Очередные жертвы. Почему покупатели жилищных облигаций никак не застрахованы и что с этим делать?

Источник материала:

Сейчас в Минске большинство коммерческих застройщиков реализует квартиры через продажу жилищных облигаций. Но для покупателей это — еще больший риск, чем влазить в долевку. И вот почему.

• 
  
  Наталья Литовская

  Эксперт по жилой недвижимости

— Вам мало «Волыни», «Тамбаза»? Все равно продолжаете покупать эти облигации. И никто у нас не спрашивает — так эмоционально отреагировала на встрече с держателями облигаций «Грушевского посада» председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, — пишет Realt.by.

«Грушевский посад» — новая головная боль города. Возводил комплекс «Жилстройкомплект» (ЖСК), но стройка стала, денег нет, директор осел за рубежом и пишет местным властям письма, что деньги найдет. Кредит возьмет, инвестора привлечет (на это рассчитывал и осужденный глава «Тамбаза» Лев Хаютин — но у него не получилось).

В истории с «Тамбазом» деньги из ЖК не выводились, полученное от продажи по облигациям вкладывалось в торговый центр (стилобат, читай, первые этажи всего ЖК), который рассчитывали продать и на эти деньги квартиры достроить. Ошибка руководства была не умышленной — но сотни семей пострадали, и достраивают жилье с доплатами УКСу.

В «Грушевском посаде» стилобата нет. Ставший колом четырехсекционный дом продан, причем в цене застройщик не демпинговал.

Визуально есть две секции из четырех. А денег от проданных облигаций на строительство давно нет. Правоохранительные структуры, конечно, когда-нибудь расскажут, куда ушли миллионы долларов и назовут виновных. Но держателям облигаций от этого точно легче не станет.

Надо заметить, облигации придумали как альтернативу долевке. Мол, при выпуске жилищные облигации либо страхуются в больших страховых компаниях, либо выпускаются под гарантию банка или под залог активов самой организации. На период строительства такие активы замораживаются. Они выступают гарантией обеспечения стоимости ценных бумаг. В случае задержки строительства можно расторгнуть соглашение и застройщик обязан выплатить фактически уплаченные денежные средства, то есть всю сумму, которую вы реально заплатили, не номинал, да еще ставку рефинансирования сверху.

Но практика уже показала — если деньги у застройщика испаряются, идея не работает. Вложенное не вернуть, впереди или бессмысленные суды за возвращение хотя бы номинала облигаций, или стояние с плакатами, год-два на смену застройщика, доплата УКСу, который будет достраивать объект.

Даже дольщикам проще. По договорам долевого строительства деньги должны идти на спецсчет, с которого — только на строительство объекта. Их сложней вывести из стройки, не важно куда — на другой объект или на счета фирм-прокладок.

Но долевым способом строит меньшинство. Государственные застройщики, тройка некрупных коммерческих застройщиков. Используют две схемы реализации — долевку плюс облигации — компании, входящие в «Дана Холдингс» и еще пара небольших коммерческих застройщиков.

Посредством жилищных облигаций обычно реализует свои метры, пожалуй, большинство застройщиков: «А-100 Девелопмент», «Айрон», «Инфореалт», «Тапас», «10УНР» и т.д.

И да, история с «Тамбазом» никого ничему не научит. Если нравится объект, хочешь квартиру в этой локации, проходишь по деньгам — покупаешь облигации, за свои или в кредит. Нет выбора — построить конкретную квартиру за облигации или по договору долевого строительства, а готового к окончанию стройки, скорее всего, не останется.

Вроде, все прозрели, что сама практика строительства по облигациям — деффективная. Застройщика по сути никто не контролирует, и если владелец компании решит эвакуироваться за рубеж, предварительно вывев деньги из стройки, или случится фатальный провал в экономике проекта (а экономисты прочат исключительно ухудшение экономической ситуации), держатели облигаций остаются только с надеждой на государство.

Застройщики, кстати, к фатальным провалам уже готовились — не зря почти все обзавелись «дочками» под часть проектов. Случись провал на одном проекте, можно будет защитить другие от разбирательств. Мол, «дочка» не родная, у нее своя экономика, и вообще мы тут только авторский надзор осуществляем.

Сейчас полагается резюмировать. Но я не могу вскинуть брови, и сказать, что вам, «Волыни» с «Тамбазом» было мало? Чего вы покупаете эти облигации?

Да, долевка чуток надежней, а еще надежней — покупать готовое. Только вот квадратные метры в Минске — дорогие, а в уже построенных домах — слишком дорогие. Так что просто констатирую: впереди неизвестность, и строится по облигациям — повышенный риск. Даже с застройщиком, за плечами которого — годы и успешные проекты. Потенциальному покупателю метров на стадии котлована или первого этажа придется самому проводить расследование по надежности застройщика и перспективам успешного завершения проекта. Увы, никто ему в этом не поможет.

Ну, а через пару лет, если указ президента об ограничении прибыли застройщиков начнет-таки работать, проблема рассосется: ни долевки, ни облигаций не будет. Останется только дорогое готовое жилье. Собственно, для чего его и принимали.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.

Теги: Минск