Минус 1500 квартир, в плюсе только хрущевки и «Северный берег». Итоги полугодия по предложению на вторичке Минска

Один из важных трендов текущего года - уменьшение количества квартир в продаже. В конце июня у покупателей был выбор из 7,2 тыс. квартир, что на 1,5 тыс. меньше начала года. 

Если сопоставить объем предложения со среднемесячным количеством переходов права собственности на квартиры по Минску, то получится, что сегодня на одну “сделку” (одного условного покупателя) приходится в среднем 6 квартир. Самый узкий выбор среди однушек и двушек (покупаются больше всего), в то время как квартиры с 3 и более комнатами, за счет того что приобретаются значительно в более меньших объемах, предлагают покупателям в разы больший выбор. 

Для сравнения: в начале года на одного “покупателя” в среднем приходилось 7 квартир - вроде бы не сильно больше, но это только для ищущих малогабаритные квартиры. А вот трешек и многокомнатных на одну сделку приходилось гораздо больше - на 26% и 21% соответственно.

А теперь давайте посмотрим на предложение в деталях, чтобы покупатели смогли понять широту выбора и возможности торга, а продавцы - степень конкуренции и свои возможности по установлению цен.

Несмотря на то, что однокомнатные квартиры на первых местах покупательских предпочтений и лидеров продаж, их количество в предложениях от продавцов уменьшилось за 2025 год меньше всего - на -3%.

Причина видится в том, что однушки зачастую являются стартовым жильем и\или выступают своего рода “разменной монетой” при переездах, разъездах и т.п. То есть их много приобретается на краткосрочную перспективу, для последующего “обмена” на более просторные квартиры. И соответственно приток однокомнатных квартир в продажу постоянен. В результате, при сопоставлении с ежемесячным количеством сделок с ними, получается, что на одну сделку (покупателя с деньгами) сегодня приходится немногим больше 3 квартир и за полгода в этом плане ничего не изменилось.

Основной соперник “единичек” за первенство спроса и продаж, двухкомнатные квартиры, покупаются уже с долгой перспективой использования - для жизни. И поэтому их гораздо меньше выходит в продажу, что на фоне активного спроса уменьшило их количество в объявлениях за полгода больше однушек - на -12% или -300 квартир. В результате, на одного покупателя сегодня приходится выбор из 4 двушек, в то время как в начале года было на 1 квартиру больше.

Ситуация с трех и много комнатными квартирами интереснее - их количество с января уменьшилось больше всего, но при этом покупателям этих квартир по-прежнему есть из чего выбрать, а продавцам - приходится сталкиваться с конкуренцией. И вот почему:

Как правило, трешки выбирают только 20+% покупателей, что дает порядка 300 сделок в месяц. Сейчас выбор квартир уменьшился на -26% или более чем -900 квартир, но при этом у покупателей по-прежнему остается весьма объемный выбор из более чем 2,6 тыс. квартир на продажу. В результате на одну сделку приходится выбор из 9 квартир. А в начале года покупатели могли выбирать из 12 квартир.

Квартир с четырьмя и более комнатами за 6 месяцев стало меньше на -22% или -280 квартир, но с учетом того, что их ежемесячно приобретает только порядка 70 покупателей, то оставшегося предложения квартир на продажу в количестве 1,1 тыс. квартир, вполне достаточно, чтобы покупателям было из чего выбрать, а продавцам - ценить каждого покупателя, если нет желания растягивать продажу на месяцы. На одну сделку сегодня выбор из 17 квартир, а в январе выбор был еще больше - 21 квартира на покупателя.

Если посмотреть в разрезе возраста домов, в которых располагаются квартиры, то снижение количества предложения коснулось всех домов, за исключением хрущевок. Это единственный сегмент квартир, показавший небольшой, но все же прирост (+2% в рамках полугодия и +3% за июнь) предложений в продаже. В результате их доля в предложении на сегодня составляет весомые 10% или 700+ квартир. Как показывает практика, подобные квартиры интересны молодым семьям, которым в первую очередь важны минимальная стоимость и изолированные комнаты. Кроме того, подобные квартиры зачастую имеют косметический ремонт, что позволяет не требовательным покупателям за небольшие деньги получит квартиру в формате “заезжай и живи”. 

Больше всего сузилось предложение в современных домах - моложе 2000 г.п., что наглядно демонстрирует покупательские предпочтения. Подобные дома выступают отличной альтернативой подорожавшим новостройкам от застройщиков, за счет сочетания более доступной стоимости, все еще молодого возраста, наличия “здесь и сейчас” и современного стилистического оформления. 

ТОП-3 потерявших в предложении квартир:

1. в домах 2011-2020 г.п. -25% или минус 470+ квартир;

2. в домах моложе 2021 г.п. -23% или минус 750+ квартир;

3. в домах 2000-2010 г.п. -14% или минус 150+ квартир.

