«ОСОБЕННАЯ» ЧАСТЬ…

В связи с вступлением в силу Особенной части Налогового кодекса, ставка налога на землю для юридических лиц в Минском районе уже увеличилась в десятки раз, а для физических лиц — от 7 до 14 раз (в зависимости от месторасположения земельного участка). Сначала единичные обращения, а к концу февраля ряд звонков с просьбой рассказать, сколько теперь придется платить за землю рядовым гражданам, вынудили нас обратиться в Боровлянский и Папернянский сельские Советы. Однако там от комментариев отказались, ссылаясь на то, что ждут четких разъяснений от Министерства по налогам и сборам. Поэтому свой вопрос мы адресовали непосредственно начальнику отдела налогообложения инспекции Минского района Валерию Черневскому.
— Начиная с 1 января, налоговая база земельного налога и плата за аренду земельного участка определяются в размере кадастровой стоимости земельного участка. Каждый земельный участок (оценочная зона) имеет несколько кадастровых стоимостей в зависимости от того, для каких целей он используется или будет использоваться: стоимость для зоны общественных центров, стоимость для зоны жилой усадебной застройки (коттеджного и деревенского типа), стоимость зоны жилой многоквартирной застройки, стоимость для производственной и коммунально-складской зоны. Теперь, чтобы определить сумму земельного налога, необходимо кадастровую стоимость земельного участка умножить на ставку налога, выраженную в процентах от кадастровой стоимости. Ставки земельного налога в зависимости от их назначения в границах населенных пунктов (городов, городских, курортных и рабочих поселков, сельских населенных пунктов) установлены Налоговым кодексом.
Результатом нехитрых вычислений налог рассчитывается из кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка х на площадь земельного участка (в квадратных метрах) х процентная ставка (0,32%) х 2859 руб. (курс Национального банка Республики Беларусь на 1 января 2010г.). Информация о кадастровой стоимости всех участков в Беларуси находится на сайте Национального кадастрового агентства (www.nca.by).
С середины апреля в каждом исполкоме будет полный расчет по кадастровой стоимости земли. Так, по сегодняшним расчетам, стоимость земли в Боровлянах поднимется с 4 до 14 раз, Лесковке — в 11 раз, Малиновке — в 7 раз (Боровлянский с/с).
Ждановичи — в 11 раз, Тарасово — в 14 раз, Ляховщина — в 17 раз (Ждановичский с/с).
Юхновка — в 7 раз, Дубровка — в 7 раз, Колодищи — в 11 раз (Колодищанский с/с).
Суть проблемы в том, что ставка земельного налога, которая увязывается с кадастровой стоимостью участка, определяется в зависимости от назначения участка земли и его расположения в том или ином регионе. Другими словами, налог на один и тот же участок может быть совершенно разный. Наиболее сильно налоговые ставки бьют по налогоплательщикам, чьи объекты расположены в сельских населенных пунктах, расположенных в 5—10-километровой зоне от столицы и Минском районе.
Самый высокий процент налога определен за пользование землей в сельской местности и вне населенных пунктов при использовании участка под производственные нужды и размещения в общественно-деловой зоне иных объектов, под которыми подразумеваются здания административно-общественного назначения.
В качестве примера в Белорусском союзе предпринимателей и нанимателей приводят инкубатор малого предпринимательства, расположенный в поселке Колодищи Минского района.
Это предприятие занимается консалтинговыми услугами и в какой-то степени выполняет государственные функции, поскольку является инструментом регионального содействия развитию экономики, направленным на эффективную поддержку только что созданных или молодых предприятий на начальной стадии. После принятия особенной части Налогового кодекса выплата земельного налога для инкубатора увеличилась в 56 раз! Выплатить такую сумму предприятие не может — ему негде взять эти деньги.
По словам директора инкубатора малого предпринимательства ЗАО «МАП ЗАО» Марины Найдович, в 2009 году земельный налог, уплаченный предприятием с площади 1,97 гектара, составил 3, 033 млн. рублей.
— В этом году с той же площади мы должны заплатить уже около 170 млн рублей в год, — говорит она. Это — заоблачная цена.
Земельный налог относится к себестоимости работ и услуг. Чтобы уплатить налог, Минскому инкубатору малого предпринимательства надо увеличить на 50% арендные ставки за помещения, которые предприятие сдает предпринимателям.
— Тогда мы лишимся арендаторов, поскольку по стоимости аренды приблизимся к Минску, — считает Марина Найдович. — Наша ставка арендной платы — рыночная. Ее размер мы устанавливаем, ориентируясь на 100-процентное заполнение площадей, потому что из этих ресурсов мы должны погашать банковские кредиты, взятые на строительство здания инкубатора.
Если рынок требует, мы понижаем арендные ставки, но повысить их сейчас мы не можем...
Простые арифметические подсчеты показали, кто пострадал больше всех от последствий введения новой системы, при которой теперь земельный налог привязан к кадастровой стоимости земли, а его ставка — к целевому использованию участков в границах населенных пунктов и за их пределами. Это оказались юридические лица, чей бизнес, по старым временам, весьма удачно был вынесен за городскую черту.
Сейчас собственники должны задуматься об эффективном использовании земельных участков. Во-первых, можно уменьшать их площадь, оставляя лишь ту часть, которая действительно используется. Принцип «про запас» больше не работает. Нужны другие подходы.

