Масавае патанненне сталічных кватэр пачнецца ўжо ў верасні

Источник материала:

Такое меркаванне выказаў нашай газеце вядомы эксперт — старшыня савета Беларускай асацыяцыі "Нерухомасць" Мікалай Прасталупаў

Сяргей КУРКАЧ

Нагадаю, што другасны рынак жыллёвай нерухомасці "праваліўся" яшчэ ў сакавіку, калі пачаліся сур'ёзныя праблемы з валютай у абменніках. Менавіта тады для рыэлтараў пачаўся незапланаваны "мёртвы сезон", бо на рынку амаль нічога не прадавалася. Патэнцыйным пакупнікам жылля спатрэбілася 3—4 месяцы, каб адаптавацца да новых эканамічных умоў у краіне і пачаць зноў цікавіцца кватэрамі.

Цэны ўжо зніжаюцца

Цяпер сітуацыя змянілася, бо на працягу двух апошніх тыдняў на рынку назіраецца актывізацыя пакупнікоў, якія згодны набываць толькі таннае жыллё. Менавіта таму кватэры і пачалі паціху таннець, бо спрацаваў прынцып "даміно". Адна справа, калі на працягу некалькіх месяцаў толькі адзін кліент прапануе заплаціць за тваю кватэру малаватыя грошы і ты адмаўляешся, і зусім іншая сітуацыя складваецца, калі на працягу двух тыдняў ужо 10 патэнцыйных пакупнікоў катэгарычна патрабуюць сур'ёзныя зніжкі. А рэальных пакупнікоў з сур'ёзнымі грашыма сёння на рынку не хапае.

За два месяцы лета кватэры ўжо патаннелі на 1—2 тыс. USD

Паводле звестак інфармацыйнага каталога спецыялізаванага выдання "Нерухомасць Беларусі", сярэдні кошт квадратнага метра агульнай плошчы аднапакаёвых і двухпакаёвых кватэр складае 1380—1385 долараў. Назіраецца тэндэнцыя, калі кошт прапановы жыллёвага квадрата за тыдзень губляе каля 5—7 долараў. Пры рэальных здзелках назіраецца нават больш значнае патанненне, бо кватэры цяпер набываюцца толькі ў тым выпадку, калі квадратны метр будзе каштаваць не больш за 1230—1300 долараў.

На другасным рынку жылля сталіцы сёння існуе прапанова малых па плошчы аднапакаёвых кватэр. Падобнае жыллё агульнай плошчай да 30—34 квадратных метраў у старых пяціпавярховых дамах па вуліцах Казлова, Кабушкіна, Альшэўскага, Ангарскай і ў панэльных дамах у Шабанах цяпер прапануецца за 35—39 тысяч долараў. Яшчэ ў маі самыя танныя аднапакаёўкі там трымаліся ў дыяпазоне цэн ад 36 да 42 тысяч долараў.

Мікалай Прасталупаў адзначыў, што ў ліпені ў Мінску магчыма было набыць і ўвогуле даволі танныя кватэры. Так, напрыклад, усяго за 30 тысяч долараў была прададзена стандартная панэльная аднапакаёвая кватэра. Праўда, жыллё гэтае на першым паверсе і пасля невялікага пажару, але...

Цяпер самая вялікая колькасць прапановы аднапакаёвых кватэр мае цэннік у межах ад 40 да 52 тысяч долараў. Аднапакаёўкі коштам больш за 55 тысяч долараў сёння попытам увогуле не карыстаюцца.

У жніўні на сталічным рынку з'явілася шмат двухпакаёвых "хрушчовак" агульнай плошчай да 47 квадратных метраў, якія прапануюцца на продаж у дыяпазоне ад 44 да 50 тысяч долараў. А вось самы распаўсюджаны кошт стандартных двухпакаёвак адзначаны ў межах да 60 тысяч долараў. Існуюць у продажы і сапраўды якасныя двухпакаёвыя кватэры з палепшанай планіроўкай за 60—75 тысяч долараў. Сёння попыт на такое дарагое жыллё мінімальны.

Самыя слабенькія па якасці і метражы трохпакаёвыя кватэры (да 50 кв. м) прадаюцца па кошце ад 52 да 57 тысяч долараў. Яшчэ ў маі мінімальны цэннік трохпакаёвых "хрушчовак" пачынаўся з 58 тысяч долараў. Цяпер у продажы з'явілася дастатковая колькасць стандартных шматпакаёвых кватэр коштам ад 60 да 75 тысяч долараў. Трохпакаёвыя кватэры з палепшанай планіроўкай і плошчай каля 75 квадратных метраў прадаюцца да 85 тысяч долараў.

Долевае будаўніцтва па новых цэнах масаваму пакупніку не па кішэні

Нагадаю, што яшчэ ў красавіку—маі, калі ў краіне існавала мноства курсаў валюты, будучым уладальнікам жылля выгадней было набываць кватэры непасрэдна на першасным рынку жылля. На чорным рынку тады долар каштаваў каля 6 тысяч рублёў, а ў сістэме долевага будаўніцтва квадратны метр быў да 4,5—4,8 млн рублёў. Жыллёвы квадрат па рынкавым кошце валюты тады адпавядаў прыкладна 800 доларам.

