Конкурс на лучшую историю о покупке недвижимости. История № 5. О том, как полезен кризис, или Как переехать из панельной «однушки» в Чижовке в кирпичную «двушку» в Грушевке

«Это сейчас я счастливый готовящийся к новоселью обладатель «двушки» в 72 кв.м на Грушевке. Еще в июле я ютился в чижовской «панельке» 44 кв.м и не мог даже и думать о просторной квартире и хорошем районе.

Дело не в деньгах, а в людях

В начале лета я задумался о расширении. Точнее не задумался, а решил попробовать выставить квартиру на продажу, как говорится, изучить спрос. Признаюсь, что сперва, как и многие дилетанты, я переоценил свои апартаменты и выставил, как сейчас уже понимаю, космические $70 тыс. Здесь оговорюсь: в квартире был хороший свежий ремонт, и продавал я ее с мебелью и техникой. По такой цене мне звонили только агентства, предлагая свои услуги. Спустя неделю-две безуспешных продаж я решил пригласить риэлтеров, чтобы прощупать цену квартиры. Максимум, за который ее брались продавать — $65 тыс. В итоге согласился и заключил договор, пошли первые просмотры.

Молодая пара, семья с ребенком, студентка, удивившаяся рукомойнику в туалете — вот те, кто смотрели квартиру. Максимум из них предложила семья с ребенком — $55 тыс. Естественно, за такую сумму смысла продавать квартиру не было. Забавно, но девушка, которая почему-то удивилась рукомойнику в санузле, резюмировала: «квартира хорошая, но у меня только $45 тыс.». Здесь, естественно, был огрех агента, которая заранее не побеседовала предметно с покупателем и в итоге потратила время впустую. Риэлтера я просил поменять: она отсутствовала на показах и постоянно просила снизить цену. Я готов был пойти на это, но только если бы видел реальных покупателей, а не «ходунов». Плюс агентство получало вознаграждение за продажу, а из всех инструментов продажи у риэлтера оказался только демпинг цены (сразу на $5 тыс.).

Из этого делаем первый вывод: оценивайте работу своего риэлтера. Сделать это очень просто: по «отзвонам» после просмотров, по количеству «пустых» показов (когда у покупателей на руках, к примеру, сумма на 15 тысяч меньше вашей цены, и риэлтер знает, что вы торгуетесь в пределах 2 тысяч), по присутствию агента на показах квартиры (если ваш агент постоянно «не успевает», это повод задуматься о его смене).

У моего агента были все эти маркеры, и поэтому я решил его сменить. Не поверите, но уже через неделю я продал квартиру за нужную для меня сумму! Хочу сразу сказать, что квартиру удалось продать выше рыночной цены по одной простой причине: ее купил состоятельный московский бизнесмен, который обратился именно в то агентство, где я и обслуживался. Отсюда делаем второй вывод: хотите хорошо продать квартиру (а тем более в кризис), обращайтесь в надежные крупные агентства — если ваши апартаменты рассчитаны на покупателя «крепкого среднего класса» и выше, вероятность, что вы встретитесь с ним в крупном агентстве, гораздо больше, особенно если он не из Беларуси. В моем случае было именно так.

Рынок недвижимости сейчас именно рынок, поэтому торгуйтесь

Получив сумму от продажи на руки, я хотел скорее вложить деньги. Сделать это оказалось не так уж и просто. Меня интересовал район Грушевки, благо там строилось достаточно домов. Изучив множество объявлений в интернете, я остановился на предложении подрядчиков, с которыми застройщик рассчитывался квартирами.

Подрядчики — это такие организации, которые, к примеру, выполняют остекление или любые другие работы. В кризис таких предложений появляется много. Главное преимущество покупки квартиры таким образом — низкая цена. И в этом нет ничего подозрительного. К примеру, подрядчик выполнил работы на сумму $100 тыc. Застройщик с ним рассчитался тремя квартирами площадью 45 кв.м по $740 за метр. Главная задача подрядчика в этом случае — скорее реализовать квартиру и получить деньги, поэтому он выставляет цену, к примеру, на $50-100 ниже цены застройщика.

Мне предложили цену на $100 ниже. Я сразу подъехал в офис, чтобы предложить заключить договор о намерениях, мол, когда они до конца выполнят обязательства перед застройщиком, с ними рассчитаются квартирой, которую я выкупаю по фиксированной цене. И здесь делаем вывод номер три: если вы рассматриваете вариант выкупа квартиры у подрядчиков, не стоит доверять тем, с которыми застройщик еще не рассчитался, то есть тем компаниям, в чьей собственности на данный момент квартиры нет, а есть только обещания. В итоге я потратил три недели и остался с носом: квартиру этому подрядчику никто отдавать не собирался, а я потерял время. Тем временем цена у застройщика выросла на $50 — дом близился к сдаче.

Судорожно, опасаясь и вовсе остаться без жилья, я побежал к застройщику бронировать квартиру. Цена тем временем выросла, а денег больше не стало, потому оставался один выход — торговаться. Вот и пятое правило, самое главное: запомните, вы на рынке! Торгуйтесь! В этом, наверное, и есть вся прелесть кризиса: еще три года назад и подумать было страшно, чтобы прийти к застройщику и просить скидку, но сейчас это реальный способ расшириться. Спросите, как? Сперва дайте понять застройщику, что вы реальный покупатель, готовый оплатить большую часть квартиры сразу наличностью. Это важный момент. Логично, что застройщику гораздо интереснее покупатель, имеющий на руках более 70% от общей стоимости, чем дольщик, вносящий 30%. Для застройщика последние — это «+1» к пакету долгов. Имея на руках хорошую сумму, вы сможете ею манипулировать. Но только этого недостаточно. Осмотритесь поблизости. Торговаться хорошо, когда рядом строятся другие дома. Обзвоните этих застройщиков, узнайте их условия, посмотрите квартиры, чтобы во время торга оперировать актуальной информацией и фактами. Если вы не в курсе подробностей, умелый продавец вас с легкостью обставит: у него и лифты лучше, и окна трехкамерные с зеркальным покрытием, а у вас только фраза «через дорогу на $100 дешевле».

Используйте фразы: «я рассматриваю вариант там…», «мне сделали вот такое предложение по цене здесь…». Повторюсь, но заострю внимание: лучше действительно сходить к другим застройщикам и пообщаться. Вы смело можете принести расчеты цен от других компаний во время торга и показать их своему застройщику. Вам кажется, что в ответ можно услышать: Тогда почему вы к нам пришли?». Запомните, если у вас больше 70% от общей суммы, вы очень интересны застройщику. Вам никто так не скажет, если вы хорошо подготовились к торгу. Вы сами можете сказать: «Я пришел сперва к вам, потому что знаю, что вы выполняете работу качественно, у вас хорошие лифты…, но, если не получится с вами договориться, у меня забронирован вариант — вот здесь». Оперируйте фактами, а не фразами «у нас не хватает денежек». В кризис продать тяжелее, чем купить.