«Складские запасы растут — и это хорошо». Обзор рынка складской недвижимости

«Если вы хотели найти стабильность в коммерческой недвижимости, лучше всего было это делать в сегменте складской логистики. Рынок современных складов в I полугодии 2023 года остался в тренде предыдущих двух-трех лет и был самым стабильным сегментом среди всех секторов коммерческой недвижимости в плане ставок аренды, спроса, вакантности. Единственное, не состоялось ввода новых крупных объектов. И даже некоторые негативные тенденции в так называемых отраслях-драйверах для рынка складов сыграли на руку», — считает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Эксперт поделился с «Про бизнес» подробностями того, что происходило на рынке складской логистики в последние месяцы.

Краткий общий обзор ситуации:

• Рынок складов в I полугодии 2023 года продолжил оставаться наиболее устойчивым и стабильным сегментом коммерческой недвижимости. Стабильными сохранился спрос, вакантность и ставки аренды.
• Сектор e-commerce, особенно в первые месяцы 2023 года, оставался приоритетным потребителем площадей в сегменте. По итогам 2022 года был риск, что основные представители сектора закрыли потребности, но в начале 2023 года крупные участники рынка e-commerce устремились расширять складские площади.
• Вакантное предложение на рынке образовывалось лишь по ротационным причинам: освобождались помещения с тем, чтобы их переуступить новым арендаторам. Т.е. о вакантности как таковой речь не шла. Единственное, дозаполнялись имевшиеся площади в отдельных новых объектах 2022 года ввода.
• Ситуация в отраслях-драйверах: объем складских запасов на 1 июня 2023 года в денежном выражении составил 9,108 млрд BYN; складские запасы к среднемесячному объему производства на эту дату по республике составили 76,6% (в т.ч. в г. Минске — 108,5%(!), для сравнения на 1 июня прошлого года — 87,7%); грузооборот транспорта составил лишь 72,8% к прошлогоднему периоду; во внешней торговле товарами экспорт вырос на 14,1%, импорт — на 19,7% (данные на 1 мая). Усложнились условия работы для белорусских международных автомобильных перевозчиков: Польша закрыла большинство пунктов пропуска; в Турции, направление которой начали осваивать, произошло мощное землетрясение; продолжает оставаться полностью закрытым южное украинское направление.

Предложение: ожидается реализация новых проектов в регионах

После успешного 2022 года, когда в Минске и пригородах было введено свыше 151 тыс. кв. м новых качественных складских площадей (в профильных объектах, без вводимых сопутствующих складских площадей, как, например, в Минском технопарке), в I-ом полугодии 2023-го в плане нового ввода образовалась пауза.

Предложение складских площадей в первом полугодии 2023 года сохранилось на прежнем уровне. В стадии строительства находился ряд объектов, но завершение СМР и их ввод будет позже.

Также в I полугодии компания BaikalGroup, специализирующаяся на грузоперевозках между странами ЕАЭС и КНР, объявила о строительстве ТЛЦ на территории индустриального парка «Великий Камень». Это уже второй анонсированный проект такого типа в этой локации. В конце прошлого года о строительстве масштабного транспортно-логистического центра в «Великом Камне» объявило РУП «Белтаможсервис».

В ближайшей перспективе ожидается реализация новых проектов в регионах. В частности, качественное обновление складской логистики произойдет в Витебской области. Так, ООО «Бремино групп», управляющая компания ОЭЗ «Бремино-Орша», анонсировала строительство новых складов до конца текущего года (сейчас в проекте 36 тыс. кв. м действующих качественных складов).

«Белтаможсервис» также заявил о приоритете проектов в Витебской области на текущий момент. Компания приступила к реализации ТЛЦ в Витебском районе, а также разрабатывает проект ТЛЦ в районе Международного автомобильного пункта пропуска Григоровщина на границе с Латвией.

Спрос: крупные игроки рынка интернет-торговли остались важными потребителями и в 2023 году

Спрос в сегменте складов сохраняется стабильным и устойчивым уже длительный период: как минимум, с начала 2022 года. Потенциальная угроза для спроса, которой опасались участники рынка, заключается в том, что за 2021−2022 годы были закрыты потребности в складских площадях основных потребителей последнего времени — компаний сектора e-commerce. Однако крупные игроки рынка интернет-торговли остались важными потребителями и в 2023 году. В частности, ведущие российские маркетплейсы, Ozon и Wildberries, подбирали площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров.Сохраняются запросы и со стороны представителей других сфер бизнеса. Например, в I полугодии к складам снова вырос интерес у компаний-дистрибьюторов. Проработав в условиях санкций/контрсанкций, компании восстановили или даже нарастили объемы грузов, поскольку наладили поставки альтернативных товаров или освоили параллельный импорт, а это снова потребовало расширения складов. То, что даже официальная статистика отметила рост импорта на 19,7%, является косвенным подтверждением данной ситуации.

