КУПЯТ ВСЁ

Источник материала:

Купят всё
если правильно предложить

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20061120.46/040171511

На состоявшейся на прошлой неделе международной конференции «Рынок недвижимости Беларуси-2006» эксперты проанализировали его состояние и поставили диагноз: для долгосрочного обеспечения спроса на жилье стране необходима ипотека, а инвесторам коммерческой недвижимости - четкие ориентиры.

Льготное кредитование строительства жилья помогло стройкомплексу выбраться из кризиса середины 90-х, когда в год страна строила всего около 2 млн. кв. м, однако в ближайшем будущем такая схема финансирования может негативно повлиять на экономику страны. По оценке депутата ПП НС Владимира Малеца, ныне за счет собственных средств население финансирует менее 40% от общего объема инвестиций в жилищное строительство, остальное дают бюджет и банковские кредиты. По итогам I полугодия на эти цели выдано около Br850 млрд., из которых Br650 млрд. - льготные кредиты.

Для смещения пропорции в сторону большего участия собственных средств граждан есть проверенный способ - ипотека, который в развитых странах является ключевым инструментом решения квартирного вопроса. Российский опыт показал, что ипотека может работать и в постсоветских странах, правда при наличии соответствующего законодательства. В частности, в 2004г. в России выдано более 40 тыс. ипотечных кредитов, а к 2010г. эту цифру планируется довести до 1 млн.

Однако сейчас для многих банков-кредиторов ипотечное кредитование жилья является слишком рискованным и экономически невыгодным из-за нескольких правовых ограничений: практической невозможности выселить должника из занимаемой квартиры, невозможности рефинансирования выданных средств через ценные бумаги, поскольку действующее законодательство облагает доход от сделок с облигациями слишком высоким налогом (30% для банков и 40% - для остальных инвесторов). А собственно кредит выдается под минимальные проценты (к примеру, в Германии - 4%), что само по себе обеспечивает невысокую доходность размещения средств.

Российский опыт подтверждает, что количество людей, отказывающихся платить по кредиту, весьма невелико, и применять жесткие санкции практически не приходится. Однако эксперты сходятся во мнении, что действующая норма перехода заложенного имущества в распоряжение банка-кредитора реально дисциплинирует заемщиков.

В Беларуси активная работа по созданию законодательства, обеспечивающего развитие ипотеки, началась лишь в прошлом году, хотя концепция принята в 2001г. Подготовлен проект закона об ипотеке, внесенный на рассмотрение в парламент в первом чтении нынешней осенью. Но, по расчетам экспертов, ипотека стабильно заработает только спустя 8-10 лет после начала разработки законодательной базы. И в этом отношении Беларусь сильно запаздывает по сравнению даже с ближайшими соседями.

Таблица

НЕ ПЕРЕГРЕТЬ

В то время пока будет разрабатываться юридическое обеспечение ипотеки, банкам и гражданам следует заняться наращиванием объема денежных средств. Ипотека может действительно оздоровить экономику страны, если будет обеспечен баланс между объемами ВВП и резервов банковской системы. А сейчас его нет и в помине: ВВП Беларуси оценивается в $25-30 млрд., а резервы банков - в $3 млрд. При таком раскладе банки могут слишком увлечься ипотечным кредитованием, считая его самым надежным инструментом для долгосрочных инвестиций, что может привести к перегреву и последующему обвалу рынка недвижимости.

Есть печальный опыт Японии, которая в свое время снизила процентную ставку по ипотечному кредиту с 7% до 2,5%, что привело к резкому замедлению темпов промышленного строительства за счет двукратного увеличения строительства жилья и трехкратного роста цен на него. На пике двухкомнатная квартира площадью 65 кв. м стоила в Токио $5 млн. А затем последовал обвал, и в первый год цены на жилье упали на 34%, в следующий - еще на 60-70%. В результате у банков осталось немногим более десятой части залоговой стоимости недвижимости.

Неразвитость рынка ценных бумаг в Беларуси, что, по сути, означает для населения отсутствие других привлекательных сфер вложения свободных средств, требует особенно тщательной разработки системы ипотечного кредитования. Беларусь уже испытала на себе опасность появления большой массы дешевых кредитных ресурсов. Галопирующий рост цен на жилье в 2002-04гг. во многом связан с повышением доступности льготных кредитов, ростом объемов строительства жилья, вследствие чего на рынке совершалось очень много инвестиционных покупок с целью сохранения средств. В результате рынок получил трех-четырехкратный рост цен. Однако в нашем случае обвал рынка предсказывают только математические расчеты, но не эксперты.

