Членам ЖСПК «Айвенго Плюс» не отдают ключи от построенных квартир: «Нарушается закон. Мы готовим документы в суд»

Кооператив был создан по инициативе завода Вавилова в 2011 году для строительства жилья многодетным семьям и другим категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Тогда заводчане получили возможность строиться на льготных условиях с господдержкой и смело вступили в ЖСПК. В декабре 2013 года, когда кооператив был укомплектован только на половину, начались строительные работы. Однако жизнь внесла свои коррективы, и строительство встало. В итоге дом был введен в эксплуатацию лишь в июле 2016 года, да и вселиться в квартиры получилось далеко не у всех. Ключи получили лишь те дольщики, которые выплатили взносы в полном объеме. Дольщики, оспорившие требования председателя — остались ни с чем.

— Право владения и пользования жилыми помещениями мы имеем по закону, даже в том случае, если имеются долги по платежам. Однако по сей день многие члены ЖСПК ни разу не видели свои квартиры. Уже четыре месяца нас не заселяют, не выдают ни ключи, ни справки для оформления жилья в собственность. Если председатель считает, что мы не доплатили — пусть подает на нас в суд и докажет свои требования. Я заплачу эту сумму только по решению суда, когда будет проведена проверка по установке реальной стоимости квадратного метра, потому что очевидно — нас пытаются обмануть. Неоднократно мы требовали обоснованный расчет-справку, как у нас и прописано в договорах, однако нам его так и не предоставили, — поделилась с Realt.by инициативная группа ЖСПК «Айвенго Плюс».

Со слов представителей ЖСПК, первое название кооператива «Призма» было изменено на «Айвенго Плюс» решением Мингорисполкома спустя три месяца после формирования ЖСПК. Вместе с названием изменился и проект дома.

— С тех пор мы стали своеобразными заложниками ситуации. Вместо жилого дома на 154 квартиры с помещением ЖСПК, УКС приступил к строительству многоэтажки на 144 квартиры со встроенными нежилыми помещениями с теплым подпольем на первом этаже. По чьей личной инициативе появились офисы, аптека и магазин, лично нам непонятно. Смущает и другое — раз изменился проект и появились другие дольщики, должен был измениться и порядок разделения оплаты. Но в этом все осталось неизменно. Мало того, как оказалось позже, нежилые помещения не являются нашей собственностью. Кому мы их построили? По какому праву около 500 «квадратов» жилой части дома отошли под коммерческие цели? — вопрос.

— К слову, за время строительства цена квадратного метра жилья увеличилась примерно на 200 деноминированных рублей, хотя в квартирах даже не выполнена отделка, которая закладывалась в стоимость изначально. На наш взгляд, именно эта разница и пошла на строительство нежилых объектов. Мы бы и согласны заплатить, если бы помещения являлись собственностью дольщиков, но в реальности мы платим за чужое имущество. Так, согласно решению Мингорисполкома, офисы достались физическому лицу, гражданину РБ, только вот непонятно, по каким ценам и на каких основаниях физическое лицо строило коммерческие офисы, как и мы?

— По непонятным для нас причинам стоимость строительства объекта росла в геометрической прогрессии. Так, летом 2015 года мы получили документы с исполкома о том, что объект готов на 99%. Тут же приходит справка из УКСа, где значится, что к оплате ожидается еще Br26 млрд рублей (здесь и далее — неденоминированных рублей). У нас возник справедливый вопрос: на что запрашивается такая сумма, если дом практически готов?

За разъяснениями отправились напрямую к Шорцу. Он поручил провести полную проверку, и запрашиваемая сумма тут же куда-то исчезла. Правда, резко возникли другие расходы: несколько миллиардов «докрутили» допактами, что-то процентовками и изменившимися индексами.  Если 30 июня 2015 года после окончания нормативного срока строительства итоговая оплата объекта составляла Br92 млрд, то сегодня уже Br113 млрд.

Тех, у кого возникает много лишних вопросов, тут же общим голосованием исключают из состава кооператива. Один такой суд я уже выиграла. Меня исключили по причине долга в Br100 млн, который, к слову, в ходе судебных разбирательств сократился до Br9 млн. Учитывая ту информацию, которой я владею сегодня, уже ясно, что у меня и вовсе переплата, — поделилась переживаниями одна из застройщиц.

Дольщики отмечают, что палки в колеса вставляет не только председатель ЖСПК, но и новые члены кооператива. Люди, вступившие в кооператив на финальной стадии строительства, начиная с конца 2014 и в 2015 году — заплатили за свои квартиры в долларовом эквиваленте вдвое меньше, чем те, которые строились с самого начала.

