Подешевеют ли метры квадратные?

Источник материала:

Подешевеют ли метры квадратные?

Анна ЛЕБЕДЕВА

В этом году цены на жилье в Минске увеличились примерно на 70 процентов, а за три последние года – в 2,5 раза. Такую ситуацию с точки зрения рыночных отношений можно объяснить лишь тем, что спрос намного превышает предложение. Квартиры в столице всегда стоили недешево. Но чтобы столь дорого, как сейчас, – никогда. Почему же так резко изменилась ситуация не в пользу покупателей? С этим вопросом корреспондент «МК» обратилась к председателю совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николаю Простолупову

– Тому есть несколько причин, – рассказал Николай Павлович. – В Минске в очереди на жилье – более 130 тысяч семей. Это те, у кого на одного члена семьи не получается необходимых по санитарным нормам 15 квадратных метров. Еще 70 тысяч – те, у кого метров хватает, но они по тем или иным причинам тоже хотят увеличить жилплощадь. Исходя из средней численности семьи из трех человек, общее количество остро нуждающихся в улучшении жилищных условий минчан составляет 600 тысяч человек. Кроме того, ежегодно в столице заключается более 10 тысяч браков и регистрируется около шести тысяч разводов. Только для этих категорий граждан нужно примерно 10 тысяч квартир. А в Минске такое количество жилья строится только за год. При темпах строительства 700 – 800 тысяч квадратных метров в год нынешнее положение можно только сохранить, но никак не улучшить. Напряженная ситуация наблюдается в столице уже много лет: спрос высокий и остается на таком уровне, а вот предложение уменьшается. Например, сегодня на вторичном рынке жилья в городе одновременно на продажу выставляется всего 1,5 тысячи квартир. Три года назад эта цифра равнялась пяти тысячам, а в 2000 – 2001 годах – семи тысячам. Число предлагаемых для продажи квартир снизилось в пять раз при постоянном спросе. Как это могло сказаться на рынке? Только отрицательно: цены выросли в несколько раз.
– Но почему снизилось количество квартир, выставляемых на продажу?
– Дело в том, что структура вторичного рынка столицы такова, что 90 процентов продавцов и покупателей – так называемые альтернативщики, то есть те, кто продает свою квартиру и покупает другую. Три-четыре года назад, чтобы обменять, например, однокомнатную квартиру на двухкомнатную, достаточно было вложить 5 – 6 тысяч долларов, сегодня – 10 – 15. Накопить такую сумму для большинства семей очень сложно. Поэтому люди живут в прежних квартирах и не продают их. Что касается структуры рынка, то около 80 процентов потенциальных покупателей ищут одно- и двухкомнатные квартиры. В то же время из общей массы продаваемого жилья предлагается всего 17 процентов однокомнатных и 28 процентов двухкомнатных. По общему состоянию рынка на каждую выставляемую квартиру приходится примерно пять потенциальных покупателей. Правда, в прошлом году ситуация была еще хуже. На одну квартиру претендовали сразу 10 желающих. Однако постепенно многие потенциальные покупатели жилья уходят с рынка, потому что неплатежеспособны.
– Резко ли отличаются цены на жилье в зависимости от его типа и года постройки?
– Стоимость жилья, конечно, должна соответствовать его состоянию. Очень часто потребительские качества квартир не согласуются с ценами. Например, квадратный метр в однокомнатной хрущевке стоит около тысячи долларов. Причем цена квадратного метра в таких домах и панельных периода застройки 80-х – 90-х годов почти одинакова. Однокомнатная хрущевка в Минске по состоянию на 1 ноября этого года стоила 30 – 32 тысячи долларов, в более современном панельном доме – 36 – 37 тысяч (к слову, еще в середине лета эти цифры равнялись 27 – 28 и 33 – 35 тысячам соответственно). А ведь очень часто чем старше квартира, тем, как правило, меньше ее площадь. Получается, покупая более новое и качественное жилье, вы в пересчете на квадратные метры платите примерно столько же.
– Что, по мнению специалистов, будет происходить на столичном рынке жилья дальше?
– Минск по уровню стоимости жилья уже можно сравнивать с Москвой, где цены на квартиры нас, минчан, всегда пугали и казались нереальными. В российской столице стоимость жилья в месяц вырастает в среднем на 1 – 1,5 процента. Диапазон цен там широкий. В центре жилье стоит от 5 – 10 тысяч долларов за квадратный метр. Но в то же время достаточно большой выбор квартир по цене 1.400 долларов за квадратный метр, хотя можно купить и за тысячу, например, в очень отдаленном микрорайоне. Если ничего не предпринимать, то, по прогнозам специалистов, цены в Минске будут расти. Сделок купли-продажи на рынке жилья станет меньше. Сократится и количество предлагаемых квартир.
– Что же необходимо сделать, чтобы хоть как-то изменить ситуацию в лучшую сторону?
– Во-первых, на рынке должно появиться намного больше квартир, чем сейчас. Нужно дать возможность всем желающим минчанам участвовать в долевом строительстве по приемлемым для них ценам. Вообще, чтобы эту проблему решить хотя бы отчасти, необходимо строить как минимум по одному квадратному метру площади на человека. Вот и считайте, если в Минске более 1 миллиона 700 тысяч жителей, значит 1 миллион 700 тысяч квадратных метров в городе должно строиться ежегодно. Тогда за 10 – 15 лет острота жилищной проблемы будет снята. Нужна правительственная программа, которая помогла бы резко увеличить количество возводимых квадратных метров. Имеется в виду типовое строительство в больших объемах. Наглядный пример – появление хрущевок в начале 60-х годов. При этом одно- и двухкомнатные квартиры должны составлять по 40 процентов от общего числа строящегося жилья. В городе сегодня отсутствуют в достаточном количестве строительные мощности. Нужно выделять свободные участки, обязывая организации-застройщики обустраивать всю инфраструктуру за свой счет. Земля в городе стоит очень дорого, ее не хватает. Поэтому ее нужно использовать рационально и возводить дома не менее 16 – 18 этажей. Очень важно также снять все ограничения на продажу квартир (имеется в виду трехлетний запрет после выплаты льготного кредита или в случае отчуждения жилья, если оно было в собственности менее пяти лет).

От редакции Ситуацией, которая сложилась сегодня на минском рынке жилья, озабочены и столичные власти. На одном из последних оперативных совещаний в мэрии председателю Комитета строительства и жилищной политики Мингорисполкома Евгению Вовне было поручено в кратчайшие сроки детально изучить проблему и доложить мэру. О том, к какому выводу в результате анализа рынка жилья пришли в комитете, корреспонденту «МК» так и не удалось узнать: все попытки дозвониться до Евгения Вовны оказались неудачными. Вероятнее всего, Евгений Иванович все время находится в трудовых коллективах на строительных площадках.

Теги: Минск