Эксперимент: капремонт жилого дома за месяц возможен, но есть много вопросов

Цель – отремонтировать все быстро, но качественно. Это сведет к минимуму неудобства для жильцов и сэкономит бюджетные деньги. В пилотный проект вошло 16 пятиэтажных домов по всей стране. Насколько успешным оказался эксперимент, узнавала «Рэспубліка».

Первым в Минске за месяц капитально отремонтировали дом № 7, корпус 2 по улице Андреевской. Дом на 60 квартир, как и все остальные, выбранные для проекта. За месяц здесь обновили фасад, установили металлические экраны на балконах и новые электрощитки в подъездах, полностью перекрыли крышу. В квартирах заменили стояки холодного и горячего водоснабжения, канализации, полотенцесушители, газопроводы. В общем, выполнили весь перечень работ, определенных постановлением № 324 Совмина.

Напомню, по условиям эксперимента строители должны уложиться не в нормативные 3,5 месяца, а в один. Этот срок сразу прописывается в тендерной документации, чтобы подрядчик еще на стадии проведения подрядных торгов знал, на какие условия он идет. Эти подробности узнаю в КУП «ЖКХ Партизанского района». Торги закончились, и началась подготовительная работа: предремонтное обследование квартир, заключение договоров с собственниками жилья, согласование с ними графика производства работ. Этот момент очень важен для быстрого их выполнения. Павел Сапега, и.о. директора КУП «ЖКХ Партизанского района», уточняет: до начала капремонта 98 процентов жильцов заключили договоры на его проведение. Люди обеспечивали доступ строителей в свои квартиры в соответствии с поквартирными графиками производства работ. В каждой квартире строители работали в общей сложности не более 5 дней. И это тоже хороший результат. И все же самый значимый прорыв установили при замене газопроводов и заключении договоров на газ. Его в квартирах не было всего 20 дней. Пережившие ремонт по нормативным срокам поймут, о чем речь. Обычно люди сидят без газа по 2—3 месяца.

Кстати, быстрый ремонт дома по улице Андреевской позволил сэкономить. Экономия на фоне общей суммы, затраченной на ремонт, небольшая — всего 2000 рублей. Но она есть. Плюс подрядная организация снизила цену заказчика на 16 процентов. Капремонт в этом доме закончился, как и планировалось, через 30 дней. Эксперимент признан успешным. Но для этого пришлось постараться. Проблемы пришли, откуда не ждали. Оказалось, что подрядчиков, готовых работать в столь короткие сроки, немного. На участие в торгах заявку подала всего одна организация. Причина — жесткие условия конкурса, в том числе и сокращение срока проведения ремонта почти вчетверо.

А вот где эксперимент не до конца удался, так это в доме № 8 по улице Кедышко в Минске. Почему не до конца? Потому что все внутренние работы — замена инженерного оборудования, систем водоснабжения, канализации (стояков в квартирах и подвалах), газоснабжения и отопления – выполнены в срок, но споткнулись здесь на внешних, а именно — на устройстве балконов. Главный инженер КУП «ЖКХ Первомайского района» Сергей Жаховский уточняет: изношенные на 60 процентов конструкции нужно демонтировать. На их месте появятся новые приставные балконы. Это все предусмотрено проектом. Однако жильцов дома такой подход не устроил (люди просили сделать лоджии), и они стали обращаться в различные инстанции. Отсюда и затянувшиеся сроки. Сейчас балконы демонтируют выборочно, в квартирах, к которым есть доступ. Когда дом точно сдадут в эксплуатацию, сказать сложно.

Людей понять можно, они десятилетиями ждали капремонт и хотят, чтобы тот охватил как можно больше участков – чтобы и лоджии установили, и термошубу на фасад «надели». Но тепловая модернизация дома при капремонте не делается с 2016 года. Утеплить фасад самостоятельно — дорогое удовольствие. Для этого нужно заказывать еще один проект и проходить экспертизу. А строительство лоджии – это вообще модернизация, а не капремонт.

Перечень работ, которые входят в понятие капитального ремонта, четко определен постановлением Совета Министров № 324 от 21 апреля 2016 года. В целом, это те работы, которые необходимы для восстановления инженерных систем и конструктивных элементов, обеспечивающих дальнейшую безопасную и безаварийную эксплуатацию.

В Минском городском жилищном хозяйстве обозначили основные проблемы, с которыми столкнулись КУП ЖКХ районов при капремонте за месяц. Это повышенная стесненность при параллельном выполнении работ, длительность подготовительного периода, сложность доступа в квартиры, особенно летом.