В действительности на рост цен оказывают влияние несколько взаимосвязанных факторов. По оценке доцента Белорусского государственного технологического университета Николая Синяка, к таковым следует отнести уровень доходов населения и компаний, а также изменения ВВП и ВРП (валового регионального продукта). Следующими по значимости являются доступность и цена кредитных ресурсов, демографические факторы (в т.ч. миграция), доходность альтернативных вложений, себестоимость строительства, политика по предоставлению земельных участков, наличие или недостаток других привлекательных сфер для инвестиций, политико-психологический фактор.

По мнению Синяка, если бы в Беларуси существовал развитый фондовый рынок, на котором уровень доходности был бы сравним с доходностью недвижимости, с учетом достигнутого уровня цен на жилье и зарплат, значительная часть сбережений населения была бы вложена в акции и ценные бумаги.

ЕСТЬ СВОБОДНЫЕ ДЕНЬГИ

Напротив, в сфере коммерческой недвижимости власти основательно подготовили правовую почву для инвестиций в торговые и деловые объекты. Согласно программе развития торговли, приоритет будет отдан цивилизованным формам - таким, как супер- и гипермаркеты, а также крупные торгово-развлекательные центры. Зато выяснилось, что зарубежные инвесторы, желающие вложить деньги в строительство таких объектов, зачастую не располагают исходной информацией о затратах и ожидаемой рентабельности. Доступной и достоверной информации об уровне себестоимости строительства и цен реализации коммерческого объекта на различных этапах практически нет. И если в развитых странах консалтингом недвижимости занимаются специальные организации, то в Беларуси эту функцию взяли на себя немногие риэлтерские агентства.

По словам Владимира Давидовича, директора консалтинговой компании «Твоя столица консалт», недавно созданной из двух аналитических центров АН «Твоя столица», за последний год интерес инвесторов к коммерческому рынку Беларуси, в частности Минску, где сосредоточено около четверти всего капитала страны, вырос в несколько раз: «Однако некоторые компании просто не знают, сколько стоит построить объект, каковы цены рынка при продаже на уровне нулевого цикла и при выводе объекта на вторичный рынок и т.д.».

На этапе развития рынка коммерческой недвижимости привлекательность вложений достаточно высока, а сроки окупаемости вполне приемлемы. По данным Давидовича, в настоящее время в сегменте офисной недвижимости сроки возврата инвестиций составляют четыре-пять лет для девелоперов, и семь-восемь - для субинвесторов. В сегменте торговой недвижимости оборачиваемость капитала еще выше - пять-шесть лет, однако рисков здесь значительно больше, да и такая оценка справедлива лишь в отношении успешных объектов.

ХОТИМ, КАК У НИХ

В действительности потребители уже начали повышать требования как к новым офисным, так и к торговым помещениям.

Если сейчас основными критериями выбора бизнес-центра для покупателей являются местоположение, наличие паркинга, узнаваемая архитектура и хорошее транспортное сообщение, то к 2008г. этот набор станет нормой, а на первый план выдвинутся повышенные требования к внутренним характеристикам. Для покупателей станут важными инженерное оснащение, отделочные материалы, уровень сервиса и компетентность управляющей компании.

Как отмечает Давидович, отсутствие на белорусском рынке ТНК оказывает сдерживающее влияние на повышение качественого уровня строящихся и проектируемых в Минске бизнес-центров: в основном девелоперы ориентируются на опыт отечественного и российского рынков. Между тем, по его данным, емкость рынка офисных помещений в собственность составляет 60-70 тыс. кв. м в год, на проекты классов «А» и «Б» приходится 25-35%, при этом цены в долевом строительстве ежегодно растут на 20-25%.

В недалеком будущем осложнения ждут девелоперов торговых комплексов, которые не считают необходимым вырабатывать концепцию проектируемого центра. Буквально за пару лет отечественный ритейл прошел стадии развития, на которые западные сети потратили десятилетия. Поэтому на фоне острого дефицита торговых площадей, особенно в собственности, застройщики уверены, что покупатели купят метры в любом предложенном комплексе. А эксперты полагают, что обычная сейчас практика продаж и аренды площадей с мелкой и средней нарезкой затруднит управление объектом в будущем. Очень скоро от качества управления торговым центром объемы продаж арендаторов и арендные поступления собственника здания станут зависеть напрямую.

Возможно, понимание важности этих аспектов придет с ростом реализованного и инвестиционного портфелей девелоперских компаний, работающих на белорусском рынке. По оценке «Твоя столица консалт», пока крупнейшие из них построили по 15-20 тыс. кв. м и ведут работы еще на объектах площадью 100-130 тыс. кв. м, а максимальный объем инвестиций в объект зафиксирован на уровне $150 млн.
Теги: Минск