Главная
Гороскопы
Что нужно знать арендодателю коммерческих помещений сейчас? Подробные комментарии юриста
15.06.2020 08:02
—
Новости Экономики
| realt.by
Источник материала: realt.by Владельцы и арендаторы коммерческой недвижимости сейчас столкнулись с множеством проблем. Собственникам сложно найти арендаторов на освободившиеся площади, а арендаторам — найти баланс между выплатами и выручкой. Некоторых трудностей можно было бы избежать, если бы договор аренды был составлен правильно, с учетом всех нюансов. Мы обратились к экспертам юридической фирмы Sorainen с тем, чтобы разобраться: что нужно знать владельцу и арендатору коммерческих площадей, чтобы не только выживать в непростое время кризиса, но и приумножать свою прибыль. Сегодня мы поговорим с юристом о том, что важно знать собственникам помещений.  Фото использовано для иллюстрации С последствиями начавшегося мирового кризиса уже столкнулись владельцы крупного и малого бизнеса.  Оказалось, что многие белорусские бизнесмены не были готовы к выживанию в условиях пандемии, все чаще появляются новости о закрытии тех или иных фирм. Арендаторы сетуют на владельцев помещений за то, что те не всегда идут на уступки по размеру аренды, собственники коммерческих площадей объясняют свою стратегию принципами выживания в условиях кризиса. Не будем судить, кто прав — кто виноват, а просто вместе с юристом юридической фирмы Sorainen Алесей Ходасевич разберемся, о чем нужно знать обеим сторонам при составлении договора аренды. Сегодня поговорим об арендодателях. Какие обязательные пункты должны быть в договоре арендыЧтобы урегулировать взаимоотношения сторон договора аренды и соблюсти интересы арендодателя, в договоре следует предусматривать следующие существенные и дополнительные условия: Существенные условия договора аренды (при их несогласованности в тексте договора сам договор может быть признан незаключенным):
Дополнительные условия: 1. Цель использования объекта арендатором. Это нужно, чтобы собственник помещения мог контролировать соблюдение арендатором пределов такого использования, а в случае нарушения – привлекать к ответственности. 2. Иные платежи по договору аренды, порядок расчетов, гарантийный депозит. Чтобы исключить споры по оплате, например, коммунальных, эксплуатационных или иных услуг, в договоре аренды следует четко прописывать перечень таких услуг и порядок расчета платы за них. Также следует четко установить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных платежей по договору. Например, в интересах арендодателя может быть предусмотрено положение об авансовой оплате, а также необходимость внесения арендатором арендной платы за время, в течение которого арендованный объект не мог быть использован по причинам, не связанным с виновными действиями арендодателя. Дополнительно может быть предусмотрено условие о внесении арендатором гарантийного депозита, за счет которого обеспечивается соблюдение интересов арендодателя в случае невнесения арендой платы и иных платежей арендатором. 3. Срок аренды. Срок аренды может быть определен в договоре путем указания:
Примеры формулировок: «Объект передается в аренду на срок 5 (пять) лет с даты его передачи арендодателем арендатору по подписанному сторонами акту приема-передачи». «Объект передается в аренду на срок с 1 июня 2020 г. по 31 мая 2025 г.».
4. Порядок передачи и возврата объекта Чтобы избежать споров, в том числе в части несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по приемке, а впоследствии возврату объекта; предъявления арендатором претензий к состоянию передаваемого объекта либо его неудовлетворительного состояния на момент возврата, следует четко прописывать:
5. Порядок эксплуатации объекта арендатором и доступа арендодателя к нему Для исключения риска нарушения интересов арендодателя и третьих лиц, а также обеспечения возможности арендодателя осуществлять контроль за использованием объекта, следует включать соответствующие положения в договор. Например, в отношении рабочих часов объекта, обязанности арендатора предоставлять беспрепятственный доступ арендодателю к объекту в целях проверки соблюдения арендатором условий договора аренды при его использовании. Кроме того, необходимо предусмотреть возможность беспрепятственного доступа арендодателя, третьих лиц к объекту в целях обслуживания систем и оборудования, обеспечивающих поставку коммунальных ресурсов.
 Фото использовано для иллюстрации 6. Распределение обязанностей сторон В целях более четкого регулирования взаимоотношений сторон в рамках аренды, следует предусматривать в договоре все значимые и (или) нестандартные, дополнительные обязанности сторон. Например, в интересах арендодателя указать в договоре в части обязанностей арендатора:
7. Меры и объем ответственности сторон 8. Порядок и случаи расторжения (прекращения) договора Следует учитывать, что для возможности реализации права одностороннего отказа от исполнения договора аренды, такое право должно быть четко прописано в самом договоре (п. 32 Постановления). Что нужно знать о повышении ставки арендыНа практике в договорах аренды чаще всего предусматривается возможность повышения ставки арендной платы не более одного раза в год. Такая же периодичность применяется и в случае отсутствия в договоре аренды условий о порядке изменения размера ставки арендной платы (п. 3 ст. 585 ГК, п. 22 Постановления). Вместе с тем, стороны могут согласовать и иную периодичность повышения ставки арендной платы, в том числе ежеквартальную (п. 3 ст. 585 ГК, п. 22 Постановления).
