Новое в арендных отношениях

Принятие Указа Президента от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 518) оказало действенное влияние на совершенствование арендных отношений в Республике Беларусь. Установление единых подходов к определению арендных ставок, уход от иностранной валюты и привязка их к белорусскому рублю, устранение множественности повышающих и понижающих коэффициентов при исчислении арендной платы являются лишь частью положительных моментов Указа № 518, позитивно сказавшихся на практике арендных отношений.

Вместе с тем практика показала, что определенная часть положений Указа № 518 требует уточнений, возникла также необходимость в дополнении действующих норм. Учитывая это, в целях дальнейшего совершенствования регулирования арендных отношений принят Указ Президента от 05.11.2010 № 569 «О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. № 148 и от 23 октября 2009 г. № 518» (далее – Указ № 569).

Указ № 569 вступает в силу через три месяца после его официального опубликования (12 ноября 2010 г.). При этом договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные до вступления его в силу, должны быть приведены в соответствие с данным Указом в двухмесячный срок с даты вступления его в силу.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ТОРГОВЫЕ МЕСТА, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ АРЕНДАТОРАМ НА РЫНКАХ

Указ № 569 предусматривает внесение изменений и дополнений в два указа: в Указ № 518 и Указ Президента от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее – Указ № 148).

До принятия Указа № 518 порядок определения размеров арендной платы за торговые места, расположенные в торговых объектах частной формы собственности, регулировался Указом № 148. При этом Указ № 148 регулировал определение размеров арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах. Это означало, что под действие Указа № 148 подпадали торговые места во всех торговых объектах частной формы собственности, включая отдельно функционирующие магазины, ларьки, палатки, не связанные с форматом рынка либо торгового центра. Принятие Указа № 518 сузило круг торговых объектов частной формы собственности, на которых осуществляется государственное регулирование определения размеров арендной платы. Указом № 518 утверждено Положение, устанавливающее порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности для осуществления розничной торговли. В связи с этим областью государственного регулирования в части определения размеров арендной платы согласно Указу № 518 стали торговые места, находящиеся в торговых объектах, относящихся к формату «рынок» либо «торговый центр». Такое положение обуславливало необходимость внесения изменения в подп. 1.1 п. 1 Указа № 148 в целях увязки его с нормами Указа № 518. В связи с этим Указом № 569 внесено изменение в подп. 1.1 п. 1 Указа № 148, согласно которому слова «иных торговых объектах» заменены на слова «торговых объектах в торговых центрах». С учетом внесенного изменения подп. 1.1 п. 1 Указа № 148 будет полностью согласовываться с нормами Указа № 518 как по кругу объектов, на которых осуществляется государственное регулирование определения размеров арендной платы, так и в части самого порядка определения размеров арендной платы.

ПОЛОЖЕНИЯ УКАЗА № 518

Основная часть положений Указа № 569 связана с внесением дополнений и изменений непосредственно в нормы Указа № 518, а также в нормы положений, утвержденных этим Указом.

Напомним, что Указом № 518 утверждено четыре положения:

Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности;

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей;

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной формы собственности;

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности.

Остановимся на более значимых из этих дополнений и изменений.

ДОПОЛНЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ, ВНЕСЕННЫЕ НЕПОСРЕДСТВЕННО В НОРМЫ УКАЗА № 518

Абзац второй п. 1 Указа № 518 после слов «внебюджетные фонды» дополнен словами «, а при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах дополнительно после вычета расходов, связанных с содержанием и функционированием этих торговых мест, за исключением расходов по оплате услуг по водоснабжению, канализации, отоплению, энерго- и газоснабжению, пользованию лифтами, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов».