Выбираем участок

Ни для кого не секрет, что с первыми весенними лучами человек неистово тянется к природе. И если он до сих пор не является обладателем загородного дома или дачи, в глубине души часто мечтает об этом. Вариантов здесь может быть несколько: либо купить готовый объект, либо начать строительство «с нуля». Остановимся на последнем.
В этом случае необходимо купить участок и при его выборе прежде всего определиться с площадью необходимой вам земли. Он должен быть не слишком большим, не слишком маленьким. Выбирать участок следует исходя из общей площади дома, который вы хотите на нем построить. По мнению архитекторов, примерная пропорция, которую при этом стоит соблюсти: один к десяти.
Для дома площадью 150 —200кв. м требуется участок ориентировочной площадью 20 соток. Никто не призывает добиваться точного соответствия этой пропорции, но если она будет нарушена, ликвидность вашей будущей недвижимости резко упадет.
Выбор участка — первый шаг в строительстве дома. Кроме юридических аспектов покупки земли, физических характеристик грунтов и доступности коммуникаций, всегда стоит обратить внимание на следующее:
живописные окрестности,
удаленность участка от соседних домов и МКАД,
наличие коммуникаций,
экологическая обстановка в районе,
возможность телефонизации дома,
доступность эксплуатационных фирм,
наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты,
муниципальное обслуживание дорог,
доступность больницы, магазинов, почты и т. д.

Как искать?
Свободные участки под индивидуальную жилищную застройку в престижных загородных районах Минска ценятся на вес золота. Лучше всего пригород — там дешевле и чище воздух. Если вам незнакомы окраины Минска, просто садитесь в машину и путешествуйте с семьей в выходные, пытаясь определиться, что вам нравится. Как только определились, заходите в Интернет и смотрите, какие есть предложения, исходя из ваших требований.

