ОФОРМЛЕНИЕ БЛАГИХ НАМЕРЕНИЙ

Источник материала:

Оформление благих намерений
позволит расстаться друзьями

Ольга МИКША

№ 24 [543] от 19.06.06 - http://www.belgazeta.by/20060619.24/080441511

«БелГазета» продолжает цикл публикаций о возникающих спорных правовых ситуациях при сделках с недвижимостью. В июньском выпуске «Дома» мы рассмотрим важнейший момент, предшествующий оформлению сделки купли-продажи, - заключение договора о намерении, чаще всего называемого «предварительный договор». Консультацию ведет юрисконсульт АН «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.

- Существенное значение при приобретении объекта недвижимости имеет договор о намерении заключить сделку с объектом недвижимости в будущем, т.н. «предварительный договор». Чаще всего предварительный договор заключается при обращении сторон к посреднику - организации, оказывающей риэлтерские услуги.

Заключение предварительного договора позволяет сторонам предстоящей сделки закрепить на бумаге условия приобретения объекта недвижимости и в наибольшей степени защитить добросовестную сторону от нарушения условий предварительной договоренности другой стороной.

Обращение в агентство недвижимости защищает интересы сторон еще больше, так как специалисты агентства, обладая опытом в торговле недвижимостью, стараются предусмотреть возможные «узкие места» и предупредить своих клиентов о негативных последствиях, которые в этой связи могут возникнуть. Чаще всего желание одной из сторон изменить условия договора возникает под действием каких-либо внешних факторов.

История. Иванов и Сидоров заключили предварительный договор о том, что Иванов продает свою квартиру Сидорову за $50 тыс. в эквиваленте. Договор действителен в течение двух месяцев. В качестве залога своего намерения Сидоров оставил Иванову задаток в размере Br1,2 млн.

Важный нюанс. Стороны не оговорили свои действия в случае изменения рыночных цен на квартиры.

Неприятная ситуация. В течение первого месяца действия договора рыночная цена квартиры Иванова выросла на $1,5 тыс. в эквиваленте, о чем продавец проинформировал потенциального покупателя: «Если так пойдет и дальше, то еще через месяц моя квартира станет дороже на $3 тыс.». И предложил увеличить цену. Сидоров не согласился с повышением цены и настаивал на оговоренной сумме.

Последствия. Иванов нашел нового покупателя, который выразил готовность заплатить за его квартиру $52 тыс. и предложил Сидорову расторгнуть предварительный договор. В этом случае Иванов как инициатор расторжения должен вернуть Сидорову задаток в двукратном размере (Br2,4 млн.). Как видим, выигрыш продавца минимальный, а неприятный осадок, как говорится, остался.

Что делать. При участии в сделке риэлторов специалист еще до заключения предварительного договора сообщает сторонам о вероятности возникновения подобных ситуаций. В процессе согласования условий предстоящей сделки риэлтор выясняет реакцию сторон на возможное изменение рыночной цены объекта и при категорическом несогласии на фиксирование цены на момент подписания предварительного договора рекомендует его не заключать.

Аналогичные ситуации могут возникнуть и по другим существенным условиям сделки.

Для исключения ситуаций, когда в процессе подготовки документов к сделке выясняются факты, препятствующие законному совершению сделки либо ее совершению вообще, при заключении предварительного договора необходимо как можно более точно получить информацию у собственника объекта недвижимости об истории объекта, общему положению дел у самих собственников (в частности, не привлекались ли к судебной ответственности, не имеют ли задолженности по налогам и сборам, не состоят ли на учете в психоневрологическом диспансере и пр.). Все это в дальнейшем сыграет немаловажную роль в успешном совершении сделки с объектом недвижимости и полном удовлетворении требований потребителя. В противном случае окажется, что стороны напрасно теряют время, и потом им придется заново искать подходящий объект.

Подготовила Ольга МИКША