«Почему мы должны возмещать недополученную прибыль застройщика?» Дольщикам ЖК «Новоселье» выставили доплаты за уже купленные квартиры

Жилой комплекс «Новоселье» расположен в 15 километрах от Минска. Всего комплекс состоит из трех жилых домов. Первый дом был достроен в сентябре 2019 года, и про него мы рассказывали уже неоднократно. В августе 2019 года стало известно, что начато строительство двух кирпичных домов, один из которых будет в свободном доступе для всех желающих дольщиков (квартиры в другом будут реализовываться среди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий). Застройщиком здесь выступает УКС Минского района, подрядная организация — ООО «Металлстройпрофиль».

Построить планировалось пятиэтажные трехподъездные дома. Квартиры в обоих домах представлены в 1-, 2-комнатных вариантах, также квартирами-студиями. Всего в каждом доме запроектировано по 70 квартир, в том числе 25 квартир-студий, 25 однокомнатных, 20 двухкомнатных. Во всех квартирах установлены газовые котлы и плиты, металлические входные двери, унитаз, приборы учета и межкомнатные деревянные двери на кухню. На окнах — двухкамерные стеклопакеты.

Рендеры дома

Все шло хорошо, но вдруг дольщикам стали приходить допсоглашения на дополнительные платежи (фотографии допсоглашений есть в редакции - прим. авт.). Владельцы квартир в новостройке заволновались: что за доплаты сейчас, когда дом еще не сдан, откуда взялись такие суммы. Кто-то успел подписать эти допсоглашения и теперь жалеет, а кто-то связался с адвокатом, чтобы выяснить, насколько это правомерно — требовать такие доплаты.

«Получается, что дольщики оплачивают изменившуюся прибыль застройщика из-за ошибки проектной организации» 

— В феврале 2020 года я заключила договор долевого строительства с УКСом Минского района на строительство квартиры в агрогородке Новоселье. Стоимость «квадрата» на тот момент составляла 1850 рублей, — рассказала дольщица Светлана. — Я заплатила сразу всю сумму и стала ждать, когда дольщикам начнут выдавать ключи от квартир. Но вместо этого мне пришло допсоглашение о необходимости доплаты в размере 4223,12 рубля.

В дополнительном соглашении, которое мне пришло просто по почте, указано, что проектировщик допустил ошибку в расчетах общей площади дома. При этом экономические показатели на весь дом не изменились, но общая площадь уменьшилась, и получилось, что стоимость квадратного метра дороже. Я не знаю, в какой момент это было обнаружено. Как мне объясняли в УКСе, ошибка произошла, потому что проектировщик дал общую площадь дома с учетом внешних стен, а надо было учитывать лишь внутренний периметр. Виноватых, конечно, в итоге нет, а разницу оплатить должны дольщики.

Теперь, когда УКСу потребовались доплаты, допсоглашение просто пришло на почту, без каких-либо разъяснений и подробных обоснований. Читайте, мол, и сами разбирайтесь.

— Что будет, если вы не подпишете это дополнительное соглашение?

— Я спросила в УКСе (дозвониться самой получилось только с 4-го раза), и мне сказали, что тогда со мной в одностороннем порядке будет расторгнут договор долевого строительства. Деньги вернут, в белорусских рублях, конечно же. С учетом выросшего курса я уже потеряю немало денег, тем более в договоре прописано, что за досрочное расторжение по инициативе дольщика на любом этапе предусмотрен штраф в размере 75 базовых величин,— пояснила Светлана. — В договоре прописано, что если площадь квартиры увеличивается, то дольщик обязан доплатить разницу застройщику. В связи с пересчетом площадь некоторых квартир действительно увеличилась, но эти изменения не больше 0,5 квадратного метра. Почему я должна заплатить 4223,12 рубля? 

Все основные изменения касаются только прибыли застройщика. Получается, что дольщики оплачивают изменившуюся прибыль застройщика из-за ошибки проектной организации? В договоре долевого строительства именно такого условия изменения цены квадратного метра нет.  

В указе №473 «О долевом строительстве» от 10 декабря 2018 года указано, что застройщик вправе изменить цену договора в случае изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства или в дополнительный срок строительства при отсутствии вины застройщика в продлении этого срока. Еще одна веская причина изменения стоимости «квадрата» со стороны застройщика — изменение законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора. Ни одна из этих причин не касается нашего случая.

"Окончательно запутавшись, я подписал дополнительное соглашение в полной уверенности, что все подпишут"

Еще один дольщик Дмитрий уже успел подписать допсоглашение, о чем сейчас жалеет. 

— Мы покупали квартиру в ЖК «Новоселье» в марте этого года, и стоимость «квадрата» тогда была 2050 рублей (мы сразу оплатили 100% стоимости жилья). После того, как мы подписали дополнительное соглашение, стоимость «квадрата» была увеличена до 2109 рублей. Доплата за всю квартиру составила 3360 рублей.

Мы уже успели подписать допсоглашение, это произошло буквально неделю назад. Но если бы мы знали, что будут дольщики, которые будут оспаривать эту ситуацию, мы бы, конечно, не торопились. Юрист УКСа Минского района нам сказала, что площадь дома стала меньше, а значит, стоимость «квадрата» стала больше. И недостающая сумма будет «раскинута» на всех жильцов. По словам сотрудников УКСа, ошибка произошла по вине Госэкспертизы. 