Абзац второй п. 1 Указа № 518 предусматривает перечисление в республиканский бюджет платы за право заключения договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности (далее – недвижимое имущество), полученной при проведении аукциона по продаже права заключения договора аренды, а также определенной части средств, полученных от сдачи в аренду данного имущества. При этом перечисляемая в республиканский бюджет часть средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, определялась от суммы полученных средств за вычетом сумм амортизационных отчислений, уплаты налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, в т.ч. в государственные целевые бюджетные, а также в государственные внебюджетные фонды, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Такое положение вполне приемлемо в отношении субъектов хозяйствования, для которых сдача в аренду недвижимого имущества не является основным видом производственной деятельности, но создает определенные сложности для субъектов, осуществляющих предоставление юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах для осуществления розничной торговли, для которых данный вид деятельности является основным.

Согласно действующему порядку определения размеров арендной платы при сдаче в аренду обычных зданий, сооружений и помещений расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту этих объектов, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендаторами отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат. При сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах затраты, связанные с содержанием и функционированием торгового объекта, возмещаются за счет арендной платы, в связи с чем размер арендной платы должен учитывать эти расходы арендодателя. Исключение составляют лишь затраты на оплату определенных коммунальных услуг (услуги по водоснабжению, канализации, отоплению, энерго- и газоснабжению, пользованию лифтами, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов), которые оплачиваются арендаторами отдельно помимо арендной платы. В этой связи следует отметить, что для реализации нормы по возмещению арендодателям за счет арендной платы затрат, связанных с содержанием и функционированием торгового объекта, действующий порядок определения размеров арендной платы для данной категории имущества предусматривает механизм установления повышающих коэффициентов к арендной плате.

Установленная абзацем вторым п. 1 Указа № 518 норма о перечислении в республиканский бюджет определенной части средств, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, предопределяет для рынков и торговых центров республиканской формы собственности определенные потери, поскольку предусматривает вычитание из полученной суммы арендной платы только амортизационных отчислений, налогов, сборов и иных обязательных платежей, перечисляемых арендодателем в республиканский и местные бюджеты, в государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, и не предусматривает вычитание из суммы арендной платы расходов по содержанию и функционированию торгового объекта. Это увеличивает сумму, с которой определенная часть подлежит перечислению в республиканский бюджет. В результате суммы, перечисляемые в республиканский бюджет, получаются завышенными на определенную величину расходов по содержанию и функционированию торговых объектов, относимых на затраты.

В целях исправления такого положения в абзац второй п. 1 Указа № 518 внесено вышеназванное дополнение, согласно которому при перечислении в республиканский бюджет определенной части средств, полученных от сдачи в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах республиканской формы собственности, из полученной суммы арендной платы необходимо вычесть не только амортизационные отчисления, сумму налогов, сборов и иных обязательных платежей в республиканский и местные бюджеты, в т.ч. в государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды, но также и расходы, связанные с содержанием и функционированием этих торговых мест, за исключением расходов по оплате услуг по водоснабжению, канализации, отоплению, энерго- и газоснабжению, пользованию лифтами, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов.

Абзац четвертый п. 1 Указа № 518 изложен в новой редакции. Объясняется это следующим.

Преамбула Указа № 518 гласит: «В целях повышения эффективности использования имущества, находящегося в государственной собственности, совершенствования порядка определения размеров арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной и частной собственности:», и далее следует непосредственно п. 1. Затем абзацем четвертым п. 1 устанавливается, что размер арендной платы определяется на условиях, предусмотренных настоящим Указом, исчисляется исходя из размера базовой величины, установленной на день заключения договора аренды, и указывается в этом договоре.

Сочетание преамбулы, касающейся совершенствования порядка определения размеров арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в частной собственности, и нормы абзаца четвертого п. 1, предусматривающей установление размеров арендной платы на условиях Указа № 518 исходя из установленного в республике размера базовой величины, породило много вопросов и обращений за разъяснением со стороны субъектов хозяйствования частной формы собственности, сдающих в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве собственности. Обращения сводились к вопросу, в какой степени распространяется Указ № 518 на сдаваемые в аренду объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности, если владелец этих объектов не является хозяйственным обществом, в котором Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этим хозяйственным обществом, и обязательно ли по таким объектам недвижимости производить определение размеров арендной платы в базовых величинах.