В Минске в пилотном проекте — еще 8 домов в разных районах города. Шесть домов – в регионах: Молодечно, Новополоцке, Лиде, Жлобине, Бобруйске и Березе. В Минжилкомхозе подвели итоги эксперимента. Специалисты отмечают, что на объектах соблюдены все необходимые меры для качественной организации и проведения капремонта как со стороны заказчиков, так и со стороны подрядных организаций. А сами работы в основном не превысили заявленный один месяц.

Эксперимент признан успешным. Положительный опыт проведения капремонта за месяц следует внедрить в широкую практику — таково мнение министра ЖКХ. При правильной организации комплекс внутриквартирных работ можно выполнить за месяц. Главное, при организации капремонта заранее проинформировать жильцов.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

— Хорошая стройка — это быстрая стройка, но не в ущерб качеству. Главная проблема, с которой столкнулись во время быстрого капремонта, — это инженерная подготовка. Сегодня подрядчик приходит на объект с уже готовой проектно-сметной документацией, в которой не всегда учтены пожелания жильцов дома, и это влияет на сроки проведения работ. Ни одно задание на проектирование не должно выполняться без предварительного проведения собрания с собственниками.

Кстати, месяц — это условный срок. За такое время можно капитально отремонтировать пятиэтажный дом без сложных инженерных сетей. На некоторых объектах сроки затянулись из-за несогласованности действий различных служб. Не менее важно и участие собственника. Человек должен обеспечить доступ в квартиру.

КОМПЕТЕНТНО

— У нас в стране сегодня большой объем жилищного фонда требует капремонта. Не думаю, что крупные интегрированные структуры будут им заниматься – для них это не самый прибыльный бизнес. Должны быть мобильные коллективы, которые активно возьмутся за такие проекты. Вот вам, кстати, еще одна ниша для приложения сил малого бизнеса.

А что касается санации старого невысотного жилфонда, казалось бы, хорошая тема – мансарды. Переезжать в новое жилье мало кто хочет. Но и городу нужно решать свои вопросы. Так бы мы могли увеличить плотность застройки и дали бы дополнительную жизнь тем районам, где расположено много хрущевок и брежневок. Такие дома зачастую требуют капремонта, но многие работы, в том числе утепление, давно исчезли из списка обязательных. Осталась борьба с промерзаниями отдельных участков и с сыростью. Хочешь больше — раскошеливайся. В минском доме на улице Калинина жильцы рассудили так: раз все равно леса поставили и придется делать направляющие для установки точечного утепления, то давайте сделаем работы по максимуму. И в итоге 70 процентов согласились оплатить проект и полностью утеплить фасад дома за свой счет. Но почему бы нам не рассмотреть такой подход: вместо того чтобы тратить деньги на ремонт фасадов и подъездов, давайте построим мансарду. Зачем платить 6—10 тысяч рублей в эквиваленте, если за счет надстройки или того, что два-три помещения на первом этаже отдадут под коммерческое использование, можно будет решить вопросы утепления и благоустройства?

Если деньги не будут размываться по городу за счет мансардного строительства, будут оставаться в конкретном районе, в этом доме, думаю, население будет за то, чтобы происходили изменения с их недвижимостью в сторону коммерциализации. Для этого нам надо плотно проработать вопрос с Министерством ЖКХ, внести изменения в постановление Совмина в части финансирования капитального ремонта.

Сократить сроки капитального ремонта — установка не только коммунальщиков, но и самих жильцов. Кому охота долгими неделями жить в квартире, в которой постоянно идут строительные работы, летает пыль и с перебоями работают электричество, отопление и канализация? В конце 2017 года к республиканскому эксперименту «Капремонт за месяц» присоединился и город Жлобин. Минимума неудобств удалось достичь только благодаря мощной подготовительной работе.

В подъездах появились аккуратные электрощитки с современными счетчиками.

В подвале – новые трубы и современное оборудование.

В подъездах появились аккуратные электрощитки с современными счетчиками

Эта восьмиподъездная пятиэтажка разместилась в микрорайоне № 1 Жлобина, довольно возрастном по меркам города. Площадкой для республиканского эксперимента ее выбрали не случайно. Возвели дом в далеком 1977 году, так что время морального и материального обновления коммуникаций пришло давно. К тому же проживают здесь в основном пенсионеры, для которых ускоренные сроки капремонта – большой плюс.

