Более 10 тысяч "квадратов" арендных помещений в Бресте не удается сдать даже со скидкой

Источник материала:

Слово "аренда" превратилось в самый изношенный рекламный слоган. В свое время сдача внаем площадей была приятным, относительно бесхлопотным бизнесом. При этом прибыль арендаторов считалась стабильной и прогнозируемой. Вкладывать в недвижимость с последующей сдачей помещений в аренду казалось рациональным и беспроигрышным предприятием. Но в последние годы ситуация стала резко меняться.

Мощный толчок расширению арендных площадей в центре Бреста дал документ, разрешающий вывод квартир на первых этажах многоэтажек в нежилой фонд. С февраля 2010 года, по данным агентств недвижимости, в центральной части города в нежилой фонд "перекочевало" более 200 квартир на первых этажах. Только за счет этого сегмента Брест получил около 10 000 дополнительных "квадратов" арендных площадей.

За последние 5 лет с завидной скоростью стали расти торговые центры. Мы уже не представляем себе Бреста без ТЦ "Дидас Персия" и "Гостиного двора", "Берестейского пассажа" и "Миллионного", "Никольского" и "Галереи Гранд". А ведь большинство из этих объектов не достигли и 5-летнего возраста! Арендные "квадраты" идут в город и путем перепрофилирования существующих объектов - бывший торгово-ресторанный комплекс "Москва", например, полностью отдан внаем крупным торговым сетям и мелким предпринимателям. Вновь построенные ТЦ и перепрофилированные объекты принесли городу еще 30 000 квадратных метров арендных помещений.

Сетевые гипермаркеты - "Корона", "Евроопт", "Асстор-Вест" и прочие - тоже постарались увеличить объем арендных площадей, предоставив свободные метры партнерам. По оценкам специалистов, это 25 000 "квадратов". Такую же площадь арендных площадей дали рынки. Стоит приплюсовать 10 000 кв. метров в помещениях на первых или цокольных этажах новостроек.

По беглым подсчетам, за 5 лет в результате строительства, реконструкции и перепрофилирования действующих объектов общая площадь торговых арендных помещений в Бресте увеличилась примерно на 100 000 квадратных метров. Дефицит площадей, на которых потенциально мог бы разместиться бизнес в городе с 300-тысячным населением, полностью ликвидирован.

Конкуренция в среде арендодателей выросла в разы. Еще большую остроту ей придал нынешний кризис, когда арендаторы отказываются от больших площадей и перебираются в скромные. Конечно, количество "квадратов" должно быть прямо пропорционально престижу компании. Но какой престиж, когда всех объединило одно - стремление выжить?

Истины ради надо признать: оптимизация издержек малого и среднего бизнеса началась не вчера, и процесс нельзя напрямую связывать с резким падением курса национальной и российской валют. Сокращение количества торговых объектов либо уменьшение занимаемых метров наблюдалось в течение всего прошлого года. Конечно, здравые люди понимали, что события у ближайших соседей не смогут не сказаться на повседневной жизни белорусов. И все же главным фактором оптимизации на местах стало снижение уровня деловой активности. Развивать торговую сеть оказалось не рационально.

Слова "Мы переехали" все чаще появляются на дверях брестских магазинов. Риелторы уже год наблюдают стремление владельцев бутиков оптимизировать издержки, в том числе и связанные с арендой. Это привело к миграции, носящей циклический характер. В сфере торговли, к примеру, ее вызвали три основные причины: снижение реального спроса, изменение законодательства (повышение требований к участникам рынка, в том числе сертификации товара), усиление конкуренции. Конкуренция стала заметно острее с появлением в городе иностранных и столичных компаний, которые пришли со своим ассортиментным перечнем и главное - логикой и современными технологиями продаж.

Изменила ли общая ситуация арендные ставки в Бресте? До кризиса коррекция ставок составляла 10-15 процентов от типовых значений в наиболее благоприятные периоды прошлых лет. В лучшие годы арендодатели в среднем требовали 35 евро за метр. В прошлом году цена упала до 30 евро. Но привело ли это к оживлению рынка, как подсказывает логика? Может быть, заметно снизились цены, ассортимент стал шире и начал обновляться по сезону, практикуются акции и скидки? Массовый характер подобное "движение" не обрело. И только на рубеже 2014-го и 2015 годов пришло понимание: арендатор сам начинает диктовать цену арендуемых площадей.

- Сегодня средняя стоимость одного квадратного метра арендуемой площади установилась на отметке 25-28 евро за кв. м; в небольших бутиках - 15-20 евро за "квадрат", - говорит директор республиканского унитарного предприятия "Брестское агентство по оказанию риэлтерских услуг" Анатолий Войтович. - В иных помещениях на первых этажах, выведенных из жилого фонда, цены снижены до 10 евро за кв. м - лишь бы недвижимость работала. Но, по наблюдению наших специалистов, владельцы помещений все равно испытывают трудности в поиске арендатора.

Более 10 000 кв. метров торговых площадей пустуют. Наполняемость некоторых торговых центров не превышает 50 процентов, а в иных случаях - и 25 процентов. Жизнь заставила арендодателей идти на беспрецедентные уступки. Например, самый "лакомый" первый этаж одного из ТЦ на Советской стали предлагать по цене 15 евро за 1 кв. метр, второй этаж - за 10 евро за "квадрат", третий - за 5 евро. Это избавило предприятие от массовой потери арендаторов и позволило оставаться привлекательным для посетителей - не очень-то приятно шопинговать в пустых помещениях. Ситуация все явственнее подвигает к мысли: время диктата арендной ставки безвозвратно ушло.

"Вечерний Брест" благодарит за помощь в подготовке материала агентство недвижимости "Альфа-актив" и РУП "Брестское агентство по оказанию риэлтерских услуг".

Теги: Курсы валют, Брест