Меня, конечно, смутила информация, что дом стал меньше, а стоимость «квадрата» — больше. Но юрист УКСа стала мне объяснять все научным языком, приводить какие-то формулы с коэффициентами. Я так и не понял, как так вышло, что дом стал на 100 «квадратов» меньше, а денег на него ушло больше. Окончательно запутавшись, я подписал дополнительное соглашение в полной уверенности, что все остальные дольщики, чтобы не потерять свои квартиры, также его подпишут. Но оказалось, что большинство дольщиков не подписали допсоглашения и стали выяснять все. Как дальше будет развиваться ситуация, пока неясно.

Подрядчик: «Виртуальные» квадратные метры стали проблемными для застройщика»

Для того, чтобы прояснить ситуацию, журналист Realt.by, связалась с представителями подрядной организации — ООО «Металлстройпрофиль».

— Наша организация в соответствии с заключенным  договором строительного подряда является генеральным подрядчиком по строительству «под ключ» данного жилого дома, — рассказал управляющий ООО «Металлстройпрофиль» Александр Щиров. — Для разработки проектной документации нами был заключен договор с субподрядной проектной организацией,  которая разработала проект и произвела расчет технико-экономических показателей жилого дома. Как раз в этих расчетах и была допущена техническая ошибка, которая не была замечена при прохождении государственной экспертизы. А именно: изначально в заключении государственной экспертизы жилая площадь дома была указана условно 3100 кв.м, после исправления технической ошибки площадь стала 3000 кв.м, т.е. на 100 кв.м меньше. Вот эти «лишние» 100 кв.м — это виртуальные метры, их не существовало изначально. 

Когда мы выяснили, что есть ошибка в расчетах, мы обратились в Госстройэкспертизу, которая внесла исправления в заключение в течение одного дня, так как эта ошибка не повлекла ровным счетом никаких изменений: не изменился ни конструктив здания, ни физические объемы строительных работ, ни сметная стоимость строительства. Соответственно, стоимость нашего контракта с Застройщиком также не изменилась. То есть оплата нашей работы в связи с итоговым заключением Госстройэкспертизы не выросла. 

Теперь объясню, почему эти «виртуальные» квадратные метры стали проблемными для застройщика — УКСа Минского района. В проектной декларации застройщик определил стоимость квадратного метра, исходя из площади квартир, указанной в заключении экспертизы (т.е. сметная стоимость строительства была поделена на количество квадратных метров), которая составила, предположим, условные 1800 рублей (точных цифр на данный момент я не помню, поэтому говорим условно). Также застройщик при формировании стоимости квадратного метра предусмотрел определенный процент своей прибыли. 

После того, как техническая ошибка была исправлена, количество «квадратных метров» на бумаге уменьшилось, а стоимость строительства и другие затраты не изменились. В связи с чем, после проведения застройщиком перерасчета, себестоимость квадратного метра стала дороже, а прибыль уменьшилась. По мнению застройщика, уменьшение предполагаемой прибыли – это нарушение налогового законодательства, т.к. оно ведет к уменьшению налогооблагаемой базы. Поэтому предполагаем, что УКС для сохранения первоначальной прибыли выставляет дополнительное соглашение дольщикам. Наша позиция по данному вопросу иная, в связи с чем нами были направлены запросы на получение разъяснений в МАиС и ИМНС. Ответы пока еще не получены.

Во время наших переговоров с УКСом мы подчеркивали, что если застройщик считает, что в данной ситуации они несут убытки по вине компании «Металлстройпрофиль», то мы готовы решить этот вопрос в судебном порядке.  

Похожие неточности в расчетах проектировщиков на самом деле не редкость, они случаются практически в каждом строящемся жилом доме. Кроме того, фактическая площадь дома по проекту не может совпадать с проектной по определению. Ведь строительными нормами предусмотрены минимальные и максимальные размеры толщины стен, кирпича, швов кирпичной кладки, штукатурки. Только толщина кирпичной стены при проектной толщине в 380 мм может отличаться до плюс-минус 10 мм, и это не является нарушением. Поэтому получаются либо «лишние» квадратные метры в квартирах, либо «недостающие». Чаще всего дольщикам выставляют доплаты уже после проведения технический инвентаризации Кадастрового агентства. 

Позиция застройщика

Журналист Realt.by пыталась связаться по телефону и с застройщиком для получения всей необходимой информации. Однако оперативного ответа получить не удалось. Если представитель УКС Минского района свяжется с редакцией, мы сразу опубликуем позицию застройщика. Пока от редакции Realt.by в УКС Минского района отправлен официальный запрос на получение информации. Публикуем вопросы, которые были заданы:

• Почему изменилась стоимость квадратного метра для дольщиков ЖК «Новоселье» уже после оплаты 100% стоимости квартир? Указано ли это обоснование в дополнительном соглашении, которое было разослано дольщикам?
• На какой пункт договора долевого строительства Вы ссылаетесь?
• Все ли дольщики оплатили 100% стоимости квартир в этом доме?
• Предусмотрена ли рассрочка для тех, кто не может оплатить всю сумму сразу?
• Какие меры предусмотрены для тех дольщиков, которые откажутся подписывать дополнительное соглашение? На каком основании?