— В 2015 году завершился нормативный период возведения дома и сумма квадратного метра была зафиксирована в белорусских рублях без привязки к доллару. Уже к этому моменту мы вложили по $60–70 тыс. в эквиваленте. Поэтому на дополнительное увеличение личных денег у многих не хватало, кому-то пришлось отказаться от строительства, а кому-то пришлось менять «трешки» на «двушки» или «однушки». Значит, мы тянули на себе с начала строительства неукомплектованные квартиры, а в итоге получилось, что мы строили кому-то квартиры, так как те, кто вступил в кооператив в 2014–2015-м, в пересчете на доллары заплатили за жилье в два раза меньше, чем мы. Разве это правильно? Мы запрашивали у председателя поквартирную стоимость, чтобы увидеть, что финансирование объекта было прозрачным, но в ответ мы слышим только «нет». Конечно, люди, которым квартиры достались по $30–40 тыс., довольны течением дел, а потому без раздумий голосуют за исключение всех, кто требует пересчет.

Согласно заключенным с нами договорам, мы свои обязательства выполнили в полном объеме, никаких дополнительных соглашений с нами не заключали ни на увеличение стоимости строительства, ни на продление сроков.

С мая 2016 года ревизионная комиссия ЖСПК не может получить документы у председателя для проверки финансово-хозяйственной деятельности как кооператива, так и самого председателя, так как В. Фалей отказывается их предоставлять. На письма он не отвечает, а последние высланные ему требования он даже с почты не забирает.

Также остается нерешенным вопрос начисления председателем нормы сноса для застройщиков, которые не воспользовались господдержкой в виде льготных кредитов. Так, при «окончательном расчете» УКСа и В. Фалея данная величина увеличила стоимость квартиры нельготников аж на 8,5%. Согласно таким расчетам, кооператив должен передать городу четыре квартиры, да еще и 120 тыс. деноминированных рублей в придачу. При попытке выяснить у председателя, на основании каких документов произведен расчет данного показателя, мы в очередной раз услышали отказ от дачи объяснений.

Много вопросов имеется и у Дениса Камеша. Его мама, добросовестно оплачивая паевые взносы, не дожила до сдачи долгостроя считанные месяцы. Лишь посредством суда наследнику удалось вступить в ряды ЖСПК вместо нее. Но на этом проблемы не закончились.

— После того, как я выиграл дело и был добавлен в члены кооператива, я получил сразу несколько квитанций об оплате. Так, сейчас с меня требуют оплату членских взносов начиная с 2012 года — момента организации кооператива. И это несмотря на то, что моя мама уже выплачивала все эти деньги. Если я, как новый член кооператива, должен платить членские, то почему со дня основания, а не со дня вступления в ЖСПК? Наш председатель просто очень жадный к деньгам, тем более что членские идут на его зарплату, и эта жадность затуманивает его разум. Та же история с паевыми взносами. Но он даже отказывается заключить со мной договор, поскольку я хочу подписать его с протоколом разногласий. В его договоре нет многих существенных условий. Он не получает заказные письма. Мне просто пришла от него платежка о долге в Br44 млн, обоснований которым нет. Ни аргументов, ни пояснений — от нашего председателя невозможно добиться ровным счетом ничего.

Ситуацию прокомментировал председатель ЖСПК «Айвенго Плюс» Владислав Фалей:

— Да, действительно, первоначальным застройщиком квартиры была Камеш Тамара Александровна. В декабре 2015 года она умерла. После чего суд принял решение о том, чтобы первоочередное право вступления в кооператив вместо нее получил сын Денис Камеш. В соответствии с пунктом № 79 Устава кооператива есть такое положение (дословно не помню, сейчас документа перед глазами нет), что член кооператива, вступивший на место выбывшего застройщика, выплачивает членские взносы с момента регистрации кооператива.

Я понимаю, что ситуация сложная, и в данном конкретном случае нелогичная и несправедливая. Но формально мама Дениса Александровича умерла, а соответственно, считается выбывшей из ЖСПК по причине своей смерти, он же вступил на место выбывшего члена кооператива, а потому по документам обязан выплатить членский взнос с момента регистрации кооператива.

Я не раз объяснял Денису Александровичу, что готов к диалогу по этому вопросу, предлагал варианты решения проблемы, но застройщик не идет на контакт, строча заявления в суды и другие инстанции.

Так, к примеру, я предлагал ему оплачивать членские взносы с момента смерти мамы, но он согласен платить лишь с момента, когда его приняли в кооператив. То есть два месяца выпадают, не финансируются, а ведь все члены ЖСПК должны нести равные затраты на обеспечение хозяйственной деятельности кооператива.

Если Денис Александрович считает, что ущемляются его права, пусть обратиться ко мне с заявлением или придет лично — вопрос будет решен.

О ситуации в целом:

— Некоторые члены кооператива полностью не оплатили стоимость своих квартир. На этом основании им не выдаются ключи и документы для регистрации права собственности. Однако люди не согласны, парируя тем, что имеют право владения жилыми помещениями. Вопрос один: какой нормативный документ наделил их этим правом?

Многие опираются на статью № 23 Жилищного кодекса, где указаны основания, по которым может быть установлено право пользования жилыми помещениями. В документе перечисляются различные варианты — от договора купли-продажи до договора аренды. Оговаривается и то, что на право пользования жилым помещением можно претендовать, будучи членом организации застройщика. Манипулируя этой фразой и неверно трактуя закон, люди утверждают, что имеют все права на получение документов и ключей от квартир.