Если посмотреть на предложение квартир на продажу в разрезе жилых комплексов, то для тех покупателей, кто рассматривал квартиры в “Минск-Мире”, “Маяке Минска” и\или “Новой Боровой”, неутешительные новости - во всех из них сократилось предложение в среднем на 25%. Но если в Маяке и Боровой (+ ее окружение) сегодня предлагается по 200-250 квартир, то в “Минск-Мире” выбор все еще обширный - более 2000 квартир.

В отличие от старожил рынка, новичок ЖК ”Северный берег” прирос предложением квартир на целых +30% и в основном за последние несколько месяцев. Оно и понятно - по мере ввода в эксплуатацию новых домов, предложение из этого комплекса будет только увеличиваться. Но в объемах, сейчас это все еще штучное предложение (всего порядка 40 квартир), в котором преобладают в равной степени одно- и двухкомнатные квартиры. Будет интересно следить за выходом квартир на рынок, поскольку это количество наглядно может показать сколько квартир в “Северном береге” покупалось с целью последующей перепродажи. 

Если при выборе важно состояние квартиры, то примерно половина продавцов оценивают качество ремонта, как хорошее. Понятно, что надо делать скидку на индивидуальное восприятие качественных и стилистических характеристик, но в любом случае, с большой долей вероятности можно утверждать что сейчас на вторичном рынке предлагается на продажу как минимум 3.5 тыс. квартир, в которых после приобретения будет достаточно сделать косметический ремонт, не вдаваясь во все тяжкие, как в случае покупки пустой новостройки. При этом количество этих квартир уменьшилось по сравнению с началом года не существенно, на -6%.

А вот где замечены большие потери, так это в числе квартир “без отделки” (-41%) и со “строительной отделкой (-38%) - те самые, новостройки, но уже не от застройщика, а от собственников. 

Прирост, и весьма значительный, показали два противоположных типа квартир: 

• с “евроремонтом” (современным и стильным) на +10%, что на сегодня дает покупателям выбор из практически 1000 квартир;

• квартиры с пометкой “плохое состояние”, +20%, но в натуральном выражении это всего лишь +7 квартир. Это сегмент самый малочисленный на рынке.

В разрезе районов города приросли в объемах только Заводской (+6%) и Партизанский (+19%) районы, что отчасти обусловлено сдержанным интересом покупателей к этим локациям по причине большой концентрации промышленных объектов и возрастного жилого фонда. 

А наибольшие потери за полугодие отмечены по:

• Первомайскому району: -32%, сказывается интерес к “Маяку Минска”, локации возле метро “Восток” и микрорайону Уручье;

• Октябрьскому району: -22%, во многом за счет “Минск Мира” и окружения вокруг метро “Ковальская слобода”;

• Московскому \ Советскому (-18%) районам.  

На сегодняшний день лидером по количеству предлагаемых на продажу квартир является Октябрьский район с более чем 2,3 тыс. квартир (во многом за счет “Минск-Мира”). 

А самый большой по площади Фрунзенский район предлагает, на удивление, всего лишь порядка 900 квартир (12% от общего предложения). Одна из возможных причин - люди не спешат продавать квартиры в районе, обеспеченном общественным транспортом, инфраструктурой, зелеными зонами и зачастую молодым жилым фондом. 

Выводы Realt

Будет ли дальше уменьшаться количество квартир в продаже? До конца года, полагаем что да. Но постепенно. Все будет зависеть от покупательской способности людей, которая сегодня поддерживается снижающимся долларом, наличием, пока еще доступных массовому покупателю, кредитов и ростом заработных плат. 

Взаимосвязь следующая: преобладающая часть продавцов, это будущие покупатели, которые продают имеющуюся квартиру для приобретения взамен другой, с добавлением собственных сбережений и\или банковского кредита. Но это при условии, что экономическая ситуация для них понятна и с большего, прогнозируема. Тогда они решаются на этот шаг, и тратят сбережения на обмен квартиры. Либо берут взаймы у банка. Именно так сейчас и происходит - квартиры выставляются на продажу, и взамен покупаются другие. 

А уменьшается количество квартир в продаже потому, что сегодня, благодаря вышеупомянутым факторам, у многих людей есть возможность купить не только взамен, но и с “0” - первое жилье. Поэтому квартир продается больше, чем выставляется на продажу, отчего и уменьшается предложение.

Но если валюта и\или кредиты дорожают, не говоря уже о снижении доходов в рублевом исчислении и прочих форс-мажоров - все это не только подкашивает финансовые возможности покупателей, но и заставляет нажать на “паузу” в жилищном вопросе. Вот тогда и начинается спад сделок и рост количества предложения.

Для продавцов сегодняшняя ситуация представляет отличную возможность максимизировать стоимость продажи. Особенно в случае продажи одно- и двухкомнатных квартир в молодых домах. Хотя в сегодняшней ситуации и хрущевки сохраняют свою ликвидность, при условии объективного определения стоимости. Поэтому не лишним будет проверить, насколько желаемая стоимость отвечает рынку - узнать это можно нажав “Узнать рыночную цену” в размещенном объявлении над стоимостью квартиры.