Если вникнуть в положения Указа № 518, то очевидно, что предусмотренная в преамбуле цель совершенствования порядка определения размеров арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в частной собственности, обусловлена государственным регулированием порядка определения размеров арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, а также при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах частной формы собственности. Предусмотренное же абзацем четвертым п. 1 определение размеров арендной платы исходя из установленного в республике размера базовой величины увязано с условиями, предусмотренными Указом № 518. В частности, условие по определению размеров арендной платы исходя из установленной в республике базовой величины вытекает из утвержденных Указом № 518 положений по определению размеров арендной платы, действие которых распространяется на сдаваемое в аренду недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности и в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, а также на сдаваемые в аренду торговые места на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности.

Тем не менее, чтобы внести окончательную ясность в этот вопрос, Указом № 569 предусмотрена новая редакция абзаца четвертого п. 1 Указа № 518, которая гласит: «При сдаче в аренду недвижимого имущества, оборудования и транспортных средств, находящихся в государственной собственности, недвижимого имущества, находящегося в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, а также при сдаче в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах размер арендной платы определяется на условиях, определенных настоящим Указом».

Таким образом, внесенное изменение конкретно указывает, на какие объекты недвижимости, какой формы собственности распространяется действие Указа № 518 в части порядка определения размеров арендной платы.

Изложен в новой редакции абзац тринадцатый п. 1 Указа № 518.

Данным абзацем устанавливается норма, обязывающая юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (за исключением юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, организующих питание учащихся в общеобразовательных учреждениях и учреждениях, обеспечивающих получение профессионально-технического образования), которым недвижимое имущество передается в безвозмездное пользование, возмещать ссудодателю по данному имуществу амортизационные отчисления, платежи за землю, налог на недвижимость, соответствующие расходы по эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этого имущества, затраты на коммунальные услуги. В старой редакции указанное возмещение предусматривалось в отношении предоставляемого в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Новая редакция добавляет к этому еще недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами. Кроме того, новая редакция данного абзаца уточняет платежи за землю, которые возмещаются ссудодателю. Это земельный налог или арендная плата за земельный участок.

Пункт 1 Указа № 518 дополнен двумя новыми абзацами — четырнадцатым и пятнадцатым.

Смысл абзаца четырнадцатого сводится к тому, что если ссудодателем и ссудополучателем недвижимого имущества являются бюджетные организации, то в этом случае ссудополучателем не возмещаются ссудодателю амортизационные отчисления и расходы на капитальный ремонт по данному недвижимому имуществу.

Абзац пятнадцатый устанавливает дополнительные льготы определенным ссудополучателям. Освобождаются от возмещения ссудодателю расходов на эксплуатацию, текущий ремонт недвижимого имущества, затрат на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, бюджетные организации здравоохранения, образования, физической культуры и спорта, культуры, социальной защиты. При этом бюджетными организациями социальной защиты, имеющими право на эту льготу, являются только дома-интернаты для престарелых и инвалидов, дома-интернаты для детей-инвалидов, территориальные центры социального обслуживания населения, специальные дома-интернаты для престарелых и инвалидов, специальные дома для ветеранов, престарелых и инвалидов.

В этой связи следует отметить, что предоставление данной льготы ограничено определенными условиями:

ссудополучателями должны быть названные организации;

ссудодателями должны являться бюджетные организации, у которых переданное в безвозмездное пользование недвижимое имущество находится на праве оперативного управления;

переданное в безвозмездное пользование недвижимое имущество должно использоваться ссудополучателями — бюджетными организациями здравоохранения, образования, физической культуры и спорта, культуры, социальной защиты для обеспечения финансируемой из бюджета деятельности.

ДОПОЛНЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ, ВНЕСЕННЫЕ В ПРИЛОЖЕНИЕ 1 К УКАЗУ № 518

Приложение 1 к Указу № 518 представляет собой перечень юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, предоставляется в безвозмездное пользование....

(Окончание читайте ЗДЕСЬ)