Государство хочет продавать квартиры УКСов через аукцион. А что говорят сами застройщики?

Источник материала:

Недавно мы рассказывали о проекте указа президента, согласно которому право заключить договор долевого строительства у государственного застройщика в Минске будет продаваться на аукционе. Документ находится на финальной стадии согласования, поэтому мы решили узнать, как к грядущим переменам относятся госзастройщики. И их мнения разделились, причем диаметрально.

Напомним, согласно проекту указа, в 2019−2020 годах в Минске проведут эксперимент, во время которого договоры долевого строительства будут заключаться госзастройщиками только после того, как потенциальный дольщик купит на аукционе право заключения такого договора. И эти аукционы должны проходить на сторонней площадке, подконтрольной государству.

Создатели проекта указа предполагают, что такой механизм даст возможность исключить коррупционную составляющую при продаже квартир с низкой (по рыночным меркам) стоимостью и введет прозрачный и конкурентный механизм выбора дольщика.

Новые правила должны касаться только коммерческого жилья — то есть того, где прибыль застройщика не ограничена. Квартиры для очередников будут реализовываться по-старому. Частных застройщиков нормы указа не коснутся. Не коснутся они и случаев, когда госзастройщик продает уже готовое жилье.

«Мы просто узаконим перекупов, и это очень разозлит народ»

Представитель руководства одного из госзастройщиков относится к проекту указа скептически.

— Когда мы заставляем человека платить деньги за право заключить договор, то мы лишаем его права построить квартиру по заявленной цене.

По его словам, в первую очередь это негативно ударит по тем людям, кто приобретает недорогую недвижимость на последние деньги.

— Допустим, такой человек приходит на аукцион, а там уже стоит перекуп, у которого денег побольше. И он может купить право на 10−20 квартир, только немного снизив маржу своего заработка. Таким образом, мы сейчас просто упорядочим вопрос перекупов.

А перекупщиков как раз и интересуют квартиры в панельках с дешевым квадратом, говорит собеседник. Условно говоря: повысив во время торгов стоимость «двушки» с ценой метра в 700−800 долларов на 3 тысячи долларов, перекуп просто отсеет людей, которые пришли покупать жилье на последние деньги.

— Да, на аукционе он наварит не пять, а три тысячи долларов, но сделает это абсолютно законным способом и без всяких схваток на пороге УКСа. Он как на пороге УКСа стоит с пятью доверенностями, так и на аукцион с пятью доверенностями придет.

Поэтому представитель застройщика опасается, что указ поставит еще больший забор между чертой бедный/богатый.

— У кого есть деньги, тот получит внеочередное право на строительство жилья, а бедный как был ни с чем, так и останется со своими 800 долларами за «квадрат» в кармане. Я думаю, что эта идея очень разозлит народ и указ отменят.

Если же госзастройщик будет выставлять квартиры по рыночной цене, то аукцион здесь тоже может создать ему проблемы, отмечает собеседник. Какому покупателю надо заморачиваться с торгами за право купить квартиру по 1200 за «квадрат», если ее можно просто приобрести по такой же цене у частника без аукциона?

— Боюсь, что частники будут очень рады, потому что им важно отодвинуть госзастройщика от возможности продавать более дешевое жилье, чем у них.

— Но какой тогда механизм избежания коррупционных рисков, если не аукцион?

— Нужно упорядочить возможное число реализуемых квартир в одни руки, количество доверенностей на одного человека и сделать возможным, чтобы очередь была электронной. Это предложения не только застройщиков, но и тех людей, которые к ним приходят.

«Это простимулирует застройщиков продавать готовое жилье»

Представитель руководства другого минского госзастройщика, наоборот, приветствует порядок, прописанный в проекте указа.

— Ведь ситуация, когда люди ночуют под окнами и это ничем не регламентировано, — неправильная. При помощи же аукциона мы избавимся от этой проблемы. А если у госзастройщика есть авторитет и его продукция и так продается быстро, то проблем при реализации квартир через аукцион у него тоже не будет.

— Но ваши коллеги говорят, что с помощью аукциона мы можем узаконить перекупов и лишить квартир тех, кто их покупает на последние деньги.

— У перекупов нет такого оборотного капитала, который позволит покупать квартиры в большом количестве. Как правило, они могут позволить себе 5−10 квартир. А если другому человеку интересна эта квартира, то он будет за нее сражаться. Более того, сейчас 90% сделок происходит с привлечением кредитных ресурсов, и покупатель просто может добрать недостающее кредитом. Это точно так же, как через аукцион происходит реализация земельных участков в пригороде Минска. Мы же не знаем, перекуп там или нет.

Еще один плюс аукционов в том, что они простимулируют госзастройщиков продавать готовое жилье, говорит собеседник. И это снимет напряженность не только у покупателя.

— У застройщика не будет проблем с обращениями, когда люди пытаются вмешиваться в строительные процессы и управлять этими процессами, не понимая законности своих требований. Человек будет покупать готовый продукт, и на стадии передачи будут сниматься все спорные моменты.

— Но не у каждого застройщика есть достаточно оборотного капитала, чтобы сначала строить жилье, а только потом продавать.

— С этим есть вопросы, но мы не видим проблемы привлечь сторонний капитал с помощью финансовых инструментов, которые позволят работать и не иметь проблем с договорами долевого строительства, где жестко прописаны и штрафные санкции, и сроки окончания работ.

Собеседник также не согласен с тем, что из-за аукционов покупатели уйдут к частникам, которые продают по таким же ценам. Он говорит, что при выборе застройщика человек все равно большое значение придает его авторитету и надежности организации. Мол, очереди у того, кто гарантирует качество и кто точно не уйдет с рынка в ближайшее время.

— А еще ситуация с аукционами заставит госзастройщиков работать с маркетингом и рекламой. И если придется заниматься маркетинговыми исследованиями, то в итоге они начнут реализовывать не только типовые решения. Ведь теперь госзастройщики должны будут предложить более качественный продукт за те же деньги. А аукцион будет еще одним инструментом, который позволит определить оптимальную цену.

«Если люди не придут на аукцион, застройщик понизит цену»

Представитель руководства третьего застройщика также позитивно отзывается о проекте указа.

— Поскольку в ближайшее время почти все государственное строительство в Минске будет рассчитано на многодетных, то ажиотаж на коммерческое жилье от госзастройщиков будет большой. И при реализации его через аукцион людям не надо будет дежурить под УКСами. Аукцион — это здоровая и прозрачная конкуренция.

— А если цена будет рыночной, покупатели не уйдут к частнику?

— Если люди не придут, то застройщик понизит цену. Все прекрасно понимают себестоимость панельного и монолитного жилья.

Теги: Минск