Эксперт: Коммерческую недвижимость Беларуси ожидают хорошие перспективы

Напомним, что Минюстом подготовлены проекты указа президента и постановления Совмина, которые вносят ряд существенных изменений в риэлтерскую деятельность. И если вопросы, касающиеся услугу для физических лиц вызывают много нареканий со стороны агентств недвижимости, то с коммерческой недвижимостью, все несколько иначе. В первую очередь потому, что проекты нормативных документов отменяют государственное регулирование цен на риэлтерские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также оказываемые юридическим лицам.

О влиянии предложенных правок на развитие рынка коммерческой недвижимости рассказал "Ежедневнику" Андрей Алёшкин, партнер, директора департамента офисной и складской недвижимости Colliers International.

В случае принятия решений об отмене государственного регулирования цен на риэлтерские услуги относительно нежилого фонда, выиграют все игроки рынка, работающие в рамках законодательства Беларуси, уверен эксперт.

"В первую очередь, я бы отметил потенциал этих правок для улучшения инвестиционного климата в сфере недвижимости. Международные практики показывают, что чем более прозрачна процедура многоступенчатой сделки, тем больше доверия к продающей стороне. Сейчас Беларусь, увы не может похвастаться прозрачностью процесса, процесс сделки превращается в занятную арифметику для иностранных компаний: сложи базовые величины в белорусских рублях, подели их на актуальный курс евро или доллара Национального банка и узнай реальную стоимость услуги. А если сделка пролонгированная, а колебания курса существенные? В общем, есть свои сложности, предлагаемые поправки полностью снимают этот вопрос – для инвесторов привычно и понятно, если стоимость услуги договорная и стороны заранее утверждают размер вознаграждения", - пояснил Андрей Алёшкин.

Во-вторых, по мнению эксперта, сегодня серьезные крупные сделки в сфере коммерческой недвижимости часто совершаются в Беларуси напрямую, без участия профессиональных консультантов, в том числе в лице компаний, оказывающих риэлтерские услуги. Как следствие, должной юридической защиты и грамотного консультирования профильных в коммерческой недвижимости специалистов при таких сделках нет, международный опыт совершения таких сделок игнорируется, а риски, которые берут на себя и покупатель и продавец – колоссальные. Причины же, по которым такие сделки происходят без участия специалистов в сфере недвижимости заключаются, в том числе, в том, что жесткое регулирование тарифов на риэлтерскую деятельность не позволяет консультантам заключить договор на риэлтерские услуги и стороны оказываются предоставленными сами себе.

"Необходимо также понимать ситуацию, когда любая сделка по продаже объектов коммерческой недвижимости – это в первую очередь взаимодействие бизнеса с бизнесом (b2b), которые в принципе не заинтересованы работать по демотивирующей тарифной системе. Согласно текущему законодательству – вознаграждение риелтора, консультирующего сделку продажи, составляет 1% в случае совершения сделки с объектом, стоимостью свыше 16500 базовых величин (ок. 210 тыс. долларов). При полном сопровождении сделки с подготовкой договора и согласовании всех коммерческих условий между сторонами это вознаграждение не покрывает даже расходы по сопровождению сделки риэлтерской компанией. 

А теперь представьте, что речь идет о сумме сделки, эквивалентной 200 млн евро. В этом случае 1% – колоссальная сумма, и не только для белорусских реалий, и пока вряд ли белорусские игроки готовы платить такие вознаграждения. Во всем мире существует практика договорных условий, как правило, в сделках таких масштабов условия вознаграждения менее 1%. На начальной стадии переговоров продавца и консультанта проясняются как общие условия вознаграждения, так и дополнительные мотивирующие комиссии, связанные со скоростью продажи либо более высокой, чем изначально договаривались, суммой сделки. Подобная практика позволяет таким сделкам в принципе существовать, сейчас же в белорусской практике – это, мягко говоря, единичные случаи на более скромные суммы либо полное отсутствие сделок для крупных объектов более 100 млн долларов", - рассказал Андрей Алёшкин.

Что же касается аренды коммерческой недвижимости, то здесь, по мнению эксперта, ситуация противоположная – слишком маленькая сумма тарифа. Поэтому оплата по принципу свободного ценообразования отдельно для малых и больших площадей в сегменте b2b – это честно по отношению как к риелторам, получающим одинаковую сумму за услугу подбора небольшого офиса в 100 квадратных метров и большого объекта, например, на 8000 квадратных метров, так и к арендаторам малых площадей, которые сейчас платят одинаковые суммы за риэлтерскую услугу, что и арендаторы больших коммерческих объектов. Налицо серьезное ущемление прав отдельных игроков рынка в зависимости от условий сделки.

"Третий положительный момент – развитие самого рынка недвижимости, его культуры и качества оказываемых услуг. Мы за честную игру. Во всем мире Colliers International придерживается единых стандартов работы, несмотря на различие в законодательных сферах, наша цель – оказание качественных услуг и выстраивание длительных, доверительных отношений с нашими клиентами.

Хочется надеяться, что данные законодательные изменения положительно повлияют на развитие честной конкуренции, а также окажут влияние на развитие рыночных отношений в отрасли, репутацию и стабильность игроков рынка. Возможно, данная поправка – это то, что способствует приходу на рынок наших прямых конкурентов – глобальных игроков. Но нас это не пугает, скорее добавляет энтузиазма.

В целом хочется добавить, что данная поправка в перспективе ставит Беларусь в один ряд с нашими соседями, где нет госрегулирования цен на риэлтерские услуги, а есть практика определения цены услуг и собственно договорная цена услуг. И не стоит забывать об очевидном: больше сделок – больше налогов в казну", - уверен эксперт.