Бросились в крайности. На рынке продажи квартир растёт ценовое расслоение

Паника, эйфория и спокойный рынок

Когда у одних игроков рынка присутствует сильнейшее желание купить, как в 2012-2013 гг., а у других продать, как в 2015-2016, качественные различия между типами квартир стираются напрочь. 1 квадратный метр в современных каркасно-блочных домах может продаваться по цене хрущёвок. На графике выше заметно, как в периоды особенно стремительного роста или снижения ценовой разрыв между старым и современным жильём составлял едва уловимые 2%.

Если расслоение растёт — это верный признак стабильного рынка. Спокойная, предсказуемая ситуация как нельзя лучше подходит для тех, кто хочет улучшить жилищные условия. За последние 6 лет мы видели три периода относительного «спокойствия», но если раньше ценовой разрыв между современным и старым жильём составлял максимум 9-13%, то в 3 квартале 2017 года он достиг 20%.

Много говорилось о том, что подешевевшие кредиты позволили покупателям обращать внимание на более качественные квартиры. Однако вряд ли дополнительные 5-10 тысяч долларов, высвободившиеся из-за снижения ставки рефинансирования, были единственной причиной изменившейся структуры спроса. 

Демографические сдвиги

Сегодня в Минске насчитывается порядка 345 тысяч человек в возрасте от 30 до 40 лет. Большинство из них к этому времени уже имеют семью, стабильную работу с заработной платой не ниже среднего уровня по отрасли, а также некоторые накопления. Это поколение дружит с современными технологиями, а в шкале ценностей не последнее место отводит комфорту. 

Безусловно, не все работают в сфере IT — разброс доходов в пределах данной возрастной группы может быть очень большим, и позволить себе приобретение любой недвижимости в принципе могут далеко не все. И всё же целевая аудитория покупателей качественного современного жилья располагается именно здесь. 

Теперь перейдём к сухим цифрам: за последние 5 лет численность минчан от 30 до 40 лет выросла на 20% или на 58 тысяч человек. Даже если квартиры в современных «каркасниках» покупает тот же процент, что и 5 лет назад, сделок станет больше просто за счёт увеличения размера самой возрастной группы. Прямое следствие этого — удорожание квартир данного типа относительно остального рынка. 

Сейчас сложно сказать, до какого предела рынок сможет расслаиваться. У современного жилья в текущих экономических условиях есть некая граница, выше которой цена не поднимется. По мере её роста покупатели вынуждены будут уходить в более дешевые (и менее качественные) сегменты. 

Что касается старого жилого фонда (сталинки в расчет не берём — этот сегмент живет своей жизнью), то он продолжит дешеветь относительно других типов квартир. И демография здесь также сыграет не последнюю роль. Морально устаревшие и с физическим износом, данные квартиры в ближайшие годы всё чаще будут пополнять списки наследуемого имущества и выставляться новоиспечёнными собственниками на продажу по ценам ниже рынка.