В последние месяцы был отмечен интерес к коммерческому сектору складов со стороны несколько «неожиданного» потребителя: государственных компаний (по организационной форме это могли быть и акционерные общества, но в целом — это бывшие госпредприятия). Возможно, всплеск запросов на аренду с их стороны также объясняет приведенная ранее статистика о росте складских запасов промышленной продукции на 108,5% к среднемесячному производству: у отдельных компаний не хватает своих складских мощностей. Однако специфика этих арендаторов в том, что им больше необходима краткосрочная аренда, что не устраивало собственников, заинтересованных в долгосрочных контрактах.

Эта ситуация наглядно показывает, насколько еще в Беларуси не сформирован рынок услуг ответственного хранения с приемлемыми тарифами. В текущей ситуации, которая образовалась на промышленных предприятиях, ответственное хранение с доступной ценой было бы оптимальным решением.

Неудовлетворенный спрос есть у субъектов хозяйствования из разных секторов экономики и бизнеса. Поэтому на рынке аренды отмечен интерес к складам разных параметров: как к большим современным, так и небольшим блокам, например, в 1500—1800 кв. м, а также среднеразмерным, в 3,0−3,5 тыс. кв. м. Есть разные запросы и по функционалу складов: бизнесу нужны обычные сухие помещения, специальные с морозильными камерами или камерами газации фруктов и т.д.

Ставки аренды складских помещений

В отличие от иных сегментов коммерческой недвижимости, складской сегмент может похвастаться довольно неизменным и высоким уровнем ставок на протяжении нескольких лет. Даже в пересчете на евро. Фактически на том же уровне рынок ставок на складские площади оставался и в первом полугодии 2023 года.

В связи с тем, что рынок ставок аренды стал активно работать в рублевом поле и не было такой стабильности курса рубля в I полугодии 2023 года, как в 2022 году, из-за курсовых разниц в пересчете на еврономинал собственники, конечно, теряли. Пересмотр и коррекция ставок по договорам происходила, но не всегда успевала за потерями от курсовых разниц.Ставки аренды на отдельные виды качественных специальных складов, предназначенных для хранения определенных групп товаров, значительно выше: от 45 рублей за 1 кв. м и более.

Вакантность: в самом начале полугодия было характерно образование ротационной перманентной вакантности

Устойчивый и во многом неудовлетворенный спрос на склады не позволял образоваться высокой вакантности. По сути, вакантные помещения в качественных современных складах есть только в объектах, имеющих некоторые не устраивающие потенциальных пользователей особенности:

• не лучшее расположение в плане расстояния от МКАД и отсутствие хороших подъездов к объекту; проблемы с рампами;
• проблемы с нагрузкой на пол и возможностью организовать нужное количество уровней хранения
• и иные подобные нюансы.

Но количество таких проблемных объектов незначительное на фоне успешных и востребованных. Да и они рано или поздно находят своего потребителя.

В самом начале полугодия было характерно образование ротационной перманентной вакантности на рынке, когда прекращались договорные отношения с одним арендатором в пользу другого, потенциального. Однако это не вакантность в прямом смысле слова, поскольку данные площади не выходят на свободный рынок аренды.

Тенденции и прогнозы

В I полугодии 2023 года оказались несостоятельными потенциальные риски, связанные с падением интереса к складам со стороны арендаторов сектора e-commerce. Этот сегмент арендаторов был наиболее активным последние годы и его уход «со сцены» был бы негативно воспринят даже в условиях низкой вакантности и устойчивого спроса. Отдельные компании, представляющие сектор, включая топ-представителей, продолжили подбор площадей.

Со стороны других секторов, например, дистрибьюторов, импортеров, быстро сориентировавшихся, как работать в условиях санкций/контрсанкций, также образовался неудовлетворенный спрос, который будет определять рынок аренды в ближайшие месяцы. Случившийся практически 20-процентный рост импорта, значительная доля которого пришлась на потребительский импорт, требует соответствующего размещения грузов.

Несколько необычной для коммерческого рынка была заинтересованность к складам государственных промышленных предприятий, но она, вероятно, исчезнет вместе со снижением объемов складских запасов, поскольку к долгосрочной аренде готовности не высказывали.

Прогнозы кратко:

• Спрос, ставки аренды сохранятся стабильным на уровне текущего периода.
• Ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет незначительным.
• Снижение объемов реализации продукции отдельных отраслей-драйверов, ведущее к увеличению складских запасов, для рынка складов является фактором роста, который и наблюдается в текущий момент.