На Октябрьской продали историческое здание за 5 миллионов при новой оценке в 15. Есть ли подвох?

Источник материала:

Сегодня на электронном аукционе за 5,46 миллиона рублей продали здание на улице Октябрьской, 19, в котором арендуют помещения галерея «Ў», одноименный бар и другие заведения. А это значит, что после оплаты и оформления документов новый собственник в праве распоряжаться объектом по своему усмотрению в рамках закона. То есть как минимум либо заключить с работающими там сейчас заведениями новые договоры аренды, либо не заключать. В связи с этим многие горожане заволновались за судьбу кафе и культурных пространств, которые работают в этом здании. Есть ли тут подвох?

Здание занимает площадь около 5,2 тысяч квадратных метров. Как пишет «The Village Беларусь» всего тут около двадцати арендаторов, самый крупный — «Галерея Ў», у нее 900 квадратных метров, а с сопутствующими помещениями — около 1,2 тысячи «квадратов». Еще здесь китайские ресторан «Тан Чао», «Армянские коньяки» — магазин Vino& Vino, веганская кухня Green+Go, ресторан белорусской кухни Woogly, итальянское кафе Italiano!, Burger Lab, пространство Dandy Land и клуб Hide. Все вложились в ремонт и, естественно, опасаются за свою дальнейшую судьбу.

Что говорит собственник здания?

Здание пока еще принадлежит ОАО «Старая фабрика». Как рассказал «The Village Беларусь» представитель этой компании, раньше основным арендатором в их здании была компания «БелИмпортМех» (бренд «Шубамания»). Тут они собирались открыть большой магазин.

— Им давали кредит, но немного не хватало активов, чтобы подкрепить этот кредит. И «Старую фабрику» попросили предоставить залог, это называется «залог третьих лиц». И «Старая фабрика» оказала такую поддержку в надежде на то, что сейчас здесь начнется реконструкция, откроется большой магазин. Также чтобы оказать поддержку в получении кредита, нужно было сделать оценку здания. А здание с 2003 года относится к историко-культурной ценности, и оценку таких зданий может проводить только «Белреставрация» при Министерстве Культуры. Но арендатор «БелИмпортМех» использовал оценку сторонней организации — из Молодечно. Здание оценили примерно в пять миллионов современных, теперешних рублей (около 2,5 миллиона долларов). Но организация-оценщик в своем письме указывает: в оценке не было учтено, что здание относится к историко-культурной ценности. Но эту оценку приняли, и в 2012 году кредит для «БелИмпортМех» был подкреплен.

Но «БелИмпортМех» не смог выплатить кредит и к началу 2017 года накопились проценты и образовались штрафные санкции по кредиту. И «Белинвестбанк» решил реализовать залог, которым «Старая фабрика» подкрепила кредит, — то есть, зданием по Октябрьской.

— «БелИмпортМех» нам сказал: давайте согласимся на торги — первые и вторые. А по закону, проходят первые торги, потом вторые с ценой на 20% меньше, а после вторых торгов залог снимается, и здание остается у собственника — «Старой фабрики». В начале 2019 года проходят первые торги — здание выставляют по сумме, примерно равной той молодеченской оценке, но на торги никто не заявляется.

Отметим, что это не совсем так. По закону после вторых несостоявшихся торгов здание предлагают забрать банку, и только если тот от него отказывается, то его предлагают оставить собственнику.

Представитель «Старой фабрики» предполагает, что потом на объект появились покупатели, потому что кого-то водили на объект и рассказывали, где что находится.

— Нас это сильно встревожило. Мы пошли разговаривать в Отдел принудительного исполнения (ОПИ). Показываем им, что здание — историко-культурная ценность. ОПИ направил запрос в «Белреставрацию»: просим провести оценку здания по Октябрьской, 19. «Белреставрация» провела нам новую, официальную оценку, и предъявила такие значения: рыночная стоимость здания — 15,434,000 рублей, ликвидационная стоимость — 13,631,000 рублей. Рада при Минкульте оценку подтвердила, эту оценку отправляют в ОПИ. ОПИ должен был принять ее и в течение трех дней вынести новый акт ареста. ОПИ оценку принял: на документе стоит номер входящей корреспонденции и дата 15 ноября. А сейчас назначают вторые торги, и стоимость здания приведена все равно по старой, молодечненской оценке: 5,203,041 рубль 98 копеек. То есть, почти в три раза меньше, чем должно быть по закону. По закону здание должны были выставить по правильной цене — то есть, исходя из ликвидационной стоимости в 13,6 миллиона рублей.

В итоге здание купили на аукционе за 5,46 миллиона рублей. В электронных торгах участвовали две компании и больше суток добавляли к цене по 1 и 2 копейки.

— Будем оспаривать торги, потому что они незаконны. Один из наших акционеров подал иск о признании сделки о залоге недействительной, суд будет 26 декабря.

Как формируется и меняется цена?

Стоит отметить, что стоимость заложенного имущества отражается в первую очередь в решении суда об обращении взыскания на залог, уже только на основании которого возбуждается исполнительное производство и ОПИ принимает акт ареста.

Следовательно, чтобы изменить цену имущества, нужно оспаривать решение суда об обращении взыскания на залог. Если оно не оспаривается, то, значит, залогодатель (собственник) соглашается с этой стоимостью. Акт ареста тоже можно оспаривать — но только в течение 10 дней со дня его получения.

Если же в ОПИ поступает просто новая оценка имущества, то она может быть приложена к делу, но вряд ли это что-то даст. Ведь при этом все равно действует старое решение суда, в котором прописана и старая цена, с которой ранее согласились все стороны и поставили свои подписи.

Но это, заметим, общая раскладка. В каждой конкретной ситуации есть свои нюансы, в том числе касающиеся и историко-культурных ценностей.

А что с порядком проведения аукциона?

Вопросы у общественности возникли и по порядку анонсирования аукциона, чтобы информация о нем была доступна всем потенциальным покупателям. По закону об исполнительном производстве аукцион нужно анонсировать через печатные СМИ, а также в интернете «в установленном законодательством порядке».

Сказать сейчас, было ли объявление об аукционе опубликовано заранее на сайте электронной площадки, где проходили торги, нельзя. Зато в информации о торгах сказано, что объявление об аукционе должно было быть напечатано в газете «Республика». Предполагаемая дата публикации — 26 ноября 2019 года. Но в «Республике» за это число такой публикации не оказалось.

Теги: Минск