«Новые дома подорожают». Эксперты рассказали, что будет с загородкой в 2025 году

Не могу не сказать и о старых домах в Минске, продающиеся по доступным ценам вследствие своего почтенного возраста и соответствующего состояния. Их покупают люди, которые готовы привести их в порядок своими силами. Это не загородная недвижимость в прямом смысле слова, но неплохая альтернатива загородке. Это синергия загородной недвижимости и квартиры

Что касается дач, спрос на них растет ежегодно, начиная с 2020 года. Также мы замечаем расширение ценового диапазона. Если в 2021 году мы говорили, что популярностью пользуются варианты до 10 тысяч долларов, то сейчас это уже дачи от 5 до 25 тысяч долларов. А этот год показал нам, что за качественные дачи покупатели готовы платить и больше.

Что по ценам? Казалось бы, цены могли бы снижаться, ведь вырос доллар и подорожали кредиты. Но снижения на рынке загородки нет: спрос увеличивается ежегодно, хоть и небольшими темпами. 

А почему не было роста цен? Дело в том, что, в отличие от квартиры, дом — это скорее роскошь, чем покупка первой необходимости. Еще одна причина в том, что количество объектов в продаже по-прежнему велико.

А чего же ждать от 2025 года?

— Все будет зависеть даже не от кредитов, как обычно, а от доллара — именно курс напрямую влияет на итоговую стоимость загородных объектов. Если предположить, что курс остановился на том уровне, как есть сейчас, ситуация в 2025 году ничем не будет отличаться от 2024 года. 

Мы будем наблюдать все тот же небольшой подъем по части интереса, нет никаких предпосылок, чтобы у покупателя изменились приоритеты. 

Если же доллар будет дорожать, спрос будет смещаться на бюджетные сегменты.  В сегменте «комфорт плюс», который был популярным в 2024 году,  спрос не упадет, но будут увеличиваться скидки. У покупателей, которые рассматривают жилье в этом сегменте, есть деньги, и растущий доллар для них не станет помехой.  Однако они четко понимают реальную стоимость домов и из-за роста доллара будут использовать это как аргумент для торга. При этом на паузу они не нажмут, как было в 2020 или 2022 году.

В массовом сегменте — ситуация аналогичная. К этой категории мы относим дома и дачи до ста тысяч долларов — «бюджет» и «бюджет плюс».

Такие объекты тоже не перестанут рассматривать, но в этом случае мы ожидаем снижение спроса. Это связано с тем, что «комфорт» и «комфорт плюс» покупают как для кратковременного, так и для постоянного проживания. А вот для покупателей сегмента «бюджет» загородные объекты — это роскошь. В их случае рост курса доллара точно снизит спрос.

Ценовой диапазон популярных дач после повышения в этом году при росте доллара начнет снова снижаться и снова популярностью будут пользоваться варианты от 5 до 10 тысяч долларов.

Что происходило на рынке в 2024 году? 

1. Растет спрос на недвижимость вблизи столицы, идет миграция населения из регионов в Минск. В 2024-м в отношении локации наблюдаются следующие изменения в количестве сделок: 

• в Минске, Минском и Пуховичском районе количество сделок увеличилось на 11%;
• в Дзержинском и Логойском районе — на 5-7%;
• Воложинский, Молодечненский и Узденский районы сделок в 2024 году не прибавили;

2. Пользуются спросом земельные участки. Земля —  это, как ни крути, ограниченный ресурс. Хороших мест для строительства с каждым годом остается все меньше. Спрос на земельные участки рядом с Минском сохранится и за хорошее место покупатели готовы платить.

3. Спрос на современные дома до 20-25 км от Минска — их на рынке не хватает. Постепенно из-за отсутствия подходящего варианта покупатели переключаются на строительство дома под себя и начинают искать участок, но и здесь они сталкиваются с рядом вопросов.

В уходящем 2024 году население активно использовало кредиты на покупку загородной недвижимости, но этот фактор не оказал существенного влияния на рынок загородной недвижимости в сравнении с рынком недвижимости по квартирам. Количество сделок увеличилось незначительно, а цены либо немного прибавили, либо сохранили свой уровень (в зависимости от спроса и локации объекта).

