"Тогда дольщикам точно выплатят неустойку за задержку строительства". 5 работающих юридических «лайфхаков» для застройщика

В период строительства и течения гарантийного срока на объект строительства (дом, например) между заказчиком и подрядчиком часто возникают разногласия о качестве выполненных работ, об оплате, о передаче исполнительной документации и т.п. Все это в будущем может перерасти в судебный спор, который точно потреплет нервы обеим сторонам конфликта. Чтобы этого избежать и максимально обезопасить заказчика строительства, мы попросили юристов REVERA Анастасию Акулич и Кристину Веселовскую рассказать о самых  неочевидных нюансах, которые нужно учитывать при заключении договора строительного подряда. Вместе мы составили работающий план действий.

Правило №1. Предусмотреть в договоре право заказчика требовать устранения явных недостатков после приемки работ

По умолчанию законодательство Беларуси предусматривает, что заказчик, принявший результаты работы без проверки, лишается права ссылаться на явные недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (п.3 ст. 673 ГК). Однако это может быть изменено сторонами в договоре.

Правило №2. При приемке работ письменно фиксировать явные недостатки и право требовать их устранения 

В случае если заказчик в процессе приемки результата выполненной работы обнаружит недостатки работы, он должен немедленно заявить об этом подрядчику (п. 1 ст. 673 ГК). 

Правило №3. Детально прописывать условия о гарантийном удержании, при его применении в договоре 

В настоящее время в строительной практике широко применяется такая форма обеспечения исполнения обязательств как гарантийные удержания. 

 — Суть института гарантийных удержаний сводится к следующему: заказчик удерживает (недоплачивает) часть причитающегося подрядчику вознаграждения за работы до тех пор, пока не будут устранены все недочеты строительства. При этом заказчик может использовать удержанную сумму для устранения недостатков в работах, выполненных подрядчиком, — поясняет Кристина Веселовская. — Выплата удержаний осуществляется по истечении гарантийного срока (либо иного срока по договору), если удержания не были израсходованы на указанные цели. 

Насколько это возможно в существующих реалиях, сказать сложно. На первый взгляд, на белорусском рынке не так много строительных компаний, которые готовы отказаться от части прибыли в счет устранения дефектов строительства.

— Поскольку белорусским законодательством институт гарантийных удержаний не урегулирован в принципе, все существенные условия его применения необходимо детально предусмотреть в тексте договора, — пояснила Кристина Веселовская. — Критичными здесь являются условия о порядке и целях использования, а также о сроке возврата (выплаты) заказчиком суммы удержаний. 

Кроме того, необходимо напрямую в договоре определить: является сумма гарантийных удержаний способом обеспечения либо представляет собой отсрочку оплаты стоимости работ. 

Правило №4. Предусмотреть в договоре четкий график производства работ

В графике производства работ определяются промежуточные сроки выполнения и сдачи-приемки строительных работ, т.е. определяется момент завершения подрядчиком отдельных этапов (видов) работы. 

— Указанные промежуточные сроки при включении их в договор дисциплинируют подрядчика, потому что застройщик таким образом контролирует ход строительства на каждом этапе. Кроме того, в случае нарушения графика производства работ заказчик может взыскать законную неустойку в размере  0,2 % от стоимости невыполненных работ за каждый день просрочки( п.85 Правил №1450), — рассказала Анастасия Акулич.

Если этот пункт будет прописан в договоре, дольщики могут не бояться задержек строительства - за каждый дополнительный день им будет выплачена неустойка.

Правило №5. Предусмотреть в договоре право заказчика не принимать и не оплачивать работы, если подрядчик не предоставил исполнительную документацию 

Традиционно заказчики отказываются оплачивать строительные работы до тех пор, пока подрядчик не предоставит исполнительную документацию по ним.

— В настоящий момент судебная практика исходит из того, что непредставление исполнительной документации подрядчиком не является основанием для неоплаты выполненных работ. Такие обязанности считаются независимыми друг от друга, поскольку иное в законах не указано, — рассказала Анастасия. — Тем не менее, если стороны предусмотрят в договоре прямую зависимость приемки и оплаты работы от факта представления исполнительной документации, получить оплату выполненных работ без предоставления исполнительной документации подрядчик не сможет.  

В следующей статье мы расскажем, на что в договоре строительного подряда стоит обратить  внимание подрядчику. 

Читайте также:

Французы предлагают построить в Сенице торговый центр за $ 300 миллионов. Миноблисполком: «Это территория сельхозугодий»

Здания Белкоопвнешторга выставили на торги за стартовые $ 11,5 миллионов. В дальнейшем их, возможно, снесут

Минюст: «Отменяются фиксированные тарифы на риэлтерские услуги и, возможно, предоплата за услугу». Итоги знакового круглого стола