В Минске — аномальные цены на жилье. Что перегревает рынок и что будет дальше?

Десять лет назад ставка рефинансирования Нацбанка РБ составляла 20–23.5%, и ипотечные кредиты на общих основаниях мало кого интересовали.  На рынке наблюдалась серьезная нехватка новостроек, при отсутствии конкуренции застройщики могли рисовать произвольные цифры – скупалось все на пределах возможностей. 

При этом сделок на вторичном рынке было в пределах 900-1300.

Что объединяет оба взлета: экономика и оптимизм восстанавливались после кризиса, росли доходы граждан в валюте. 

Что наблюдаем сегодня? 

Дефицит новостроек, в том числе на вторичном рынке, весьма условный. При нормальном уровне спроса (это 1100 сделок в месяц в Минске) его бы не заметили. Но в последние полтора года – смотрите график – фиксировалось и по 1800, и даже 2100 сделок в месяц.

Все это время росли доходы граждан в валютном эквиваленте. Сейчас средняя зарплата в Минске после вычета налогов - выше 1000 долларов. Такого в истории РБ еще не было. 

Рост доходов в процентном соотношении все же несколько отставал от роста цен. Но неприлично высокий спрос поддерживался на редкость доступными кредитами. Смотрим по точкам на графике – ажиотажный спрос выше 1600 сделок фиксировался, пока ставка по кредитам на общих основаниях не превысила 18,18% годовых (декабрьское проседание не в счет, люди просто праздновали и отдыхали).

Ставка выше 18% при стабильном долларе большинством уже воспринимается как запретительная. При ней люди с небольшими накоплениями уходят в режим ожидания и сберегания. Это и видим по графику снижения количества сделок.

Почему сделки при удорожании кредитов не упали до стандартных для Минска 1100? Потому что:

а) в валютном эквиваленте доходы перевалили за 1000 долларов;

в) остались доступные кредиты для очередников – а в очередниках у нас и молодые семьи с высокими доходами;

с) никуда не делся оптимизм, его особенно хорошо подпитывает «доллар по три и ниже».

Это тоже фактор, который никто не мог предсказать: в независимой Беларуси отечественный рубль еще никогда так мощно не укреплялся по отношению к доллару.

Экономика оказалась перегрета доступными кредитами – это заметил Нацбанк и поднял на 0,25 пп ставку рефинансирования. Но накануне (неожиданно) главный ипотечный кредитодатель снизил ставки по ипотечным кредитам до 16,4-17,4%.

Сомнительно, что удорожание ипотечных кредитов на 0,25% остановит обрадовавшихся возвращению доступных кредитов граждан. Повторюсь, ставка ниже 18% в представлении многих граждан – на пределе, но еще доступная, если нужно одолжить у банка эквивалент до 50 тысяч долларов. 

Ну и 

d) - недвижимость в Минске рассматривается как надежный актив на фоне ожидаемых экономических стрессов. 

И этот фактор работает уже два года. Люди с «излишками денег» вкладывают сбережения в квартиры под сдачу. Все знают, что деньги должны работать, а это единственный понятный и безрисковый способ «работы денег», пусть и не с самой высокой, но гарантируемой доходностью. 

Но нужно понимать – кризис развернулся в 2014-м, а цены квадратных метров заметно пошли вниз только через полгода. Дно цен (когда средняя цена квадратного метра в реальны сделках была менее $1100) было достигнуто через полтора года. 

Сейчас же у нас нет кризиса – его пока экономисты даже не предрекают. Ослабление рубля до ожидаемых цифр - еще не кризис. Бюджет страны на 2025 год сформирован исходя из того, что средний курс доллара будет 3,35-3,37 рубля. 

Да и ослабление - только прогнозируется в неопределенном будущем – то ли еще летом, то ли к концу года.