По результатам года можно отметить увеличение цены на участки с хорошей локацией (площадью от 10 соток) в развитых и развивающихся коттеджных поселках. Здесь на рост цен влияли такие факторы: подъездные пути и удаленность до Минска; наличие коммуникаций; новая застройка; живописность места; наличие водоема и леса.

А что с ценами? 

За 2024 год в Беларуси было продано 824 дома стоимостью свыше 99 000 долларов. Из них 532 в Минской области: 

• 375 сделок в ценовом диапазоне 99-135 тысяч долларов;
• 176 сделок в ценовом диапазоне 135-165 тысяч долларов;
• 91 сделка в ценовом диапазоне 165-199 тысяч долларов;
• 107 сделок в ценовом диапазоне 199-295 тысяч долларов;
• 79 сделок в ценовом диапазоне свыше 295 тысяч долларов.

По данным реестра цен, самые дорогие продажи в 2024 году:

• в Минске проданы два дома стоимостью свыше 2 млн. долларов;
• в Минском районе - 960 тысяч долларов (Дроздово);
• в Смолевичском районе - 580 тысяч долларов (Батуринка);
• в Дзержинском районе - 450 тысяч долларов (Чики);
• в Логойском районе - 340 тысяч долларов (Марковщина);
• в Пуховичском районе - 165 тысяч долларов (Свислочь);
• в Воложинском районе - 150 тысяч долларов (Петрусовщина и Бузуны);
• в Молодечненском районе - 139 тысяч долларов (Слободка);
• в Червенском районе - 116 тысяч долларов (Смиловичи).

Если говорить о ценах в рекламе, то они завышены. А иногда цена выставлена и вовсе заоблачная. Продавцы недвижимости не могут увидеть и не знают, что и за какие суммы было продано. Схема работает следующим образом: продавец ищет аналогичный дом в продаже, сравнивает со своим, делает вывод «а мой то лучше», а значит должен стоить дороже и в результате этой цепной реакции цена увеличивается просто до неадекватной для рынка.

Ситуация с оценкой загородной недвижимости сложнее, чем кажется. Каждый объект недвижимости индивидуален и чтобы дать объективную оценку надо постоянно быть в рынке, видеть конкурентов, знать условия продажи, объективно дать оценку всем достоинствам, изучить недостатки (при возможности устранить). Не зная, что было продано и за какую сумму, продавцу сложно сформировать цену на свой объект, в итоге можно либо пропустить наиболее выгодное предложение о покупке, либо зависнуть на рынке на несколько лет.

Чего ждать в 2025 году?

Тенденции на покупку загородной недвижимости будут сохраняться. На стоимость недвижимости, как и ранее, будет влиять спрос и покупательская способность — курс доллара и доступность кредитных средств. 

• Если ставки по кредитам и курс доллара будут расти, то спрос уменьшится и рынок скорее всего просядет, цены плавно начнут снижаться;
• В последнее время есть внешний спрос: покупкой интересуются иностранные граждане, а также те, кто ранее уехал из Беларуси и возвращаются в связи с завершением трудовой деятельности. Этот фактор может сохранить цены;
• С новыми и современными объектами (от 2018 года постройки) ситуация совершенно иная: такие объекты пользуются спросом на рынке и их не хватает. Стоимость материалов и строительных работ постепенно растет. Построить качественный коттедж дешевле не становится, и на строительство нужно время и контроль. Новые объекты будут оставаться в цене и скорее всего прибавят в стоимости;
• Земельные участки с хорошей локацией, в современных застройках, с коммуникациями, хорошими подъездными путями прибавят в стоимости. Живописное место, место у озера или леса всегда имеет повышенный спрос и свою высокую цену.

На 2025 год предполагаю небольшое падение количества сделок при отсутствии внешнего спроса. Фактором, который будет благоприятным для цены загородной недвижимости и может дать рост, является повышенный спрос на квартиры и рост цены на них, в связи с чем часть покупателей смещает свой взор в сторону загородной недвижимости.

Падения цен не ожидаю: современные, новые дома могут прибавить в цене, а вот уступить в цене могут старые объекты (несовременные и требующие вложений). 

Самое важное для продавца, когда вы решили продать свою загородную недвижимость, узнайте рыночную стоимость своего объекта. Это сохранит ваше время и усилия, а также позволит получить лучшее предложение здесь и сейчас, в независимости это 2024 или 2025 год.