Случилось непредвиденное. Что происходит с продажей квартир в Минске и чего ждать дальше

В базе НКА загружено около 1500 сделок за июнь - с квартирами и долями. 

Специалисты Realt «удалили» из общего списка доли, комнаты, и сделки по явно не рыночным ценам. Со всеми поправками на дозагрузку базы получаем около 1200 сделок именно с квартирами. Выходит, май и июнь по живости рынка вышли примерно на одном уровне – на 15% менее активные, чем тот же март.

В прошлом обзоре предполагала, что всплеска активности покупателей не будет, его и не произошло – пока, но в июне произошло пару событий, влияющих на рынок. Незначительная корректировка ставки рефинансирования (+ 0,25%) и - снижение ставок по ипотечным кредитам.

Про это нужно напомнить отдельно. В начале июня ставка по самому популярному кредиту на вторичку (Ипотека Экспресс от Беларусбанка) была 18,18% для всех, и 16% - для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такой уровень ставок можно считать высоким даже при недорогом долларе. Ставки поднимали постепенно, и можно было наблюдать, как по мере удорожания кредитов «уходили» с рынка покупатели.  

Но в июне банки нас удивили – сначала неожиданно снизили ставки (как и предельные объемы кредитования – до 80% от стоимости приобретаемой квартиры), а через несколько дней – скорректировали ставки с учетом изменений ставки рефинансирования. И сейчас мы имеем по самому популярному кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке:

- для всех – кредит под 17,65% годовых;

- для нуждающихся в улучшении жилищных условий – 14,75%.

Какие факторы сейчас влияют на цены?

Собственно,  кредиты  (для очередников – в особенности) еще поддерживают живость рынка на уровне выше, чем базовый для Минска (это 1100-1200 сделок в месяц в Минске итого, с комнатами и долями). 

Второй фактор, который «работал» на активность в первой половине лета – доллар «по три». Большинство граждан традиционно «копят» на квартиру в валюте. А докредитовываются в рублях.  

Третий – подрастающие в рублях доходы основной массы населения. А при дешевом долларе – и в долларовом эквиваленте. Это же влияет и на общие настроения.

И четвертый фактор по-прежнему актуален. Люди видят в покупке квартиры  единственный безрисковый и очень понятный вариант сбережения денег. Доходность от аренды может и не высока, но в ближайшую пятилетку будет стабильна и точно выше процентов по банковским депозитам. 

В прошлом тексте по итогам мая договорились, что общая статистика нам мало что дает, - удобней мониторить медианные цифры.  То есть ровно половина метров была продана дороже их, вторая – дешевле. 

И тут медианная цена квадратного метра:

- у однокомнатных квартир – 1836 (в мае 1798 долларов, плюс $38);

- у двухкомнатных – 1625 долларов (в мае – 1576, плюс $49);

- у трехкомнатных – 1456 долларов (в мае 1460, минус  $4);

- у четырехкомнатных 1352 (в мае 1434, минус $82).

Итого медианная по всем квартирам, независимо от количества комнат – 1706 долларов (в мае 1676, плюс $30). Рост цены – на 1,79%. 

Что ждем по итогам июля и в начале августа?

Активизации спроса можно было бы не ждать, но снова случилось непредвиденное – слегка подешевевшие ипотечные кредиты при долларе ниже 3.

Почему неожиданно? Еще в апреле зампред правления Национального банка Александр Егоров говорил:  "Очевидно, что кредитование вторичного жилья - это просто перераспределение средств между различными субъектами хозяйствования, оно не дает какого-то дополнительного эффекта экономике и не должно являться приоритетом со стороны банков по кредитованию". 

Логично было бы после таких слов если и снижать ставки по кредитам на жилье, то - на новостройки. Но банки, включая государственные, сделали «субъектам хозяйствования» неожиданный подарок. 

 Народ инертен, в июне еще был по поводу «подарка» в раздумьях, но в июле многие дозрели и уже пошли за кредитами. 

Это может поднять количество сделок непосредственно с квартирами и до 1300 по итогам июля, а то и августа. И еще прибавить к цене квадратного метра $30-50.

Но вряд ли это будет мощной волной. Кроме того, волна внезапно может превратиться в плато – если доллар начнет укрепляться по отношению к белорусскому рублю.  Обычно тогда начинают разваливаться сделки, которые проходят с участием кредитов.