Пример формулировки: «Арендодатель вправе ежеквартально в одностороннем порядке изменять размер ставки арендной платы путем направления арендатору письменного уведомления. При этом арендатор обязуется вносить арендную плату, рассчитанную на основании измененного размера ставки арендной платы, с первого числа месяца, следующего за месяцем получения письменного уведомления арендодателя». Что делать, если условия аренды не выполняются, а арендатор не хочет съезжатьДля предупреждения подобных рисков следует изначально прописывать в договоре аренды факт нарушения арендатором его условий, в том числе неустранение такого нарушения после получения требования арендодателя, как основание для одностороннего отказа последнего от исполнения договора. Это позволит арендодателю прекратить действие договора путем направления соответствующего уведомления арендатору. Реализация соответствующего права арендодателем повлечет прекращение действия договора и возникновение обязанности арендатора освободить и вернуть арендуемый объект (более подробно будем описывать ситуацию ниже). Если в договоре аренды не предусмотрено описанное выше основание для одностороннего отказа от исполнения договора, арендодатель (при условии соблюдения, при необходимости, претензионного досудебного порядка урегулирования спора сторонами) может обратиться в суд с требованием о его расторжении, в случае если арендатор:
Вынесение судом решения о расторжении договора аренды также повлечет возникновение обязанности арендатора освободить и вернуть арендуемый объект.  Фото использовано для иллюстрации Как правильно прописать сроки «выселения» арендатора? Что делать, если он их не выполняет?Представляется разумным включение в договор таких положений: 1) срок на освобождение и возврат объекта арендатором Во избежание фактической невозможности исполнения соответствующих обязанностей арендатором при определении такого срока следует учитывать специфику деятельности арендатора в арендуемом объекте (освобождение офисного помещения займет меньше времени, чем, например, вывоз громоздкого оборудования из производственного цеха). Пример формулировки: «Не позднее 5 (пяти) календарных дней со дня окончания срока аренды, расторжения настоящего договора, его прекращения, признания недействительным арендатор обязан освободить объект от принадлежащего ему имущества и вернуть его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем состоянию объекта на момент его передачи арендатору и не требующем проведения капитального или текущего ремонта. В случае если последний день указанного пятидневного срока приходится на нерабочий день, арендатор обязан вернуть объект арендодателю в предшествующий рабочий день»; 2) последствия несвоевременного возврата объекта арендатором: а) обязанность арендатора оплачивать арендную плату, коммунальные (при отсутствии прямых договоров арендатора с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов), эксплуатационные и иные платежи в соответствии с договором за период просрочки возврата объекта арендодателю. В то же время, для стимулирования возврата объекта арендатором в договоре могут быть предусмотрены следующие действия арендодателя:
b) оплата арендатором неустойки за просрочку возврата объекта – не применяется в случае прекращения действия договора, его расторжения, признания договора недействительным или незаключенным (п. 39 Постановления); с) уплата арендатором процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата объекта арендодателю (п. 39 Постановления); d) возмещение арендатором убытков, понесенных арендодателем в связи с просрочкой возврата объекта, в полном объеме сверх неустойки (ст. 593 ГК). В случае если арендатор не исполняет свои обязанности по освобождению и возврату арендованного объекта, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о его выселении (после соблюдения, при необходимости, претензионного досудебного порядка урегулирования спора сторонами).  Фото использовано для иллюстрации Стоит ли прописывать в договоре форс-мажорные обстоятельства и действия обеих сторон в случае их наступления? Как правильно это сделать?
Вместе с тем, в целях четкого урегулирования порядка действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в договоре можно предусмотреть:
Например, стихийные бедствия (пожары, землетрясения, наводнения, ураганы и другие), аварии и катастрофы, эпидемии, военные действия, блокада и эмбарго, террористические акты, массовые беспорядки или забастовки, акты (решения) государственных органов (последнее обстоятельство является наиболее актуальным в нынешнее время);
Пример формулировки: «Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательства ввиду обстоятельств непреодолимой силы, обязана немедленно и в любом случае не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента их наступления и прекращения, в письменной форме уведомить другую Сторону о наступлении, предполагаемом сроке действия и прекращения вышеуказанных обстоятельств»;
Для большей достоверности на практике в договорах зачастую предусматривают необходимость приложения к уведомлению документа, свидетельствующего обстоятельства непреодолимой силы, изданного, например, Белорусской торгово-промышленной палатой;
Пример формулировки: «Не уведомление или несвоевременное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы лишает сторону права ссылаться на них как на основания, освобождающие от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору». Для арендодателя таким обстоятельством непреодолимой силы потенциально может послужить, например, введение государственными органами карантина:
Как обезопасить себя арендодателю с точки зрения арендной ставки (в какой валюте указывать, как правильно указать привязку к иностранной валюте, к чему лучше делать эту привязку)Подробные комментарии по данному вопросу можно найти в материале компании , ранее опубликованном на сайте.  Фото использовано для иллюстрации Читайте также:
Чтобы разместить новость на сайте или в блоге скопируйте код:
На вашем ресурсе это будет выглядеть так
Владельцы и арендаторы коммерческой недвижимости сейчас столкнулись с множеством проблем. Собственникам сложно найти арендаторов на освободившиеся площади, а...
|
|