Сёння камерцыйныя забудоўшчыкі прапануюць сваім кліентам ужо новыя цэны на жыллё ў новабудоўлях. Сярэдні кошт квадратнага метра жылля па лініі долевага будаўніцтва складае каля 1200 долараў. Увогуле рэальныя кошты па далёўцы залежаць ад статуса забудоўшчыка і мікрараёна новага жылля. Так, акцыянернае таварыства "Белбуд" прапануе долевае будаўніцтва ў мікрараёне "Каменная Горка-5", дзе квадратны метр кватэр у маналітна-каркасным доме каштуе каля 6 мільёнаў рублёў. У межах праекта "Мінск-Сіці" кошт квадратнага метра жылля ў 19-павярховых панэльных дамах па вуліцы Аэрадромная складае 6,3 млн рублёў.

У мікрараёне Уручча-6 па вуліцы Шафарнянскай на продаж прапануюцца толькі вялікія, трохпакаёвыя і чатырохпакаёвыя, кватэры па кошце 5,4 млн рублёў за квадратны метр.

Існуе і значна даражэйшае новае жыллё. У жылым квартале "Маскоўскі" кватэры прапануюцца па кошце ад 1330 да 1370 долараў за квадратны метр. А ў жылым комплексе "Дыпламат" па вул. Чарвякова жыллё каштуе ўжо 1400 долараў за кв. м.

Мікалай Прасталупаў упэўнены, што па такім кошце кватэр забудоўшчыку адшукаць неабходную колькасць кліентаў будзе праблематычна. Будаваць дамы за дарагія крэдытныя сродкі арганізатарам будзе ўвогуле нявыгадна. Менавіта таму забудоўшчыкі на працягу бліжэйшых 2—3 месяцаў будуць вымушаны арганізоўваць зніжкі на новае жыллё ў межах 10—15 працэнтаў.

Раней у сістэме долевага будаўніцтва масава выкарыстоўваліся льготныя крэдыты. Цяпер вядомая 101-я пастанова Мінгарвыканкама адменена канчаткова. У гэтым выпадку звычайныя чаргавікі будаваць сабе жыллё па 6—7 млн рублёў за жыллёвы квадрат проста не змогуць.

У студзені м 2 б/к кватэр будзе каштаваць менш за 1000 USD

Мікалай Прастулаў прагназуе, што пасля таго, як істотна патаннее ў валюце будаўніцтва камерцыйнага жылля, то следам ці паралельна будзе ажыццяўляцца зніжэнне цэннікаў на кватэры другаснага рынку жылля. Гэта будзе не вельмі хуткі і плаўны працэс. Магчымы кароткачасовыя ваганні коштаў у розныя бакі ў сувязі з павелічэннем попыту ці прапановы або пасля іншых нейкіх сацыяльна-эмацыянальных падзей, аднак... Галоўная тэндэнцыя застанецца на патанненне, бо заробкі ў валюце мы сталі атрымліваць значна меншыя, а кошт жыллёвых крэдытаў для большасці насельніцтва стаў вельмі дарагім.

Мікалай Прасталупаў параіў бы цяпер прадаўцам больш лаяльна ставіцца да зніжак, калі на кватэру ёсць рэальны пакупнік з грашыма. Наш эксперт адзначыў, што цяпер, як і раней, за кватэры на другасным рынку жылля людзі разлічваюцца ў валюце. Тут трэба нагадаць, што большасць здзелак мае ланцуговы характар, калі пры продажы ўласнай кватэры кліент адначасова набывае сабе іншую. У гэтым выпадку галоўнае — мець розніцу паміж коштамі розных кватэр. Сёння, гэта ўжо не вельмі вялікая сума. А валюта ў жыхароў сталіцы сапраўды ёсць, аднак развітваюцца з ёю не так ахвотна, як раней, бо пакідаюць "заначку" на чорны дзень.

Так, я магчыма згаджуся з нашым экспертам, і сапраўды кватэры б/к у Мінску будуць таннець у бліжэйшыя 5 месяцаў. Аднак нашых чытачоў цікавіць, што будзе праз год ці два?

У перспектыве жыллё зноў пачне даражэць

Кіраўнік мінскага агенцтва нерухомасці "БелЦТН" Мікалай Прасталупаў адзначыў, што ў інфармацыйных каталогах сталіцы прысутнічае каля 5 тысяч кватэр, якія прапануюцца на продаж. Гэтыя спісы пастаянна абнаўляюцца. Раней, да крызісу, у год праз агенцтвы прадавалася каля 10 тысяч кватэр. Сёлета будзе крыху менш — прыкладна 7 тысяч здзелак.

Разам з тым, толькі згодна з санітарнымі нормамі, у Мінску маюць патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў каля 280 тысяч сем'яў і грамадзян, яшчэ каля 200 тысяч сем'яў не маюць статуса чаргавіка, але жадаюць палепшыць свае жыллёвыя ўмовы.

М. Прасталупаў адзначыў у Мінску штогод рэгіструецца 10 тысяч новых сем'яў, якім патрэбна асобнае жыллё, а таксама фіксуецца недзе 8—10 тысяч скасаванняў шлюбаў, калі дадаткова неабходна вырашаць жыллёвае пытанне.

Атрымліваецца, што для паспяховага закрыцця жыллёвага пытання Мінску патрэбна 300—500 тысяч кватэр. Гэта нерэальна. Больш за тое, цяпер чыноўнікі будаўнічай галіны сталіцы спрабуюць рэальна ацэньваць свае магчымасці, таму прагназуюць істотнае скарачэнне аб'ёмаў будаўніцтва жылля ў Мінску — прыкладна да 500 тыс. кв. метраў у 2012 годзе. Мікалай Прасталупаў упэўнены, што калі гэта адбудзецца, то нерэалізаваны попыт на жыллё будзе назапашвацца. Сур'ёзны дэфіцыт новага жылля будзе спрыяць павелічэнню попыту на другасным рынку і падаражанню былых у карыстанні кватэр.