительно стабильной ситуации с курсом доллара.

Позитивный фон, связанный с укреплением рубля в марте-апреле, привел к росту спроса на покупку квартир и первой остановке в снижении цен на них. Мы могли бы ожидать схожее развитие событий и на рынке аренды, если бы не чрезвычайно слабая активность арендаторов. Во многом из-за низкого спроса собственники квартир продолжили корректировать цены в своих объявлениях в сторону уменьшения.

На конец апреля средние ставки аренды квартир в Минске составили:

1-комнатные квартиры — $193 (снижение к марту на 2,0%);

2-комнатные квартиры — $255 (снижение на 4,1%);

3-комнатные квартиры — $349 (снижение на 2,5%).

В микрорайонах Минска сложилась следующая ценовая ситуация:

Темпы снижения арендных ставок в апреле были довольно высокими, в то время как сами квартиры дешевели не так быстро. В глазах потенциальных инвесторов подобное развитие событий не добавляет аренде привлекательности. Хотя индекс доходности аренды остался чуть выше лучших банковских депозитов в валюте, разница между ними минимальна. При этом не учитываются потенциальные издержки арендодателей.

Теоретически, в ближайшие месяцы ситуация может измениться. Не исключено, что мы увидим больше инвестиционных сделок на рынке продажи квартир. Повышенный спрос на съемное жилье летом может привести к «заморозке» арендных ставок на текущем уровне, а возможно и к их росту.  В такой ситуации доходность аренды будет постепенно увеличиваться.

Пока инвесторов смущает негативная динамика цен на квартиры, ведь доход от аренды не покрывает «потери» от снижения стоимости объекта. Но если покупатели «жилья для себя» летом продолжат так же активно совершать сделки, как они делали это в марте и апреле, то в конце концов стабилизируют цены на квартиры. Для инвестиционных покупателей это станет сигналом к выходу на рынок, что в свою очередь приведет к ещё более активному вымыванию недорогих 1- и 2-комнатных квартир.

Подобный сценарий довольно оптимистичный и не учитывает возможные риски. С начала кризиса курс доллара лихорадило раз в полгода. Очередной виток девальвации может вновь отправить рынок долгосрочной аренды в нокдаун, следствием чего станет дальнейшее снижение ставок. Как ситуация будет развиваться на деле – покажет время.