В реальности все несколько иначе. К примеру, статья № 194 Жилищного кодекса говорит о том, что пользоваться и быть собственником квартиры может только тот член организации застройщика, который полностью оплатил стоимость этого объекта недвижимости. Об этом свидетельствует и пункт 1.15-1 указа Президента № 26, в котором также говорится, что собственником квартиры можно стать лишь после полного погашения стоимости построенного объекта.

Повторюсь, на сегодня не все члены кооператива расплатились за свои квартиры. Некоторые идут на уловки и манипуляцию нормативными документами, чтобы вселиться, так и не доплатив. Кроме того, решение не выдавать ключи и документы на регистрацию права собственности должникам — не мое, а общего собрания. Оно было принято для стимулирования оплаты строительства некоторыми неплательщиками.

Вопросы по нежилым помещениям я могу объяснить. Эта проблема поднимается уже на протяжении последних двух лет. Исчерпывающие ответы по поводу застройщиков встроенных помещение давал и Мингорисполком, и УКС «Восток», и администрация Первомайского района. Кто и на каких основаниях является инвестором встроенных помещений, давно всем известно. Однако есть люди, которые по каким-то своим причинам не верят в их существование.

Были ли внесены изменения в проект, я сказать не могу, так как не стоял у истоков этого кооператива. Я приступил к работе лишь в апреле 2014 года. На этот момент уже была утверждена проектно-сметная документация, полгода как шла стройка. Заказчиком встроенных помещений выступал УКС «Восток», он разместил проектные декларации в СМИ и нашел инвесторов для этих помещений.

От себя могу добавить — кооператив, к сожалению, очень сложный. Люди посчитали, что они разбираются во всех вопросах, начав трактовать законы так, как им это удобно. На меня уже были написаны жалобы во всевозможные инстанции, люди обращаются в СМИ и прочее. Нарушений не выявлено. Итог — проблему находит тот, кто хочет ее найти.

Прокомментировать сложившуюся ситуацию Realt.by попросил и заместителя председателя другого ЖСПК Михаила Счастного, который, в том числе и официально, представляет права одного из членов кооператива «Айвенго Плюс»:

—Это типичная ситуация для всех ЖСПК. Точнее сказать, «застабiльнасць» нашего законодательства и «культа» председателя, но если такое безобразие творится — значит, это кому-то выгодно. Заинтересованы в этом абсолютно все — от Минстройархитектуры и Минжилкомхоза, которые «на коленках» и написали законодательство, до местных органов власти и, конечно, председателей. Не устраивает положение дел только нуждающихся. Кто-нибудь из этих «контролеров» хоть раз вчитывался в тот «бред сивой кобылы», который написан в договорах? Эти договоры хоть раз проходили юридическую проработку? Защита прав потребителей их анализировала? Естественно, что нет.

Мне достаточно было просмотреть несколько документов, чтобы понять, что по первому их председателю «уголовка» рыдает. Ради того, чтобы в последующем ему самому построиться в этом же кооперативе, он подписывал все, что ему подносили. Если контролирующие органы отреагируют на эту статью, то я все им выложу. Но нет, не отреагируют!

Насколько мне известно, с нынешним председателем В. Фалеем трудовой договор не продлен с 2015 года, следовательно, фактически — он безработный, козыряющий «старыми регалиями» (договором).

Мне искренне жаль «Айвенго», поскольку два «полковника» подряд — это уже чересчур! Поэтому напоминаю всем «вымогателям» про ст. 384 Уголовного кодекса «Принуждение к выполнению обязательств». Дом стоит, а нуждающиеся «на улице» — Игорю Кудревичу (глава администрации Первомайского района г. Минска — прим. Realt.by) и Анатолию Жуковскому (глава администрации Октябрьского района г. Минска — прим. Realt.by) не стыдно за такое бесчинство?!

— Что касается прав владения и пользования, чтобы в этом разобраться, необходимо знать терминологию. Смотрите: паенакопления — это сумма денежных средств, внесенных организации застройщиков ее членом на конкретный календарный месяц и год на финансирование строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (при финансировании строительства, реконструкции или приобретении жилого дома организацией застройщиков). А деньги — это тоже имущество, но которое уже передано кооперативу. Далее: члену организации застройщиков, имеющему паенакопления в организации застройщиков и не являющемуся собственником объектов недвижимого имущества (далее — член организации застройщиков, не являющийся собственником объектов недвижимого имущества), объекты недвижимого имущества предоставляются во владение и пользование.

Следовательно, правом владения и пользования построенным жилым помещением может обладать только тот член, у которого уже имеются эти паенакопления, а не тот, кто только внес вступительный или членский взнос. То есть паенакопление —своеобразная предоплата, уплаченная кооперативу. И эта своеобразная предоплата является законодательно закрепленной гарантией имущественного права каждого члена кооператива, имеющего эти паенакопления, и никакая «редиска» не сможет лишить или заставить человека отказаться от своих прав.

Данные права предусмотрены не только статьями 23 и 194 ЖК, но эти самые права прописаны и в двух абзацах пункта 20 Устава ЖСПК «Айвенго Плюс».