Жилищные акценты

Источник материала:

Будет ли расти стоимость квадратного метра, почему застройщики спешат в регионы, что из загородной недвижимости можно купить ниже себестоимости и какая судьба ожидает хрущевки?

Можно сказать, что недвижимость в Беларуси сейчас управляется потребностями нуждающихся, спросом, государственными планами и интересами застройщиков. Происходящее способствует изменению облика и функциональности городов. Про реалии рынка недвижимости года ушедшего, а также тенденции и прогнозы наступившего корреспонденту “НГ” рассказали начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Беларуси Александр Горваль и начальник отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости “Твоя столица” Андрей Астрейко.

Адресно и одноразово

По оперативным данным, в прошлом году при плане 4,2 миллиона квадратных метров жилья было построено на 200 тысяч больше. Примерно 1,3 миллиона квадратных метров из общего объема — это индивидуальное жилье.

В нынешнем году запланировано возвести 6,5 миллиона квадратных метров жилья, из них 2,5 миллиона с государственной поддержкой.

К концу года количество состоящих на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий сократилось почти на 50 тысяч и на сегодняшний день составляет около 800 тысяч человек. Этому способствовали сверки очередей и Указ № 13, определивший новые параметры оказания государственной поддержки, которая стала более адресной.

— Если раньше суммарная государственная поддержка, особенно в сельских регионах, составляла до 80—90 процентов от стоимости жилья, то теперь она уменьшилась до 70—60 процентов. Планируется, что в будущем она не будет превышать 50 процентов, — отмечает Александр Горваль. — Предусматриваются изменения в порядке постановки на учет нуждающихся. Практически уже согласованы изменения в Указ № 13, которые вводят принцип одноразовости оказания государственной поддержки. То есть, если человек получает от государства льготный кредит либо субсидию, повторно он уже не вправе рассчитывать на такую же поддержку.

Масштабный документ

В прошлом году активно разрабатывалась и обсуждалась новая концепция государственной жилищной политики на период до 2015 года, которая должна быть принята в ближайшее время. “Этот документ намного масштабнее предыдущего, — констатирует Александр Горваль. — В частности, в нем уделено внимание градостроительным вопросам, инструментам финансового обеспечения строительства жилья. Если раньше граждане уповали на льготное государственное кредитование, то сейчас они должны более активно участвовать в жилищном строительстве собственными средствами. Планируется развивать такие системы, как жилищно-строительные сбережения, жилищные облигации, ипотека. Приняты изменения в закон об ипотеке, идет работа по созданию национального ипотечного агентства”.

По словам Александра Горваля, чтобы упростить операции с недвижимостью, подготовлен проект указа, который утвердит положение о порядке внесения жилого помещения, находящегося в частной собственности, в качестве залога, взноса в зачет стоимости строительства нового жилого помещения.

Рай для покупателя — Какова ситуация на загородном рынке недвижимости? — интересуюсь у Андрея Астрейко. — Начиная с 2009 года наблюдается постоянное увеличение количества заявок на продажу таких объектов. Буквально на любой “вкус  и цвет”. Это привело к переизбытку предложений. Сложилась данная ситуация давно, когда пошел активный процесс выделения государством земельных участков и всевозможных операций с ними. Прогнозируем увеличение поступлений объектов незавершенного строительства после марта нынешнего года. Многие сейчас предпочитают  выгодно купить “незавершенку” и довести ее до ума, нежели начинать строительство с нулевого цикла (при сохранении параметров дома). Как показывает опыт, новое строительство обойдется дороже, чем отделка готовой коробки. Еще можно сказать, что рынок “переехал” за черту города. В Минске остерегаются приобретать любую недвижимость, поскольку боятся сноса. В пригороде, в 15-киломметровой зоне,  стало жить проще и даже комфортнее, чем в столице.

Согласован в новой редакции проект указа по долевому строительству, который призван регулировать правовые отношения при строительстве как  многоквартирных, так и блокированных, одноквартирных индивидуальных жилых домов с государственной поддержкой и без нее.

Намечены меры по улучшению порядка предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. С нового года внедряется государственный заказ на строительство для льготных категорий граждан, цель которого — освободить их от участия в инвестиционном процессе и предложить уже готовое жилье по строго определенной цене.

Дальнейшее развитие получит и система арендного жилья. В нынешнем году планируется построить 110 тысяч квадратных метров, а к концу пятилетки, наращивая объемы, создать арендный фонд до двух миллионов квадратных метров.

Стоимость квадратного метра будет постепенно расти в соответствии с размерами инфляции, считает Александр Горваль, поскольку строительная отрасль уже не может позволить себе сдерживать цены, тем самым вымывая оборотные средства строительных организаций, что приводит к нулевой или минусовой рентабельности, оттоку кадров, препятствует развитию.

Среднегодовая стоимость квадратного метра жилья, возводимого с господдержкой, в прошлом году составила примерно 3,9 миллиона рублей. В нынешнем году по прогнозу цена квадратного метра для нуждающихся вырастет до 5—5,5 миллиона рублей.

Застройщик спешит

Тенденция такова, что основная нагрузка по возведению жилья, рентабельность которого тяготеет к нулю, постепенно ляжет на мощности преимущественно государственных строительных организаций. Частные застройщики, которые в новом году, кстати, не собираются снижать темпы строительства, постепенно осваивают и  коммерческую недвижимость.

Интересно, что некоторые застройщики спешат в городки и поселки. Это объясняется как возрастающей конкуренцией на столичном рынке торговых площадей, так и существующим спросом на соответствующие площади со стороны операторов продовольственных сетей.

Давление на цены

— Сегодня коммерческая цена за квадратный метр строящегося в столице жилья колеблется от 850 долларов  до 3000 (каркасно-блочные и монолитные дома), средняя цена на вторичном рынке, к примеру, при покупке однокомнатной квартиры, около 1330 долларов за квадратный метр. Как рынок пришел к таким ценам в течение прошлого года и каковы прогнозы на ближайшее будущее? — задаю вопрос специалисту.

— В первой половине года рост стоимости квадратного метра на первичном рынке был вполне умеренный, в пределах трех процентов за первые полгода, но с июля до конца прошлого года цена выросла еще на девять процентов, — рассказывает начальник отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости “Твоя столица” Андрей Астрейко. — Осенью спрос несколько переориентировался с первичного рынка на вторичный, без существенного давления на цены. Что касается некоторого повышения цены на первичном рынке, то оно связано с тем, что сейчас предлагается много квартир в домах на завершающей стадии строительства (как известно, цена зависит от стадии готовности дома).

В перспективе рост цен ожидается умеренным, предпосылок для резкого снижения либо подъема нет.