Ухоженная кирпичная пятиэтажка впечатление старой совсем не производит. Фасад раскрашен в веселые цвета, балконы с простыми, но новыми экранами, на лестничных клетках ПВХ-окна. Ремонтные работы в конце прошлого года здесь провели силами работников «Жилкомсервиса два». Заместитель главного инженера по капитальному и текущему ремонту Ольга Змеина распахивает двери подвала пятого подъезда и предлагает воочию посмотреть на проделанную работу:

— Новые трубы, современные приборы, качественная изоляция. Мы заменили всю систему отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения.

Вместе со специалистом поднимаемся в подъезд. Модернизации подверглась и система электроснабжения. Проводкой в стенах, конечно, не полюбуешься, но блестящие аккуратные электрощитки с современными счетчиками в глаза бросаются сразу.

В этом доме 110 квартир. По условиям эксперимента месяц отводится на ремонт шестидесяти. Впрочем, бросать остальные жлобинские коммунальщики не намеревались с самого начала. Просто оставшиеся сдали не в ноябре, а в декабре. Условно говоря, получилось два подряд ускоренных капремонта.

Местный житель Владимир Шеметов подтверждает:

— Сделали очень быстро. Претензий к качеству у меня нет.

Только, сетует пенсионер, на какое-то время без связи оставили, пока электрику переключали, но тут уж технологические издержки, от которых никуда не деться. Там, где капремонты идут месяцами, можно и на несколько дней без коммуникаций остаться.

Чтобы провернуть такой объем работ, нужно было выдержать два строгих условия. Во-первых, заранее приобрести все необходимые материалы. К октябрьскому старту работ были готовы и 940 метров канализационных труб, и 1200 метров труб для горячей и холодной воды, и все прочие материалы. А вторая задача – организовать самих жильцов, чтобы те, по крайней мере, предоставили доступ в квартиры. Люди разные, не скрывает Ольга Змеина, иным приходилось объяснять, что капремонт в их интересах, а обеспечить проход к коммуникациям они и вовсе обязаны:

— Проблема еще в том, что в основном все трубы внутри квартир были «зашиты».

Но все, что внутри, – собственность проживающих. Чтобы не сорвать месячный срок, коммунальщикам приходилось работы по разбору подобных конструкций, а порой и по их восстановлению проводить самим, на общественных началах. Особенно там, где руками разводили бессильные перед строительными заботами бабушки. Накладки были и с согласованием времени: кто-то работает, кто-то в гостях, а кто-то и вовсе забыл, что строители должны прийти. Многочисленными объявлениями пестрели все двери в доме, сообщения оставляли через неравнодушных соседей, за время подготовки коммунальщики успели обзавестись мобильниками почти всех местных жителей.

Директор предприятия Игорь Алексеенко называет и третье условие, без которого в такие сроки уложиться было бы невозможно:

— На объекте работали 88 человек, мы сюда созвали почти всех сантехников, электриков, маляров и прочих. На выполнение заявок и других работ оставили минимум. На каждый подъезд отрядили отдельную бригаду и мастера, который полностью отвечал за качество. Не думаю, что предприятия, у которых нет таких трудовых ресурсов, справятся с подобными сроками.

Ситуацию облегчило и то, что два огромных куска работы делать не пришлось. К «Дожинкам-2013» в этом доме утеплили торцы стен и сделали крышу. Успели бы ли за месяц и это, специалисты сказать не решаются. Зато с радостью показывают цифры. Подрядных организаций не нанимали, все работы провели хозспособом, получив отличную экономию. Вместо заявленной сметной стоимости в 340,1 тысячи рублей на дом ушло 246,5 тысячи.

Заместитель генерального директора ГО «Жилищно-коммунальное хозяйство Гомельской области» Олег Спиридонов результаты эксперимента оценивает положительно:

— Скажу, что эксперимент удался, все запланированные работы выполнены качественно и в установленные сроки. Не секрет, зачастую жильцы годами ждут капитального ремонта своего дома, а когда он проводится, то вынуждены по два-три месяца, а порой и дольше жить в крайне некомфортных условиях постоянного производственного шума, раскрытых кровель и захламленных строительным мусором подъездов. А здесь все неудобства для них сокращаются до месяца. Что касается внедрения такой практики повсеместно, то такой эксперимент в Гомельской области будет продолжен и в этом году на ряде крупных предприятий. Такие работы в столь сжатые сроки требуют значительной мобилизации людских и материальных ресурсов, что, в свою очередь, оголяет другие объекты капитального и текущего ремонтов, а также может сказаться на качестве проводимых работ.