Выбор
Одним из самых важных критериев, предъявляемых к земельному участку, является его удаленность от города.
Сужая круг для поиска подходящего участка, обратите внимание на то, по каким транспортным магистралям будете ежедневно ездить в город. Вы не всегда будете добираться в город на личном автомобиле, поэтому поинтересуйтесь регулярностью движения маршрутного транспорта или автобуса, электрички и удаленностью ближайшей остановки от вашего будущего дома. Если маршрутка привезет вас к станции метро, то это будет еще большим плюсом. Одинаково удаленные от города участки, находящиеся в разных направлениях, могут значительно отличаться по времени, затрачиваемому на преодоление этого расстояния. На это влияет множество факторов: направление, качество и класс дороги, количество и размер населенных пунктов по пути, географические особенности города и так далее, а главное — обратите внимание на особенности и загрузку основных транспортных магистралей, чтобы избежать многокилометровых очередей для въезда в город.
На примере столицы наглядно можно сравнить восемь основных направлений и легко увидеть преимущества и недостатки каждого из них по удобству преодоления: 5—30 километров от черты города до заветных соток, а также живописность мест. Ваш корреспондент решила проанализировать и даже осмотреть некоторые из перечисленных объектов.
Могилевское направление:
Населенные пункты: Сосны (1,5 км от МКАД), Стайки (5 км от МКАД), Волма (25 км от МКАД), Смиловичи (30 км от МКАД). Живописные места: Сосны — лес, Стайки — река Свислочь, лес; Волма — водохранилище Волма.
Транспорт: электричка, маршрутка, автобус.
Слуцкое направление:
Поселки: Самохваловичи (15 км от МКАД), Озеро (25 км от МКАД). Все населенные пункты расположены близко к трассе, зеленый массив расположен на расстоянии не менее 2 км.
Транспорт: маршрутка, автобус.
Брестское направление:
Населенные пункты: Волковичи, Фаниполь, Дзержинск.
Волковичи — лес в непосредственной близости, озеро Птичь (5 км от МКАД). Фаниполь (12 км от МКАД), Дзержинск (25 км от МКАД) — будущие города-спутники с достаточно развитой инфраструктурой.
Транспорт: электричка, маршрутка, автобус.
Раковское направление:
Населенные пункты: Тарасово (1 км от МКАД), Каменная Горка (0,5 км от МКАД), Хатежино (5 км от МКАД), Аксаковщина (23 км от МКАД), Раков (25 км от МКАД).
Живописные места: Аксаковщина, Раков. Лес, в озерах водится форель.
Транспорт: маршрутка, автобус.
Молодечненское направление:
Населенные пункты: Ратомка, Ждановичи, Зеленое, Крыжовка, Лапоровичи, Заславль. В каждом — близость леса и Минского моря.
Транспорт: электричка, маршрутка, автобус.
Мядельское направление:
Цнянка (0,5 км от МКАД), Большевик (3 км от МКАД), Паперня (7 км от МКАД), Вишневка (12 км от МКАД), Вяча (14 км от МКАД).
Живописные места: Вишневка, Вяча — лес, водоем.
Транспорт: маршрутка, автобус.
Логойское направление:
Дроздово (0,5 км от МКАД), Боровляны (3 км от МКАД), Валерьяново (5 км от МКАД), Марьяливо (8 км от МКАД), Острошицкий Городок (12 км от МКАД), Раубичи (17 км от МКАД), Силичи (20 км от МКАД), Логойск (30 км от МКАД).
Каждый из вышеназванных пунктов находится в непосредственной близости от леса, с достаточно развитой инфраструктурой.
Транспорт: маршрутка, автобус.
Московское направление:
Колодищи (1 км от МКАД), Королев Стан (3 км от МКАД), Слобода, п. Сосновый, Задомля (15 км от МКАД), Городище ( 7 км от МКАД), Юхновка (10 км от МКАД), Смолевичи (30 км от МКАД) — будущий город-спутник.
Живописные места: п. Сосновый, Задомля (Батуринка), Городище, Юхновка.
Транспорт: электричка, маршрутка, автобус.
Проанализировав земельный рынок, можно сделать вывод: стоимость 15 соток земли в коттеджных застройках до 7 км от МКАД (наличие коммуникаций, хорошие подъездные пути) колеблется в пределах от 40 до 70 тыс. у.е. Некоторые из участков с видом на лес и Минское море (Ждановичи, Лапоровичи), Дубровинское водохранилище (Раубичи, Губичи), Цна, Зацень и т. д. могут достигать стоимости до 100 тыс.у.е. и более. Как видим, удовольствие — не из дешевых. А если учесть затраты на строительство и принять во внимание новый земельный налог, становится понятно: для многих, к сожалению, мечта о загородном доме так и останется мечтой.

Анастасия Венкова